Zu § 196   –   Verjährungsfrist bei Rechten an einem Grundstück

Nach § 196 RE gilt eine Verjährungsfrist von zehn Jahren für Ansprüche auf Begründung, Übertragung oder Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück. Mit der Zehnjahresfrist soll insbesondere den Besonderheiten von Verträgen Rechnung getragen werden, die Grundstücke und/oder Rechte an Grundstücken zum Inhalt haben.

Diese bestehen darin, dass die Durchsetzbarkeit von Ansprüchen, die sich auf Grundstücksrechte beziehen, nicht allein von dem Willen und dem Handlungsspielraum der Parteien abhängen. Der Leistungserfolg, der zur Erfüllung führt, ist jedenfalls nicht ausschließlich von der Leistungshandlung des Schuldners abhängig, und zwar insbesondere deshalb, weil Veränderungen von Rechten an Grundstücken der Eintragung ins Grundbuch bedürfen. Hier können Zeitverzögerungen von erheblicher Dauer eintreten, die den Gläubiger nicht dazu zwingen sollen, voreilig gegen den Schuldner vorzugehen, der selbst leistungsbereit ist und auch alles zur Erfüllung Erforderliche getan hat. So kann insbesondere beim Kauf eines noch nicht vermessenen Grundstücks eine erhebliche Zeit verstreichen, bis das Grundstück vermessen und das Vermessungsergebnis in das Kataster eingetragen worden ist. Verzögerungen können sich auch im Zusammenhang mit der vom Finanzamt zu erteilenden Unbedenklichkeitsbescheinigung ergeben, wenn der Käufer über die Höhe der Grunderwerbssteuer mit dem zuständigen Finanzamt streitet und deshalb die Unbedenklichkeitsbescheinigung nicht erteilt wird. Hinzu kommen oft Verzögerungen, die sich aus der Belastung der Gerichte ergeben.

Ein weiterer Anwendungsfall ist die „stehengelassene“ Grundschuld. Ist zur Sicherung eines Darlehens zu Gunsten des Kreditinstituts eine Grundschuld eingetragen, wird mit der Tilgung des Darlehens in der Regel der Rückgewähranspruch hinsichtlich der Grundschuld aus dem Sicherungsvertrag fällig. In der Praxis verzichtet der Sicherungsgeber oftmals darauf, seinen Übertragungs-, Verzichts- oder Aufhebungsanspruch geltend zu machen. Der Grund liegt regelmäßig darin, dass das Pfandrecht für einen erneuten Kreditbedarf verwendet und dann unmittelbar auf den neuen Kreditgeber übertragen werden kann. Dies spart die Kosten einer Abtretung. Mit der zehnjährigen Verjährungsfrist hat der Sicherungsgeber eine ausreichende Zeitspanne zur Verfügung, innerhalb der er sich entscheiden kann, ob er eine vorsorglich „stehengelassene“ Grundschuld letztlich doch zurückfordert.

(Siehe BGB-E, BT-Drucksache Nr.14/6040, S.98)

§§§

Zu Artikel 1 Abs.1 Nr.3 (§ 196 BGB)

In Artikel 1 Abs.1 Nr.3 § 196 ist das Wort „zehn“ durch das Wort „dreißig“ zu ersetzen.

Begründung

Ansprüche auf Immobiliarrechte müssen ebenfalls in die dreißigjährige Verjährung einbezogen werden. Beim Verkauf noch nicht vermessener Teilflächen ist es nicht selten, dass die Vermessung erst nach Jahren erfolgt (zB Grundankauf für Autobahnprojekte oder andere Großbauvorhaben der öffentlichen Hand). Ob der Eigentumsverschaffungsanspruch indessen erst fällig wird, wenn das Messungsergebnis vorliegt, erscheint unklar. Wenn nämlich die verkaufte Teilfläche im Kaufvertrag genau bestimmt ist, kann eine materiellrechtlich wirksame Auflassung sofort mit Abschluss des schuldrechtlichen Geschäfts erklärt werden. Eine nochmalige Erklärung nach Vorliegen des Messungsergebnisses ist nur ein Erfordernis des Grundbuchverfahrens. Möglicherweise verjährt daher der Eigentumsverschaffungsanspruch nach dem Entwurf bereits nach zehn Jahren ab Abschluss des schuldrechtlichen Vertrages.

Weitere Probleme ergeben sich im Bereich des Rechts der Grundpfandrechte und Dienstbarkeiten: Sichert eine Grundschuld keine Verbindlichkeiten mehr, so steht dem Sicherungsgeber gegen den Grundschuldgläubiger ein Anspruch auf Rückgewähr der Grundschuld zu. Bei Sicherungsgrundschulden zu Gunsten von Banken werden Grundschulden oft bewusst „stehen gelassen“, um für zukünftige Kredite Sicherheiten vorzuhalten. Der Rückgewähranspruch spielt auch bei Dienstbarkeiten eine wichtige Rolle: Hier ist einmal an Bezugspflichten sichernde Dienstbarkeiten zu denken, die nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich nur auf die Dauer von 15 Jahren verwendet werden dürfen. Zum anderen sind Abstandsflächendienstbarkeiten dann zurückzugewähren, wenn die bauordnungsrechtlichen Voraussetzungen für deren Bestellung weggefallen sind. Letzteres dürfte dem Eigentümer des dienenden Grundstücks häufig nicht innerhalb der kurzen Frist von zehn Jahren bewusst werden. In allen vorgenannten Fällen müsste die gesetzliche Verjährungsfrist formularmäßig verlängert werden, um sachgerechte Ergebnisse zu erzielen. Eine gesetzliche Verjährungsfrist verliert aber ihren Sinn, wenn sie massenhaft kautelarjuristisch verlängert werden muss.

Widersprüchlich ist der Entwurf auch hinsichtlich der Buchersitzung: Ein im Grundbuch zu Unrecht gelöschtes Recht würde bereits nach drei oder zehn Jahren untergehen (§ 901 BGB), während für die Buchersitzung (§ 900 BGB) weiterhin die dreißigjährige Frist gelten soll.

Im Immobilienverkehr hat die bisherige dreißigjährige Regelverjährung zu keinerlei Missständen geführt. Daher muss sie beibehalten werden, um zahlreiche mit der Abkürzung zusammenhängende Probleme zu vermeiden. Beweisschwierigkeiten drohen vor allem deshalb nicht, weil die Ansprüche im Zusammenhang mit Immobiliarrechten in der Regel auf notariellen Urkunden beruhen.

(Siehe BGB-RE, BT-Drucksache Nr.14/6857, Anlage 2, S.6)

§§§

Zu Nummer 2 Zu Artikel 1 Abs.1 Nr.3 (§ 196 BGB)

Die Bundesregierung vermag sich diesem Vorschlag nicht anzuschließen. Die vom Bundesrat angeführten Gründe haben die Bundesregierung bewogen, für die in § 196 BGB-RE bezeichneten Ansprüche überhaupt eine feste Verjährungsfrist von 10 Jahren vorzuschlagen. Eine längere Verjährungsfrist rechtfertigen sie dagegen nicht. Im Einzelnen:

1. Es gibt in der Tat Fälle, in denen ein Grundstücksteil veräußert wird und das Grundstück geteilt werden muss. Es kann auch sein, dass ein Grundstück ganz oder teilweise mit einem anderen Grundstück vereinigt und auch katastermäßig verschmolzen werden muss, um den vertraglichen Anspruch zu erfüllen. Dies ist aber keineswegs der Regelfall. Zumeist reichen die hierfür im Entwurf gerade auch aus diesem Grund vorgesehenen 10 Jahre aus. Falls dies ausnahmsweise nicht der Fall sein sollte, können sich die Parteien zB über eine Hemmung oder Verlängerung der Verjährungsfrist verständigen.



2. Nach Zurückzahlung des Darlehens hat der Darlehensnehmer einen schuldrechtlichen Anspruch auf Rückgewähr der Grundschuld. Diesen wird er schnell geltend machen, wenn er eine Anschlussfinanzierung benötigt, weil diese besichert werden muss. Das Problem kann sich daher erst nach vollständiger Rückzahlung aller Darlehen ergeben. Hier mag sich der Darlehensnehmer überlegen, ob er die Grundschuld noch für weitere Darlehen benötigt. Er wird in aller Regel innerhalb der folgenden 10 Jahre in der Lage sein zu entscheiden, ob er die Grundschuld weiterverwenden und deshalb auf sich umschreiben oder löschen lassen möchte. Richtig ist, dass mancher Grundstückseigentümer Kosten sparen und deshalb die Grundschuld weder auf sich umschreiben noch löschen lassen möchte. In solchen Fällen ist dem Grundstückseigentümer aber zuzumuten, Kontakt mit dem bisherigen Grundschuldgläubiger aufzunehmen und sich in der Verjährungsfrage zu verständigen.

(Siehe BGB-RE, BT-Drucksache Nr.14/6857, Anlage 3, S.42)

§§§

Zu § 196 (Verjährungsfrist bei Rechten an einem Grundstück)

(Siehe BGB-RA, BT-Drucksache Nr.14/7052, S.5)

Zur Begründung der Beschlussempfehlung

Der Ausschuss ist mit dem Entwurf der Ansicht, dass die Verjährungsfrist für Ansprüche auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück oder auf Übertragung, Aufhebung oder Änderung des Rechts an einem Grundstück mit 10 Jahren bemessen werden sollte. Würde man es aber mit dem Entwurf dabei belassen, würde dies dazu führen, dass die Ansprüche auf die für solche Ansprüche vereinbarte Gegenleistung der regelmäßigen Verjährungsfrist unterliegen. Dies würde zwar nicht dazu führen, dass die in § 196 bezeichneten Ansprüche nach Verjährung der Ansprüche auf die Gegenleistung noch erfüllt werden müssten. Dem stünde § 320 BGB entgegen. Indessen könnten solche Verträge nicht beendet werden. Dieses in der Sache nicht gerechtfertigte Ergebnis lässt sich nur vermeiden, wenn die Ansprüche auf die Gegenleistung in § 196 BGB-E einbezogen werden.

(Siehe BGB-RA, BT-Drucksache Nr.14/7052, S.179)

§§§

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