Allgemeines

1. Eine nach § 99 begründete Baulast ist als öffentlich-rechtliche Baubeschränkung kein Recht eines Dritten iSd § 434 BGB. (vgl. BGH, U, 10.03.78 - 5 ZR 69/76 - Baulast NJW 78,1429 = DB 79,205 = BauR 78,466 = MDR 78,913)



2. Ist eine Baulast zu Unrecht eingetragen, kann die zur Berichtigung notwendige Löschung nicht durch schlichte Aufhebung der Eintragung vorgenommen werden; erforderlich ist die Eintragung eines Ungültigkeitsvermerkes. Eine Baulasteintragung ist von Anfang an ungültig, wenn ihr die notwendige Bestimmtheit fehlt oder wenn die Baulast ihrem Inhalt nach baurechtswidrige Verhältnisse zur Folge hat. (vgl. OVG Münst, U, 29.09.78 - 11 A 112/78 - Baulasteintragung BRS 33,299)



3. Art.74 Nr.1 GG und §§ 1018, 1090 BGB versagen dem Landesgesetzgeber nicht den Erlaß öffentlichrechtlicher Baulastvorschriften im Rahmen des Bauordnungsrechts. Der bundesrechtliche Begriff der gesicherten Erschließung in den §§ 30 - 35 BauGB verlangt nicht, daß zusätzlich zu einer öffentlichrechtlichen Baulast auch noch eine privatrechtliche Dienstbarkeit bestellt wird. (vgl. BVerwG, B, 27.09.90 - 4 B 34/90 - Baulastvorschriften NJW 91,713 = JuS 91,520 = NVwZ 91,472 (L) = UPR 91,72 = ZfBR 91,31)



4. Durch eine Baulast nach § 109 HBO werden keine unmittelbaren Rechtsbeziehungen zwischen dem Belasteten und dem Begünstigten begründet. Aus § 109 Abs.3 HBO ergibt sich, daß die Baulast - jedenfalls in der Regel - dem Begünstigten auch gegenüber der Bauaufsichtsbehörde kein subjektives-öffentliches Recht vermittelt. Der Begünstigte kann von der Behörde allein gestützt auf die Baulast kein Tätigwerden zur Durchsetzung der mit der Baulast übernommenen Pflichten beanspruchen. Beeinträchtigt die Nichterfüllung der durch Baulast übernommenen Pflicht den Begünstigten in anderweitig bestehenden subjektiven Rechten (zB Recht auf Leben und Gesundheit), so steht ihm ein Anspruch gegen die Behörde auf ermessensfehlerfreie Entscheidung über die Durchsetzung der Baulast und eventuell sogar ein unmittelbarer Anspruch auf Einschreiten zu. Kann der Betroffene ein Einschreiten der Bauaufsichtsbehörde zu seinen Gunsten gegen eine ungenehmigte Maßnahme oder gegen einen gefährlichen Zustand verlangen, so hat er erst recht einen Anspruch darauf, daß die Behörde die Genehmigung für ein ihn oder sein Eigentum gefährdendes Vorhaben nicht erteilt, sondern versagt (im Anschluß an HessVGH, Urteil vom 15.12.88 - 4 UE 2318/88 -). Es ist zu erwägen, von einer Ermessensbindung der Bauaufsichtsbehörde und einem Anspruch des Begünstigten auf eine entsprechende Ermessensbetätigung im Baugenehmigungsverfahren auch dann auszugehen, wenn und soweit Grundstücke durch Baulasten wechselseitig in der Weise belastet und begünstigt werden, daß nachbarlich erhebliche Belange gesichert werden, die auch durch Fest-setzungen eines Bebauungsplans geschützt werden könnten, falls der Bauaufsichtsbehörde hinsichtlich dieser Gesichtspunkte eine Entscheidungsbefugnis eingeräumt ist (vgl OVG NW, Urtei vom 17.11.86 - 7 A 2169/85 -, BauR 87,550 bezüglich der "Vereinigungsbaulast" nach § 4 Abs.2 BauO NW 84). Die durch Baulast übernommene Verpflichtung, ein spiegelbildliches Gebäude oder ein Gebäude gleicher Kubatur und Gestaltung an ein vorhandenes Nachbargebäude anzubauen, könnte nicht mit nachbarschützender Wirkung durch einen Bebauungsplan auferlegt werden. Insoweit scheidet ein Anspruch des Nachbarn auf Wahrung seiner Interessen mittels Durchsetzung der Baulast durch Bauaufsichts-behörde aus. (vgl. HessVGH, B, 04.06.92 - 4 TG 2815/91 - Negativattest DVBl 92,1449 (L-19)).



5. Das Rechtsinstitut der Baulast ist mit dem in § 112 f HbgBauO beschriebenen Inhalt mit höherrangigem Recht zu vereinbaren. Hierdurch wird kein dem bürgerlichen Recht fremdes (weiteres) Sachenrecht geschaffen. Der Regelungsvorbehalt des Art.111 EGBGB erstreckt sich auf solche eigentumsbeschränkenden Bestimmungen, die sich inhaltlich mit Instituten des bürgerlichen Sachenrechts überschneiden. Baulasten dürfen auch dazu verwendet werden, solche tatsächlichen Verhältnisse auf dem Baugrundstück auf Dauer und unab-hängig von einem etwaigen Eigentümerwechsel sicherstellen, unter denen das Vorhaben in bauplanerischer Hinsicht genehmigungsfähig ist. Die Verpflichtung zur Vornahme einer einmalig Handlung kann ausnahmsweise dann baulastfähig sein, wenn sie nur unselb-ständige Hilfsfunktion im Verhältnis zur Hauptpflicht hat, deren Erfüllung die Baulast auf Dauer sichern soll. (vgl. OVG Hamb, U, 28.02.85 - Bf 2 29/83 - Baulast NJW 87,915 -17).



6. Begründet die Entwässerungssatzung der Gemeinde einen Anschlußzwang auch für nicht an der Straße mit dem Abwasserkanal gelegenen Grundstücke für den Fall, daß der Anschluß über das straßenseitige Grundstück "tatsächlich und rechtlich möglich" ist, so ist als rechtliche Sicherung des Durchleitungsrechts regelmäßig eine Dienstbarkeit zugunsten des Grundstückes des Anschlußverpflichteten erforderlich. Eine vom Eigentümer des Vorderliegergrundstückes übernommene Baulast, mit der das Durchleitungssrecht gegen-über der Bauordnungsbehörde gesichert wird, verschafft dem Hinterlieger keine Rechts-position und ist nicht geeignet, die Durchleitung des Abwasseranschlusses durch das Vorliegergrundstück im Sinne einer solchen Entwässerungssatzung "rechtlich möglich" zu machen. (vgl. OVG NW, B, 21.12.93 - 22 A 1232/92 - Abwasserkanalanschluß NWVBl 94,174).



7. Das Erlöschen der Grunddienstbarkeit als privatrechtlicher Titel zur Benutzung einer Zuwegung in der Zwangsversteigerung hindert die Bauaufsichtsbehörde nicht, die von der Zwangsversteigerung unberührte Zuwegungsbaulast durchzusetzen. (vgl. OVG Lüneb, B, 08.12.95 - 1 M 7201/95 - Zuwegungsbaulast NJW 96,1363 -64)



8. Mit einer Baulast kann auch die öffentlich-rechtliche Verpflichtung zur Beheizung des Nachbargrundstücks übernommen werden. Der Übergang des durch die Baulast ver-pflichteten Grundstücks im Wege der Zwangsversteigerung und der Aufteilung des begünstigten Grundstücks in Wohnungs- und Teileigentum berühren den Bestand der Baulast nicht. Der Verstoß gegen die mit einer Baulast übernommenen Verpflichtung ist ein Verstoß gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften, der die Bauaufsichtsbehörde zum Erlaß einer mit Zwangsmitteln durchsetzbaren Ordnungsverfügung berechtigen kann. (vgl. OVG Berlin, U, 29.10.93 - 2 B 35/92 - Baulast-Beheizung NJW 94,2971 = GewArch 94,346 = MDR 94,481 = SörS I Nr.B-93.049)

zu Absatz 1

1. Baulasterklärungen müssen dem Bestimmtheitsgebot für Verwaltungsakte entsprechen. Eine Pflicht zu einem Handeln oder Dulden muß in der Baulasterklärung regelmäßig genauer umschrieben werden als eine Unterlassungspflicht. Baulasten sind vorhaben-bezogen, so daß eine Baulasterklärung zur Sicherung der Zufahrt zu einem bestimmten Vorhaben regelmäßig dahin auszulegen ist, daß nur der durch die typische Nutzung des Vorhabens entstehende Verkehr gesichert werden soll. Die Vorschriften der Garagen-verordnung bieten eine gewisse fachliche Konkretisierung der an private Garagenzufahrten zu stellenden Anforderungen. (vgl. OVG NW U 15.05.92, - 11 A 890/91 - Baulasterklärung, DÖV 93,261/49 (L) = NVwZ 93,594/33 (L))



2. Der Erbbauberechtigte kann die Erklärung einer Baulast wirksam nicht gegen den Willen des Grundstückseigentümers abgeben. (vgl. OVG Lüneb, U, 26.05.89 - 6 A 147/87 - Baulast-Erbbauberechtigter NJW 90,1499 = NVwZ 90,686 (L)).



3. Ist die der Eintragung einer Baulast zugrundeliegende Verpflichtungserklärung unwirksam, hat das die Unrichtigkeit des Baulastenverzeichnisses zur Folge. Der Eigentümer kann wegen des durch die Eintragung einer Baulast begründeten Rechtsscheins der öffentlichrechtlichen Belastung seines Grundstücks die Unrichtigkeit des Baulasten-verzeichnisses geltend machen. Die Übernahme einer Baulast ist eine Verfügung iS des § 1821 Abs.1 Nr.1 BGB. Die Berufung auf Treu und Glauben kann die fehlende vormund-schaftsgerichtliche Genehmigung einer Verpflichtungserklärung zur Übernahme einer Baulast nicht ersetzen. (vgl. OVG Münst, U, 09.05.95 - 11 A 4010/92 - Baulast NJW 96,275 = NVwZ 96,270 (L)).



4. Die Bestellung einer Baulast ist entsprechend § 883 Abs.2 S.1 BGB gegenüber demjenigen unwirksam, zu dessen Gunsten bereits eine Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen ist. (vgl. SächsOVG, B, 09.09.94 - 1 S 259/94 - Auflassungsvormerkung DÖV 95,251 -52).



5. Nach Sinn und Zweck der §§ 20, 23 ZVG ist die Übernahme einer Baulast durch den Grundstückeigentümer auch gegenüber dem späteren Ersteigerer des Grundstückes in der Zwangsversteigerung nicht wirksam, wenn schon vor der Bewilligung der Baulast der Zwangsversteigerungsvermerk im Grundbuch eingetragen war. (vgl. OVG Münst, U, 18.07.95 - 11 A 11/94 - Grundstücksversteigerung NJW 96,1362 -63).



6. Die vom Vorerben übernommene Baulast ist mit dem Eintritt der Nacherbfolge insoweit unwirksam, als sie das Recht des Nacherben beeinträchtigen oder vereiteln würde. (vgl. VGH BW, U, 27.02.89 - 5 S 3256/88 - Nacherbfall NJW § 90,268 = NVwZ 90,176 (L) = SörS I Nr.B-89.010)

zu Absatz 3

1. Die öffentliche Baulast ist ein eigenständiges Rechtsinstitut des Landesrechts (Bestätigung von BVerwG, Beschl v.27.09.90 - 4 B 34/90 - Bucholz 406.17 Bauordnungs-recht Nr.32). Das Landesrecht kann daher auch bestimmen, unter welchen formellen und materiellen Voraussetzungen eine öffentliche Baulast erlischt. (vgl. BVerwG, B, 29.10.92 - 4 B 218/92 - Baulast-Erlöschen NJW 93,480 = DÖV 93,260/43 (L) = NVwZ 93,359 (L)).



2. Die Baurechtsbehörde ist nicht befugt, auf der Einhaltung einer Baulast zu bestehen, wenn derselbe Lebenssachverhalt später vom Gesetzgeber in einer für denjenigen der die Baulasterklärung abgegeben hat, günstigeren Weise geregelt wird. Auch den Nachbarn steht kein weitergehendes Recht aus der Baulast zu. (vgl. VGH BW, B, 09.02.94 - 8 S 2988/93 - Baulast BauR 94,484).



3. Rechtsnachfolger iS des § 78 Abs.1 S.2 BauO NW 1984 / § 99 Abs.1 S.2 BauO NW 1970 ist auch derjenige, der durch Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren originäres Eigentum erworben hat. Weder aus Bundes- noch aus Landesrecht ergibt sich, daß eine öffentliche Baulast im Verfahren der Zwangsversteigerung aufgrund eines erteilten Zu-schlages erlischt. (vgl. OVG NW, U, 26.04.94 - 11 A 2345/92 - Zwangsversteigerung-Baulast NJW 94,3370 (L) = NWVBl 94,416)

zu Absatz 4

1. Die öffentliche Baulast ist unbeschadet des numerus clausus der Sachenrechte ein Institut mit dinglicher Wirkung. Auf die Verpflichtungserklärung zur Übernahme einer Baulast (sog Baulasterklärung) ist daher § 2113 BGB anzuwenden mit der Folge, daß die vom Vorerben abgegebene Baulasterklärung mit dem Eintritt der Nacherbschaft insoweit unwirksam ist, als die das Recht des Nacherben beeinträchtigen würde. (vgl. VG Schles, U, 15.11.84 - 2 A 7/84 - Baulasterklärung NVwZ 85,782 mit Anmerkungen Karl Drischler).



2. Eine öffentlich-rechtliche Sicherung iS von § 7 Abs.1 BauO NW liegt dann nicht vor, wenn von Bauvorhaben in öffentlich-rechtlichen Vorschriften Ausnahmen zulässig sind. (vgl. OVG NW B 17.03.94 - 11 B 2666/93 - Öffl-rechtliche Sicherung, BauR 94,754 = NWVBl 94,334).

Einzelfälle

1. Eine Grundstücksteilung, die den Festsetzungen des Bebauungsplanes zuwiderläuft, ist nach § 20 Abs.1 Nr.1 BauGB auch dann nicht zu genehmigen, wenn sich die Eigentümer der Teilflächen, die durch die Teilung entstehen sollen, verpflichten, durch Baulasten nach § 4 Abs.2 HBauO den Fortbestand eines einheitlichen Baugrundstückes zu sichern. (vgl. OVG Hamburg, U 04.04.91, - Bf 2 33/88 - Grundstücksteilung NJW 92,259 = NVwZ 92,190 (L)).



2. Für die Erstreckung einer Abstandsfläche auf das Nachbargrundstück genügt es nicht, daß dieses im betreffenden Bereich derzeit unbebaubar ist, sondern es muß gemäß § 8 Abs.1 Satz 1 LBO öffentlich-rechtlich gesichert sein, daß die jenseits der Grundstücks-grenze liegende Abstandsfläche weder überbaut noch doppelt angerechnet wird. (vgl. OVG Saarland, E 10.03.92 - 2 R 54/91 - Abstandsfläche, SKZ 92,243/18 (L)).



3. Erlaubt eine Baulast, mit der der unzureichende seitliche Grenzabstand eines Wohnhauses auf das Nachbargrundstück übernommen wird, in dem von baulichen Anlagen grundsätzlich freizuhaltenden Geländestreifen die Errichtung einer Grenzgarage, so kann der Eigentümer des von der Baulast begünstigten Grundstückes einem solchen Vorhaben nicht mit Erfolg entgegenhalten, es erweise sich ihm gegenüber als rücksichtslos. (vgl. OVG Saarland, 23.02.93 - 2 R 7/92 - Grenzgarage, Juris).



4. Die Voraussetzungen des § 13 BauNVO, wonach ein einem reinen Wohngebiet höchstens die Hälfte der Wohnungen eines Wohngebäudes freiberuflich oder ähnlich genutzt werden darf, kann nicht dadurch geschaffen werden, daß sich der Bauherr unter Übernahme einer Baulast verpflichtet, zum Ausgleich in einem benachbarten Wohngebäude auf eine nach § 13 BauNVO zulässige Nutzung ganz zu verzichten. (vgl. VGH BW, U, 21.10.87 - 3 S 2206/87 - Freier Beruf BRS 47 Nr.104).



5. Der bundesrechtliche Begriff der gesicherten Erschließung in den §§ 30 - 35 BauGB verlangt nicht, daß zusätzlich zu einer öffentlichrechtlichen Baulast auch noch eine privatrechtliche Dienstbarkeit bestellt wird. (vgl. BVerwG, B, 27.09.90 - 4 B 34/90 - Baulastvorschriften NJW 91,713 = JuS 91,520 = NVwZ 91,472 (L) = UPR 91,72 = ZfBR 91,31).



6. Eine vom Grundstückseigentümer nach Eintragung einer Auflassungsvormerkung über-nommene Baulast ist dem Grundstückskäufer gegenüber insoweit unwirksam, als sie dessen Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würde (§ 883 Abs.2 S.1 BGB). (vgl. VGH BW, U, 13.07.92 - 8 S 588/92 - Baulast DÖV 93,257 -258 = SörS I Nr.B-92.037)



7. Die im öffentlichen Baurecht begründete Begünstigung des Bauherrn durch eine Stell-platzbaulast kann Grundlage eines bereicherungsrechtlichen Anspruchs sein. Der vermögenswerte Vorteil einer Stellplatzbaulast liegt darin, daß damit der zur baurechtlichen Zulässigkeit des Bauvorhabens erforderliche Nachweis von Stellplätzen erbracht werden kann. (vgl. BGH, U, 07.10.94 - 5 ZR 4/94 - Stellplatzbaulast NJW 95,53 = JuS 95,266).



8. Ein durch Baulast gesicherter nachbarlicher Verzicht auf Abwehransprüche gegen Emissionen eines landwirtschaftlichen Betriebs stellt grundsätzlich kein taugliches Mittel zur Konfliktbewältigung dar. (vgl. VGH Kassel, B, 16.03.95 - 3 TG 50/95 - Verzicht auf Abwehransprüche NVwZ-RR 95,633).



9. Der bauplanungsrechtliche Grundstücksbegriff kann durch (landesrechtliche) Baulasten nicht verändert werden. Durch die Bestellung von Baulasten können im Einzelfall die tatsächlichen Voraussetzungen für die Genehmigung einer Grundstücksteilung im Wege der Befreiung nach § 31 Abs.2 BauGB geschaffen werden, wenn grundstücksbezogene Besonderheiten vorliegen. Ein in diesem Sinne atypischer Sachverhalt wird allerdings nicht schon durch die Bestellung der Baulast begründet. (vgl. BVerwG, U, 14.02.91 - 4 C 51/87 - Baulastenbestellung BVerwGE 88,24 = BBauBl 92,197 = DÖV 91,739 = BauR 91,582 = NJW 91,2783 = NVwZ 91,1075 (L) = ZfBR 91,173 = DVBl 91,812 = MDR 91,1101 = SörS I Nr.B-91.007)Eine Grundstücksteilung, die den Festsetzungen des Bebauungsplanes zuwiderläuft, ist nach § 20 Abs.1 Nr.1 BauGB auch dann nicht zu genehmigen, wenn sich die Eigentümer der Teilflächen, die durch die Teilung entstehen sollen, verpflichten, durch Baulasten nach § 4 Abs.2 HBauO den Fortbestand eines einheitlichen Baugrundstückes zu sichern. (vgl. OVG Hamb, U, 04.04.91 - Bf 2 33/88 - Grundstücksteilung NJW 92,259 = NVwZ 92,190 (L)).



10. Zum Anspruch auf Bestellung einer Baulast aus dem durch eine deckungsgleiche Grunddienstbarkeit begründeten gesetzlichen Schuldverhältnis. (vgl. BGH, U, 06.10.89 - 5 ZR 127/88 - Grunddienstbarkeit NVwZ 90,192).
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11. Ebenso wie nach der Rechtsprechung des Senats die Eintragung der Baulast ist auch ihre Löschung als Verwaltungsakt einzustufen. Ein dahingehendes Begehren ist mit der Verpflichtungsklage gerichtlich geltend zu machen. (vgl OVG Saarl, U, 18.06.02, - 2_R_2/01 - Duldungsbaulast - SKZ_02,301/56 (L) )

12. Ein sich aus dem durch Art.14 Abs.1 GG gewährleisteten Eigentumsrecht ergebender Löschungsanspruch des Eigentümers eines durch eine Baulasteintragung betroffenen Grundstücks ist dann anzuerkennen, wenn Umstände vorliegen, die die Unwirksamkeit der betreffenden Baulast begründen. (vgl OVG Saarl, U, 18.06.02, - 2_R_2/01 - Duldungsbaulast - SKZ_02,301/56 (L) )

13. Einer Verpflichtung, belästigende Einwirkungen der künftigen Bebauung eines nahe gelegenen Gewerbe und Industriegebiets auf ein Wohnanwesen zu dulden, kommt unter dem Gesichtspunkt der bei der Entscheidung über die Zulassung von Bauvorhaben zu beachtenden planungsrechtlichen und immissionsschutzrechtlichen Bestimmungen bauaufsichtliche Relevanz zu. Sie kann demnach Inhalt einer Baulast sein. (vgl OVG Saarl, U, 18.06.02, - 2_R_2/01 - Duldungsbaulast - SKZ_02,301/56 (L) )

14. Die objektivrechtliche Zulässigkeit eines nach den einschlägigen Planungs- und immissionsschutzrechtlichen Vorschriften unzulässigen Bauvorhabens kann nicht durch eine Baulast herbeigeführt werden, die die Pflicht zur Duldung von Immissionen zum Gegenstand hat. Eine solche Baulast stellt regelmäßig keine geeignetes Mittel zur Konfliktbewältigung dar. (vgl OVG Saarl, U, 18.06.02, - 2_R_2/01 - Duldungsbaulast - SKZ_02,301/56 (L) )

15. Einer solchen Duldungsbaulast kann jedoch die Bedeutung eines wirksamen Verzichts auf nachbarliche Abwehrrechte gegen Beeinträchtigungen durch eine vorhandene oder zu erwartende gewerbliche Nutzung in einem benachbarten Plangebiet zukommen. (vgl OVG Saarl, U, 18.06.02, - 2_R_2/01 - Duldungsbaulast - SKZ_02,301/56 (L) )

16. Zur Frage der hinreichenden Bestimmtheit einer Baulast, mit der sich die Bauherrn eines Wohnbauvorhabens verpflichteten, "Belästigungen (Lärm, Gerüche usw)" durch die künftige Nutzung eines nahe gelegenen Gewerbe und Industriegebiets zu dulden (im konkreten Fall bejaht). (vgl OVG Saarl, U, 18.06.02, - 2_R_2/01 - Duldungsbaulast - SKZ_02,301/56 (L) )

17. Gegen die Wirksamkeit einer Verpflichtung, erhebliche Belästigungen zu dulden, die sich unterhalb der Schwelle einer Gesundheitsgefährdung bewegen, bestehen unter dem Gesichtspunkt der Art.2 Abs.2 GG und des Art.14 Abs.1 Satz 1 GG keine rechtlichen Bedenken. (vgl OVG Saarl, U, 18.06.02, - 2_R_2/01 - Duldungsbaulast - SKZ_02,301/56 (L) )

18. Für ein Klagebegehren, das darauf abzielt, die Verpflichtung der Bauaufsichtsbehörde festzustellen, bei der Entscheidung über die Zulassung von Bauvorhaben in einem benachbarten Plangebiet die Bestimmungen des öffentlichen Rechts zu beachten, besteht keine Klagebefugnis. (vgl OVG Saarl, U, 18.06.02, - 2_R_2/01 - Duldungsbaulast - SKZ_02,301/56 (L) )

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