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BGBl.III/FNA: 213-1-7
Verordnung
über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken
vom 19.05.10 (BGBl_I_10,639,)
bearbeitet und verlinkt (97)
von
H-G Schmolke
| [ Synopse WertV– ImmoWertV ] [ Änderungen-2010 ] |
§§§
| Anwendungsbereich |
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(1) Bei der Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken, ihrer Bestandteile sowie ihres Zubehörs und bei der Ableitung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten einschließlich der Bodenrichtwerte ist diese Verordnung anzuwenden.
(2) 1Die nachfolgenden Vorschriften sind auf grundstücksgleiche Rechte, Rechte an diesen und Rechte
an Grundstücken sowie auf solche Wertermittlungsobjekte,
für die kein Markt besteht, entsprechend anzuwenden.
2In diesen Fällen kann der Wert auf der Grundlage
marktkonformer Modelle unter besonderer Berücksichtigung
der wirtschaftlichen Vor- und Nachteile
ermittelt werden.
§§§
1Der Wertermittlung sind die allgemeinen Wertverhältnisse
auf dem Grundstücksmarkt am Wertermittlungsstichtag
(§ 3) und der Grundstückszustand am Qualitätsstichtag
(§ 4) zugrunde zu legen.
2Künftige Entwicklungen
wie beispielsweise absehbare anderweitige
Nutzungen (§ 4 Absatz 3 Nummer 1) sind zu berücksichtigen, wenn sie mit hinreichender Sicherheit auf
Grund konkreter Tatsachen zu erwarten sind.
3In diesen Fällen ist auch die voraussichtliche Dauer bis zum Eintritt der rechtlichen und tatsächlichen Voraussetzungen für die Realisierbarkeit einer baulichen oder sonstigen
Nutzung eines Grundstücks (Wartezeit) zu berücksichtigen.
§§§
(1) Der Wertermittlungsstichtag ist der Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht.
(2) Die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt bestimmen sich nach der Gesamtheit der am Wertermittlungsstichtag für die Preisbildung von Grundstücken im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (marktüblich) maßgebenden Umstände wie nach der allgemeinen Wirtschaftslage, den Verhältnissen am Kapitalmarkt sowie den wirtschaftlichen und demographischen Entwicklungen des Gebiets.
§§§
(1) 1Der Qualitätsstichtag ist der Zeitpunkt, auf den
sich der für die Wertermittlung maßgebliche Grundstückszustand
bezieht.
2Er entspricht dem Wertermittlungsstichtag,
es sei denn, dass aus rechtlichen oder
sonstigen Gründen der Zustand des Grundstücks zu
einem anderen Zeitpunkt maßgebend ist.
(2) 1Der Zustand eines Grundstücks bestimmt sich nach der Gesamtheit der verkehrswertbeeinflussenden
rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften,
der sonstigen Beschaffenheit und der Lage
des Grundstücks (Grundstücksmerkmale).
2Zu den
Grundstücksmerkmalen gehören insbesondere der Entwicklungszustand
(§ 5), die Art und das Maß der baulichen
oder sonstigen Nutzung (§ 6 Absatz 1), die wertbeeinflussenden Rechte und Belastungen (§ 6 Absatz 2), der abgabenrechtliche Zustand (§ 6 Absatz 3),
die Lagemerkmale (§ 6 Absatz 4) und die weiteren
Merkmale (§ 6 Absatz 5 und 6).
(3) Neben dem Entwicklungszustand (§ 5) ist bei der Wertermittlung insbesondere zu berücksichtigen, ob am Qualitätsstichtag
Flächen auf Grund ihrer Vornutzung nur mit erheblich über dem Üblichen liegenden Aufwand einer baulichen oder sonstigen Nutzung zugeführt werden können,
Flächen von städtebaulichen Missständen oder erheblichen städtebaulichen Funktionsverlusten betroffen sind,
Flächen einer dauerhaften öffentlichen Zweckbestimmung unterliegen,
Flächen für bauliche Anlagen zur Erforschung, Entwicklung oder Nutzung von Erneuerbaren Energien bestimmt sind,
Flächen zum Ausgleich für Eingriffe in Natur und Landschaft genutzt werden oder ob sich auf Flächen gesetzlich geschützte Biotope befinden.
§§§
(1) Flächen der Land- oder Forstwirtschaft sind Flächen, die, ohne Bauerwartungsland, Rohbauland oder baureifes Land zu sein, land- oder forstwirtschaftlich nutzbar sind.
(2) Bauerwartungsland sind Flächen, die nach ihren weiteren Grundstücksmerkmalen (§ 6), insbesondere dem Stand der Bauleitplanung und der sonstigen städtebaulichen Entwicklung des Gebiets, eine bauliche Nutzung auf Grund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit erwarten lassen.
(3) Rohbauland sind Flächen, die nach den §§ 30, 33 und 34 des Baugesetzbuchs für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind.
(4) Baureifes Land sind Flächen, die nach öffentlichrechtlichen Vorschriften und den tatsächlichen Gegebenheiten baulich nutzbar sind.
§§§
(1) 1Art und Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung
ergeben sich in der Regel aus den für die
planungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben maßgeblichen
§§ 30, 33 und 34 des Baugesetzbuchs und den
sonstigen Vorschriften, die die Nutzbarkeit betreffen.
2Wird vom Maß der zulässigen Nutzung in der Umgebung regelmäßig abgewichen, ist die Nutzung maßgebend,
die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zugrunde gelegt wird.
(2) Als wertbeeinflussende Rechte und Belastungen kommen insbesondere Dienstbarkeiten, Nutzungsrechte, Baulasten sowie wohnungs- und mietrechtliche Bindungen in Betracht.
(3) Für den abgabenrechtlichen Zustand des Grundstücks ist die Pflicht zur Entrichtung von nichtsteuerlichen Abgaben maßgebend.
(4) Lagemerkmale von Grundstücken sind insbesondere die Verkehrsanbindung, die Nachbarschaft, die Wohn- und Geschäftslage sowie die Umwelteinflüsse.
(5) 1Weitere Merkmale sind insbesondere die tatsächliche Nutzung, die Erträge, die Grundstücksgröße, der
Grundstückszuschnitt und die Bodenbeschaffenheit
wie beispielsweise Bodengüte, Eignung als Baugrund
oder schädliche Bodenveränderungen.
2Bei bebauten
Grundstücken sind dies zusätzlich insbesondere die
Gebäudeart, die Bauweise und Baugestaltung, die
Größe, Ausstattung und Qualität, der bauliche Zustand,
die energetischen Eigenschaften, das Baujahr und die
Restnutzungsdauer.
(6) 1aDie Restnutzungsdauer ist die Zahl der Jahre, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer
Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt
werden können;
1bdurchgeführte Instandsetzungen
oder Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltungen
oder andere Gegebenheiten können die
Restnutzungsdauer verlängern oder verkürzen.
2Modernisierungen
sind beispielsweise Maßnahmen, die eine
wesentliche Verbesserung der Wohn- oder sonstigen
Nutzungsverhältnisse oder wesentliche Einsparungen
von Energie oder Wasser bewirken.
§§§
1Zur Wertermittlung und zur Ableitung erforderlicher Daten für die Wertermittlung sind Kaufpreise und
andere Daten wie Mieten und Bewirtschaftungskosten
heranzuziehen, bei denen angenommen werden kann,
dass sie nicht durch ungewöhnliche oder persönliche
Verhältnisse beeinflusst worden sind.
2Eine Beeinflussung
durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse
kann angenommen werden, wenn Kaufpreise
und andere Daten erheblich von den Kaufpreisen und
anderen Daten in vergleichbaren Fällen abweichen.
§§§
(1) 1Zur Wertermittlung sind das Vergleichswertverfahren (§ 15) einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung (§ 16), das Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20), das Sachwertverfahren (§§ 21 bis 23) oder
mehrere dieser Verfahren heranzuziehen.
2aDie Verfahren
sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung
der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr
bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände
des Einzelfalls, insbesondere der zur Verfügung
stehenden Daten, zu wählen;
2bdie Wahl ist zu begründen.
3Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des oder der herangezogenen Verfahren unter Würdigung seines
oder ihrer Aussagefähigkeit zu ermitteln.
(2) In den Wertermittlungsverfahren nach Absatz 1 sind regelmäßig in folgender Reihenfolge zu berücksichtigen:
die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt (Marktanpassung),
die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale des zu bewertenden Grundstücks.
(3) Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie beispielsweise eine wirtschaftliche Überalterung, ein überdurchschnittlicher Erhaltungszustand, Baumängel oder Bauschäden sowie von den marktüblich erzielbaren Erträgen erheblich abweichende Erträge können, soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht, durch marktgerechte Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise berücksichtigt werden.
§§§
| Bodenrichtwerte |
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(1) 1Bodenrichtwerte (§ 10) und sonstige für die Wertermittlung erforderliche Daten sind insbesondere aus der Kaufpreissammlung (§ 193 Absatz 5 Satz 1 des
Baugesetzbuchs) auf der Grundlage einer ausreichenden
Zahl geeigneter Kaufpreise unter Berücksichtigung
der allgemeinen Wertverhältnisse zu ermitteln.
2Zu den sonstigen erforderlichen Daten gehören insbesondere Indexreihen (§ 11), Umrechnungskoeffizienten (§ 12),
Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke (§ 13) sowie
Marktanpassungsfaktoren und Liegenschaftszinssätze (§ 14).
(2) Kaufpreise solcher Grundstücke, die in ihren Grundstücksmerkmalen voneinander abweichen, sind im Sinne des Absatzes 1 Satz 1 nur geeignet, wenn die Abweichungen
§§§
(1) 1Bodenrichtwerte (§ 196 des Baugesetzbuchs)
sind vorrangig im Vergleichswertverfahren (§ 15) zu ermitteln.
2Findet sich keine ausreichende Zahl von Vergleichspreisen,
kann der Bodenrichtwert auch mit Hilfe
deduktiver Verfahren oder in anderer geeigneter und
nachvollziehbarer Weise ermittelt werden.
3Die Bodenrichtwerte
sind als ein Betrag in Euro pro Quadratmeter
Grundstücksfläche darzustellen.
(2) 1Von den wertbeeinflussenden Merkmalen des
Bodenrichtwertgrundstücks sollen der Entwicklungszustand
und die Art der Nutzung dargestellt werden.
2Zusätzlich sollen dargestellt werden:
bei landwirtschaftlich genutzten Flächen gegebenenfalls die Bodengüte als Acker- oder Grünlandzahl,
bei baureifem Land der erschließungsbeitragsrechtliche Zustand sowie je nach Wertrelevanz das Maß der baulichen Nutzung, die Grundstücksgröße, -tiefe oder -breite und
abei förmlich festgelegten Sanierungsgebieten (§ 142 des Baugesetzbuchs) und förmlich festgelegten Entwicklungsbereichen
(§ 165 des Baugesetzbuchs) der
Grundstückszustand, auf den sich der Bodenrichtwert bezieht;
bdabei ist entweder der Grundstückszustand vor Beginn der Maßnahme oder nach Abschluss
der Maßnahme darzustellen.
3Deckt der Bodenrichtwert verschiedene Nutzungsarten oder verschiedene Nutzungsmaße ab, sollen diese ebenfalls dargestellt werden.
(3) Die Bodenrichtwerte sind in automatisierter Form auf der Grundlage der amtlichen Geobasisdaten zu führen.
§§§
(1) Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt sollen mit Indexreihen erfasst werden.
(2) 1Indexreihen bestehen aus Indexzahlen, die sich
aus dem durchschnittlichen Verhältnis der Preise eines
Erhebungszeitraums zu den Preisen eines Basiszeitraums
mit der Indexzahl 100 ergeben.
2Die Indexzahlen
können auch auf bestimmte Zeitpunkte des Erhebungsund
Basiszeitraums bezogen werden.
(3) 1Die Indexzahlen werden für Grundstücke mit vergleichbaren
Lage- und Nutzungsverhältnissen abgeleitet.
2Das Ergebnis eines Erhebungszeitraums kann in geeigneten Fällen durch Vergleich mit den Indexreihen
anderer Bereiche und vorausgegangener Erhebungszeiträume
geändert werden.
(4) Indexreihen können insbesondere abgeleitet werden für
§§§
Wertunterschiede von Grundstücken, die sich aus Abweichungen bestimmter Grundstücksmerkmale sonst gleichartiger Grundstücke ergeben, insbesondere aus dem unterschiedlichen Maß der baulichen Nutzung oder der Grundstücksgröße und -tiefe, sollen mit Hilfe von Umrechnungskoeffizienten (§ 193 Absatz 5 Satz 2 Nummer 3 des Baugesetzbuchs) erfasst werden.
§§§
1Vergleichsfaktoren (§ 193 Absatz 5 Satz 2 Nummer 4
des Baugesetzbuchs) sollen der Ermittlung von Vergleichswerten
für bebaute Grundstücke dienen.
2Sie
sind auf den marktüblich erzielbaren jährlichen Ertrag
(Ertragsfaktor) oder auf eine sonst geeignete Bezugseinheit,
insbesondere auf eine Flächen- oder Raumeinheit
der baulichen Anlage (Gebäudefaktor), zu beziehen.
§§§
(1) Mit Marktanpassungsfaktoren und Liegenschaftszinssätzen sollen die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt erfasst werden, soweit diese nicht auf andere Weise zu berücksichtigen sind.
(2) Marktanpassungsfaktoren sind insbesondere
Faktoren zur Anpassung des Sachwerts, die aus dem Verhältnis geeigneter Kaufpreise zu entsprechenden Sachwerten abgeleitet werden (Sachwertfaktoren, § 193 Absatz 5 Satz 2 Nummer 2 des Baugesetzbuchs),
Faktoren zur Anpassung finanzmathematisch errechneter Werte von Erbbaurechten oder Erbbaugrundstücken, die aus dem Verhältnis geeigneter Kaufpreise zu den finanzmathematisch errechneten Werten von entsprechenden Erbbaurechten oder Erbbaugrundstücken abgeleitet werden (Erbbaurechts- oder Erbbaugrundstücksfaktoren).
(3) 1Die Liegenschaftszinssätze (Kapitalisierungszinssätze,
§ 193 Absatz 5 Satz 2 Nummer 1 des Baugesetzbuchs)
sind die Zinssätze, mit denen Verkehrswerte von
Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt
marktüblich verzinst werden.
2Sie sind auf der Grundlage
geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden
Reinerträge für gleichartig bebaute und genutzte
Grundstücke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer
der Gebäude nach den Grundsätzen des
Ertragswertverfahrens (§§ 17 bis 20) abzuleiten.
§§§
| Wertermittlungsverfahren | ||
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| Vergleichswertverfahren |
(1) 1Im Vergleichswertverfahren wird der Vergleichswert
aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen
ermittelt.
2Für die Ableitung der Vergleichspreise
sind die Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen,
die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend
übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen.
3Finden sich in dem Gebiet, in dem das Grundstück
gelegen ist, nicht genügend Vergleichspreise,
können auch Vergleichspreise aus anderen vergleichbaren
Gebieten herangezogen werden.
4Änderungen
der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt
oder Abweichungen einzelner Grundstücksmerkmale
sind in der Regel auf der Grundlage
von Indexreihen oder Umrechnungskoeffizienten zu berücksichtigen.
(2) 1Bei bebauten Grundstücken können neben oder anstelle von Vergleichspreisen zur Ermittlung des Vergleichswerts
geeignete Vergleichsfaktoren herangezogen
werden.
2Der Vergleichswert ergibt sich dann durch
Vervielfachung des jährlichen Ertrags oder der sonstigen
Bezugseinheit des zu bewertenden Grundstücks
mit dem Vergleichsfaktor.
3Vergleichsfaktoren sind geeignet,
wenn die Grundstücksmerkmale der ihnen zugrunde
gelegten Grundstücke hinreichend mit denen
des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen.
§§§
(1) 1Der Wert des Bodens ist vorbehaltlich der Absätze 2 bis 4 ohne Berücksichtigung der vorhandenen
baulichen Anlagen auf dem Grundstück vorrangig im
Vergleichswertverfahren (§ 15) zu ermitteln.
2Dabei kann der Bodenwert auch auf der Grundlage geeigneter Bodenrichtwerte ermittelt werden.
3Bodenrichtwerte sind
geeignet, wenn die Merkmale des zugrunde gelegten
Richtwertgrundstücks hinreichend mit den Grundstücksmerkmalen
des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen.
4§ 15 Absatz 1 Satz 3 und 4 ist entsprechend anzuwenden.
(2) Vorhandene bauliche Anlagen auf einem Grundstück im Außenbereich (§ 35 des Baugesetzbuchs) sind bei der Ermittlung des Bodenwerts zu berücksichtigen, wenn sie rechtlich und wirtschaftlich weiterhin nutzbar sind.
(3) 1Ist alsbald mit einem Abriss von baulichen Anlagen
zu rechnen, ist der Bodenwert um die üblichen
Freilegungskosten zu mindern, soweit sie im gewöhnlichen
Geschäftsverkehr berücksichtigt werden.
2Von einer alsbaldigen Freilegung kann ausgegangen werden,
wenn
der nicht abgezinste Bodenwert ohne Berücksichtigung der Freilegungskosten den im Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20) ermittelten Ertragswert erreicht oder übersteigt.
(4) Ein erhebliches Abweichen der tatsächlichen von der nach § 6 Absatz 1 maßgeblichen Nutzung, wie insbesondere eine erhebliche Beeinträchtigung der Nutzbarkeit durch vorhandene bauliche Anlagen auf einem Grundstück, ist bei der Ermittlung des Bodenwerts zu berücksichtigen, soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht.
(5) Bei der Ermittlung der sanierungs- oder entwicklungsbedingten Bodenwerterhöhung zur Bemessung von Ausgleichsbeträgen nach § 154 Absatz 1 oder § 166 Absatz 3 Satz 4 des Baugesetzbuchs sind die Anfangs- und Endwerte auf denselben Zeitpunkt zu ermitteln.
§§§
| Ertragswertverfahren |
|---|
(1) 1Im Ertragswertverfahren wird der Ertragswert auf
der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt.
2Soweit die Ertragsverhältnisse absehbar wesentlichen
Veränderungen unterliegen oder wesentlich von den
marktüblich erzielbaren Erträgen abweichen, kann der
Ertragswert auch auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher
Erträge ermittelt werden.
(2) 1Im Ertragswertverfahren auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge wird der Ertragswert ermittelt
aaus dem nach § 16 ermittelten Bodenwert und dem
um den Betrag der angemessenen Verzinsung des
Bodenwerts verminderten und sodann kapitalisierten
Reinertrag (§ 18 Absatz 1);
bder Ermittlung des
Bodenwertverzinsungsbetrags ist der für die Kapitalisierung
nach § 20 maßgebliche Liegenschaftszinssatz
zugrunde zu legen;
cbei der Ermittlung des
Bodenwertverzinsungsbetrags sind selbständig
nutzbare Teilflächen nicht zu berücksichtigen (allgemeines
Ertragswertverfahren), oder
aus dem nach § 20 kapitalisierten Reinertrag (§ 18 Absatz 1) und dem nach § 16 ermittelten Bodenwert, der mit Ausnahme des Werts von selbständig nutzbaren Teilflächen auf den Wertermittlungsstichtag nach § 20 abzuzinsen ist (vereinfachtes Ertragswertverfahren).
2Eine selbständig nutzbare Teilfläche ist der Teil eines Grundstücks, der für die angemessene Nutzung der baulichen Anlagen nicht benötigt wird und selbständig genutzt oder verwertet werden kann.
(3) 1Im Ertragswertverfahren auf der Grundlage periodisch
unterschiedlicher Erträge wird der Ertragswert
aus den durch gesicherte Daten abgeleiteten periodisch
erzielbaren Reinerträgen (§ 18 Absatz 1) innerhalb
eines Betrachtungszeitraums und dem Restwert
des Grundstücks am Ende des Betrachtungszeitraums
ermittelt.
2Die periodischen Reinerträge sowie der Restwert
des Grundstücks sind jeweils auf den Wertermittlungsstichtag
nach § 20 abzuzinsen.
§§§
(1) Der Reinertrag ergibt sich aus dem jährlichen Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten (§ 19).
(2) 1Der Rohertrag ergibt sich aus den bei ordnungsgemäßer
Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung
marktüblich erzielbaren Erträgen.
2Bei Anwendung des
Ertragswertverfahrens auf der Grundlage periodisch
unterschiedlicher Erträge ergibt sich der Rohertrag insbesondere
aus den vertraglichen Vereinbarungen.
§§§
(1) Als Bewirtschaftungskosten sind die für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung und zulässige Nutzung marktüblich entstehenden jährlichen Aufwendungen zu berücksichtigen, die nicht durch Umlagen oder sonstige Kostenübernahmen gedeckt sind.
(2) 1Nach Absatz 1 berücksichtigungsfähige Bewirtschaftungskosten sind
die Verwaltungskosten;
sie umfassen die Kosten der
zur Verwaltung des Grundstücks erforderlichen
Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht,
den Wert der vom Eigentümer persönlich geleisteten
Verwaltungsarbeit sowie die Kosten der
Geschäftsführung;
die Instandhaltungskosten;
sie umfassen die Kosten,
die infolge von Abnutzung oder Alterung zur
Erhaltung des der Wertermittlung zugrunde gelegten
Ertragsniveaus der baulichen Anlage während ihrer
Restnutzungsdauer aufgewendet werden müssen;
adas Mietausfallwagnis; es umfasst das Risiko von
Ertragsminderungen, die durch uneinbringliche
Rückstände von Mieten, Pachten und sonstigen Einnahmen
oder durch vorübergehenden Leerstand von
Raum entstehen, der zur Vermietung, Verpachtung
oder sonstigen Nutzung bestimmt ist;
bes umfasst
auch das Risiko von uneinbringlichen Kosten einer
Rechtsverfolgung auf Zahlung, Aufhebung eines
Mietverhältnisses oder Räumung;
2Soweit sich die Bewirtschaftungskosten nicht ermitteln lassen, ist von Erfahrungssätzen auszugehen.
§§§
1Der Kapitalisierung und Abzinsung sind Barwertfaktoren
zugrunde zu legen.
2Der jeweilige Barwertfaktor
ist unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer (§ 6 Absatz 6 Satz 1) und des jeweiligen Liegenschaftszinssatzes
(§ 14 Absatz 3) der Anlage 1 oder der Anlage 2
zu entnehmen oder nach der dort angegebenen Berechnungsvorschrift
zu bestimmen.
§§§
| Sachwertverfahren |
|---|
(1) aIm Sachwertverfahren wird der Sachwert des
Grundstücks aus dem Sachwert der nutzbaren baulichen
und sonstigen Anlagen sowie dem Bodenwert
(§ 16) ermittelt;
bdie allgemeinen Wertverhältnisse auf
dem Grundstücksmarkt sind insbesondere durch die
Anwendung von Sachwertfaktoren (§ 14 Absatz 2 Nummer 1) zu berücksichtigen.
(2) Der Sachwert der baulichen Anlagen (ohne Außenanlagen) ist ausgehend von den Herstellungskosten (§ 22) unter Berücksichtigung der Alterswertminderung (§ 23) zu ermitteln.
(3) 1Der Sachwert der baulichen Außenanlagen und
der sonstigen Anlagen wird, soweit sie nicht vom
Bodenwert miterfasst werden, nach Erfahrungssätzen
oder nach den gewöhnlichen Herstellungskosten ermittelt.
2Die §§ 22 und 23 sind entsprechend anzuwenden.
§§§
(1) Zur Ermittlung der Herstellungskosten sind die gewöhnlichen Herstellungskosten je Flächen-, Raum- oder sonstiger Bezugseinheit (Normalherstellungskosten) mit der Anzahl der entsprechenden Bezugseinheiten der baulichen Anlagen zu vervielfachen.
(2) 1Normalherstellungskosten sind die Kosten, die marktüblich für die Neuerrichtung einer entsprechenden
baulichen Anlage aufzuwenden wären.
2Mit diesen
Kosten nicht erfasste einzelne Bauteile, Einrichtungen
oder sonstige Vorrichtungen sind durch Zu- oder Abschläge
zu berücksichtigen, soweit dies dem gewöhnlichen
Geschäftsverkehr entspricht.
3Zu den Normalherstellungskosten
gehören auch die üblicherweise entstehenden
Baunebenkosten, insbesondere Kosten für
Planung, Baudurchführung, behördliche Prüfungen
und Genehmigungen.
4Ausnahmsweise können die Herstellungskosten
der baulichen Anlagen nach den gewöhnlichen
Herstellungskosten einzelner Bauleistungen
(Einzelkosten) ermittelt werden.
(3) Normalherstellungskosten sind in der Regel mit Hilfe geeigneter Baupreisindexreihen an die Preisverhältnisse am Wertermittlungsstichtag anzupassen.
§§§
1Die Alterswertminderung ist unter Berücksichtigung
des Verhältnisses der Restnutzungsdauer (§ 6 Absatz 6 Satz 1) zur Gesamtnutzungsdauer der baulichen Anlagen
zu ermitteln.
2Dabei ist in der Regel eine gleichmäßige
Wertminderung zugrunde zu legen.
3Gesamtnutzungsdauer
ist die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung
übliche wirtschaftliche Nutzungsdauer der
baulichen Anlagen.
§§§
| Schlussvorschrift |
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1Diese Verordnung tritt am 1. Juli 2010 in Kraft.
2Gleichzeitig tritt die Wertermittlungsverordnung vom
6. Dezember 1988 (BGBl.I S.2209), die durch Artikel 3
des Gesetzes vom 18. August 1997 (BGBl.I S.2081)
geändert worden ist, außer Kraft.
§§§
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§§§