| Begründung | MietrechtsreformG | BT-Dr 14/4553 |
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| Begründung des Entwurfs – MietrechtsreformG (14/4553) |
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Es handelt sich um redaktionelle Folgeänderungen, bedingt durch die geänderte Begrifflichkeit von "Miete" und "Pacht" anstelle von "Mietzins" bzw. "Pachtzins", vgl die Begründung zu § 535 Entwurf.
Die Änderung der Überschrift des Dritten Titels in "Mietvertrag. Pachtvertrag" ist wegen der Ersetzung des Begriffs "Mietzins" durch "Miete" erforderlich, vgl die Begründung zu § 535 Entwurf. Es wird außerdem eine neue Überschrift eingefügt, mit der die neue Gliederung des Mietrechts in "Allgemeine Vorschriften für Mietverhältnisse", "Mietverhältnisse über Wohnraum" und "Mietverhältnisse über andere Sachen" eingeleitet wird.
Die neue Vorschrift verbindet die bisherigen Regelungen der §§ 535 und 536 sowie § 546 und fasst, lediglich sprachlich leicht verändert, Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrages zur besseren Lesbarkeit und Übersichtlichkeit zusammen. Eine inhaltliche Änderung ist damit nicht verbunden.
Der Gesetzentwurf sieht an dieser Stelle davon ab, eine gesetzliche Regelung zu den so genannten Schönheitsreparaturen, das heißt den durch Abnutzung notwendig gewordenen Maler- und Tapezierarbeiten zu treffen. Damit wird an dem gesetzlichen Leitbild festgehalten, dass der Vermieter, der grundsätzlich die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit auch in diesem Zustand zu erhalten hat, auch zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Gleichzeitig bleibt es bei der heute vielfach genutzten Möglichkeit, die Durchführung der Schönheitsreparaturen (in gewissen Grenzen) auf den Mieter zu übertragen. Dies bedeutet, dass es letztlich die Mietvertragsparteien selbst in der Hand behalten, im Rahmen der konkreten Vertragsverhandlung und -ausgestaltung zu regeln, wer von ihnen die Schönheitsreparaturen zu tragen hat und diesen Faktor gegebenenfalls bei der Höhe der Miete zu berücksichtigen. Dies ist sinnvoll und interessengerecht.
Die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter kann durch eine individuell ausgehandelte vertragliche Vereinbarung (Individualklausel) oder als Vereinbarung im Rahmen einer Allgemeinen Vertragsbestimmung (Formularklausel) erfolgen. Aus einer Vielzahl höchstrichterlicher Entscheidungen insbesondere zu Formularklauseln haben sich mittlerweile einige vernünftige und praxisgerechte Grundsätze für die Zulässigkeit der Übertragung von Schönheitsreparaturen entwickelt, die sich am gesetzlichen Leitbild des § 536 BGB bzw. des § 535 Abs. 1 Satz 2 Entwurf orientieren. Die Frage, ob eine vertragliche Vereinbarung zulässig ist oder nicht, kann letztlich nie schematisch beantwortet werden, sondern hängt immer entscheidend von der gesamten Vertragsgestaltung und der Interessenlage der Parteien im Einzelfall ab. Vor diesem Hintergrund wird eine starre gesetzliche Regelung der Vielzahl der in der Praxis vorkommenden und möglichen Fallgestaltungen nicht gerecht. Die Vorschrift des § 535 Abs.1 Satz 2 Entwurf gibt deshalb ein gesetzliches Leitbild vor, das Maßstab ist für die Beurteilung der Zulässigkeit insbesondere von Formularklauseln nach § 9 AGBG, sie bietet aber gleichzeitig den nötigen Spielraum für eine einzelfallbezogene, wirklich interessengerechte Lösung.
Absatz 1 Satz 3 enthält nun die (abdingbare) Pflicht des Vermieters zur Lastentragung, wie sie vorher in § 546 BGB geregelt war.
Absatz 2 übernimmt inhaltlich unverändert § 535 Satz 2 BGB. Allerdings wurde hier wie auch an anderen Stellen durchgängig der Begriff "Mietzins" durch "Miete" ersetzt.
Dies entspricht dem allgemeinen Sprachgebrauch. Auch in der Gesetzessprache wird teilweise der Ausdruck "Miete" verwendet (zB im Zweiten Wohnungsbaugesetz, § 3 Abs.1 Satz 1 MHG; vereinzelt auch im BGB, zB § 564b Abs.2 Nr.3). Zusammengesetzte Wörter bestehen in der Regel aus dem Wortstamm "-miete" statt "-mietzins", zB Vergleichsmiete, Mieterhöhung, Mietspiegel, Staffelmiete, Mietanpassungsvereinbarung, Grundmiete, Nettomiete usw.
Die Ersetzung des Begriffs "Mietzins" durch "Miete" bringt im Folgenden überall dort, wo bislang mit dem Begriff "Miete" das Mietverhältnis bzw der Mietvertrag gemeint war, entsprechenden sprachlichen Anpassungsbedarf mit sich.
Absatz 1 entspricht inhaltlich im Wesentlichen § 537 Abs.1 BGB, ist aber zum einen sprachlich modernisiert. Außerdem ist die Regelung für die völlige Aufhebung der Tauglichkeit textlich stärker von der Regelung für die Tauglichkeitsminderung abgesetzt worden, um die unterschiedlichen Rechtsfolgen zu verdeutlichen. Schließlich ist der Verweis auf die kaufrechtlichen Vorschriften zur Berechnung der Minderung entfallen. Dieses Verfahren hat sich als nicht praktikabel erwiesen. Die Praxis gibt stattdessen den Minderungsbetrag ohne Zugrundelegung der komplizierten Berechnungsformel regelmäßig in geschätzten Prozentsätzen an. Dem trägt die offenere Formulierung in Absatz 1 Satz 2 Rechnung.
Absatz 2 enthält die bisherige Regelung des § 537 Abs.2 Satz 1 BGB über die zugesicherte Eigenschaft. Ob die zugesicherte Eigenschaft neben dem Fehler im Mietrecht, wo der subjektive Fehlerbegriff gilt, tatsächlich große eigenständige Bedeutung hat, kann bezweifelt werden. Überlegungen, die Vorschrift zu streichen, werden jedoch sinnvollerweise erst im Gesamtzusammenhang mit einer Neuregelung des Gewährleistungsrechts im Rahmen der Schuldrechtsreform anzustellen sein, der an dieser Stelle nicht vorgegriffen werden soll.
§ 537 Abs.2 Satz 2 BGB ist entfallen. Eine inhaltliche Änderung soll damit nicht verbunden sein. Die Vorschrift hatte lediglich klarstellenden Charakter, indem sie die Zusicherung einer Grundstücksgröße als Beispiel für die Eigenschaftszusicherung anführte. In der Praxis ergaben sich daraus häufig Missverständnisse, denn nicht in jeder Größenangabe liegt automatisch eine Zusicherung.
Als Absatz 3 wird die Haftung für Rechtsmängel, die bisher in § 541 BGB geregelt war und auf die Rechtsfolgen bei Sachmängeln verwies, angefügt. Damit sind die wichtigsten Rechtsfolgen bei Sach- und Rechtsmängeln in einer Vorschrift übersichtlicher zusammengefasst.
Absatz 4 enthält wie § 537 Abs.3 BGB den Hinweis auf die Unabdingbarkeit der Vorschrift für die Wohnraummiete.
Der neue § 536a Entwurf fasst den Schadensersatz- und die unterschiedlichen Aufwendungsersatzansprüche des Mieters wegen eines Mangels der Mietsache zusammen.
Absatz 1 enthält den bisher in § 538 Abs.1 BGB geregelten Schadensersatzanspruch. Die Vorschrift ist bis auf geringfügige sprachliche Änderungen inhaltlich unverändert übernommen worden.
Absatz 2 nimmt den Aufwendungsersatzanspruch nach § 538 Abs.2 BGB und den bisher in § 547 Abs.1 Satz 1 BGB geregelten Verwendungsersatzanspruch auf. Das Verhältnis der beiden Tatbestände im geltenden Recht war wegen der unterschiedlichen Terminologie problematisch und hat zu vielfältigen Abgrenzungsschwierigkeiten geführt, die durch die neue Regelung beseitigt werden.
Absatz 2 Nr.1 entspricht § 538 Abs.2 BGB.
Absatz 2 Nr.2 enthält die bisherige Regelung des § 547 Abs.1 Satz 1 BGB, allerdings terminologisch angepasst. Der bisher verwendete Begriff der "notwendigen Verwendungen" wird durch Klartext ersetzt. Damit wird das Verhältnis zur Regelung in Absatz 2 Nr.1 deutlicher als bisher. Nach Absatz 2 Nr.1 besteht ein Aufwendungsersatzanspruch bei notwendiger umgehender Beseitigung eines Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache. Der Unterschied zu Absatz 2 Nr.1 liegt darin, dass es um bestimmte Notmaßnahmen des Mieters geht, die keinen Aufschub dulden und auch ohne vorherige Mahnung einen Aufwendungsersatzanspruch auslösen sollen.
Die Vorschrift geht auf die Regelung des § 539 BGB zurück. Eingearbeitet ist auch der für die Rechtsmängelhaftung bislang in § 541 BGB enthaltene Verweis auf § 539 Satz 1 BGB. Damit ist der Gewährleistungsausschluss für Sach- und Rechtsmängel nunmehr einheitlich geregelt.
Ein Gewährleistungsausschluss besteht sowohl für den Sach- als auch den Rechtsmangel bei Kenntnis des Mieters vom Mangel (Satz 1) oder grob fahrlässiger Unkenntnis, sofern der Vermieter den Mangel nicht arglistig verschwiegen hat (Satz 2). Dies entspricht für den Sachmangel schon der derzeitigen Rechtslage (§§ 539, 460 BGB); für Rechtsmängel führte bislang hingegen nur die positive Kenntnis des Mieters zum Gewährleistungsausschluss (§§ 541, 539 Satz 1 BGB). Diese sachlich nicht gerechtfertigte Unterscheidung entfällt nunmehr. Damit werden Sach- und Rechtsmängel zukünftig gleichbehandelt.
Satz 3 ersetzt die bisherige Verweisung auf § 464 BGB durch Klartext, wobei anders als bisher ausdrücklich auch der Rechtsmangel erfasst ist. Nunmehr muss sich also auch der Mieter bei Rechtsmängeln, die er bei der Annahme der Mietsache kennt, seine Rechte ausdrücklich vorbehalten, um diese später geltend machen zu können. Dies bedeutet aber im Ergebnis keine Änderung der Rechtslage, denn die vorbehaltlose Annahme der rechtsmängelbehafteten Mietsache kann als Verzicht auf eventuelle Ansprüche angesehen werden, was auf dasselbe Ergebnis hinausläuft. In jedem Fall ist aus Vereinfachungsgründen eine einheitliche Regelung geboten.
Es wurde davon abgesehen, im Zusammenhang mit der Vorschrift des § 536b Entwurf eine Regelung für den Fall zu treffen, dass der Mieter einen Mangel erst nach Vertragsschluss erkennt und trotz Kenntnis des Mangels die Miete über einen längeren Zeitraum hinweg vorbehaltlos in voller Höhe weiter zahlt. Die Rechtsprechung hat in diesem Fall bislang für das geltende Recht § 539 BGB analog angewendet (vgl. BGH NJW-RR 1992,267; NJW 1997,2674). Schon nach geltendem Recht erschien indes kaum Raum für eine Analogie (vgl. hierzu auch Wichert, ZMR 2000,65 ff). Der Gesetzgeber hat nämlich den Fall nachträglich erkennbarer Mängel sehr wohl geregelt, indem er dem Mieter durch § 545 BGB (§ 536c Entwurf) insofern eine unverzügliche Anzeigepflicht auferlegt und bei Unterlassen der Anzeige angeordnet hat, dass der Mieter seine Gewährleistungsrechte grundsätzlich so lange nicht geltend machen kann, bis die Mängelanzeige erfolgt ist.
Diese Rechtsfolge wird weiterhin als sinnvoll und auch ausreichend erachtet. Dabei ist zu sehen, dass das geltende Recht neben der speziellen mietrechtlichen Regelung des § 545 BGB (§ 536c Entwurf) mit der allgemeinen Vorschrift des § 814 BGB (Leistung in Kenntnis der Nichtschuld) zusätzliche Handhabe bietet, um das Problem rechtlich befriedigend zu lösen. Außerdem steht über das Rechtsinstitut des § 242 unter dem Gesichtspunkt der Verwirkung noch ein weiteres Instrument zur Verfügung, um insbesondere in Fällen wie dem vom BGH (in NJW-RR 1992,267) entschiedenen Fall, in dem über einen sehr langen Zeitraum hinweg die volle Miete gezahlt worden war, zu einem sachgerechten und der Billigkeit entsprechenden Ergebnis zu gelangen (vgl. auch Staudinger/Emmerich, 13.Bearb, § 537 Rn.100). Schließlich erscheint es wenig interessengerecht, den vorsichtigen Mieter, der mit der Geltendmachung seiner Rechte abwartet, um das Mietverhältnis nicht unnötig zu belasten, über die Regelung in § 545 BGB (§ 536c Entwurf) hinaus auch noch für die Zukunft mit einem Gewährleistungsausschluss "zu bestrafen".
Somit gilt für Mängel Folgendes: Hatte der Mieter bereits bei Vertragsschluss oder Annahme Kenntnis vom Mangel bzw war er bei Vertragsschluss insofern zumindest grob fahrlässig, so greift § 536b Entwurf ein. Erkennt der Mieter den Mangel dagegen erst später oder entsteht ein nachträglicher Mangel, so ist grundsätzlich § 536c Entwurf anzuwenden (gegebenenfalls korrigiert durch §§ 814, 242 BGB). Im Gesetz ist dies dadurch zum Ausdruck gebracht, dass die beiden Vorschriften anders als bisher unmittelbar nacheinander angeordnet worden sind und ihr Anwendungsbereich auch durch die Überschriften deutlicher gekennzeichnet ist.
§ 536c Entwurf entspricht § 545 BGB. Absatz 1 ist gegenüber § 545 Abs.1 BGB lediglich geringfügig sprachlich modernisiert worden. Die Ersetzung des Begriffs "Vorkehrung" durch "Maßnahme" bedeutet keine inhaltliche Änderung.
Der bisherige § 545 Abs.2 BGB wird in Absatz 2 zur besseren Lesbarkeit in zwei Sätze aufgeteilt. In Satz 1 ist durch Einfügung der Worte "dem Vermieter" klargestellt, dass nur der Vermieter aus der Unterlassung der Anzeige einen Schadensersatzanspruch gegen den Mieter geltend machen kann, nicht aber zum Beispiel andere Mitmieter als Dritte. Satz 2 enthält wie bisher die Aufzählung der ausgeschlossenen Gewährleistungsrechte bei unterlassener Anzeige, die aus Gründen der Übersichtlichkeit aber in Nummern angeordnet sind.
Es wird darauf verzichtet, in Absatz 2 für die Rechtsfolgen der Verletzung der Anzeigepflicht durch den Mieter ausdrücklich ein Verschuldenserfordernis einzuführen. Ein solcher Hinweis ist entbehrlich, da nach allgemeiner Meinung die Rechtsfolgen der Verletzung der Anzeigepflicht ohnedies ein Verschulden des Mieters voraussetzen (vgl Palandt/Putzo, 58.Aufl, § 545 Rn.10; Staudinger/Emmerich, 13.Bearb, § 545 Rn.27), was sich bereits darin ausdrückt, dass nach Absatz 1 die Anzeige "unverzüglich", also ohne schuldhaftes Zögern (§ 121 Abs.1 Satz 1 BGB) erfolgen muss. Zudem könnte die ausdrückliche Erwähnung des Verschuldenserfordernisses zu missverständlichen Umkehrschlüssen für die Auslegung anderer, vergleichbarer Vorschriften führen.
Die Vorschrift übernimmt § 540 BGB, allerdings zunächst mit einigen sprachlichen Änderungen, die dem besseren Verständnis dienen und sich wegen des vergleichbaren Regelungsinhalts an der Formulierung des § 11 Nr. 10 a) AGBG orientieren.
Anders als § 540 BGB wird auch in Übereinstimmung mit dem Abschlussbericht der Schuldrechtskommission (vgl. Abschlussbericht der Kommission zur Überarbeitung des Schuldrechts, herausgegeben vom Bundesminister der Justiz, Bundesanzeiger Verlag 1992, S.232 Nr.13: § 445 BGB-KE, S. 269 f Nr.14: § 644 BGB-KE) nicht mehr die Nichtigkeit der Ausschlussvereinbarung angeordnet, sondern als Rechtsfolge bestimmt, dass sich der Vermieter nicht auf die Vereinbarung berufen kann. Damit kommt zum Ausdruck, dass die Unwirksamkeit der Ausschlussvereinbarung im Interesse des Mieters keinesfalls zur Unwirksamkeit des gesamten Mietvertrags führt, § 139 BGB also nicht anzuwenden ist. Schwierige Auslegungsfragen zu den Auswirkungen der unwirksamen Ausschlussvereinbarung auf den übrigen Vertrag werden dadurch vermieden.
Wie bisher (§§ 541, 540 BGB) gilt die Vorschrift für Sach- und Rechtsmängel: Dies wird ohne weiteres durch die Anordnung der Vorschrift im Verhältnis zu § 536 Entwurf deutlich.
Die Regelung ist ihrer Natur nach zwingend. Einer besonderen Anordnung bedarf es nicht.
Die Vorschrift entspricht § 552 BGB, der allerdings zur besseren Lesbarkeit in zwei Absätze aufgeteilt und sprachlich geringfügig geändert wird.
Die Vorschrift übernimmt textlich unverändert den bisherigen § 548 BGB. Die Überschrift greift den praktisch häufigsten Anwendungsfall, nämlich Verschleißschäden, auf. Darüber hinaus erfasst die Vorschrift jedoch wie bisher alle Arten von Veränderungen, auch über die vertragsmäßige Nutzung hinausgehende Verschlechterungen sowie Verbesserungen der Mietsache.
Die Vorschrift regelt den sonstigen Aufwendungsersatzanspruch des Mieters in den von § 536a Abs.2 Entwurf abgesehenen Fällen sowie das Wegnahmerecht.
Der neue Absatz 1 übernimmt den bisherigen § 547 Abs.2 BGB über den Ersatz sonstiger Verwendungen. Im Interesse einer einheitlichen Terminologie innerhalb des Mietrechts wird dabei der Begriff "Verwendungen" durch "Aufwendungen" ersetzt.
Die Verweisung auf die Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag (GoA) bleibt erhalten. Wegen der zahlreichen unterschiedlichen Fallgestaltungen im Rahmen der GoA ist im Interesse der Vermeidung überlanger Vorschriften abweichend von dem Vorschlag der Bund-Länder-Arbeitsgruppe davon abgesehen worden, diesen Verweis durch Klartext zu ersetzen. Dies bedeutet inhaltlich, dass der Mieter wie bisher Aufwendungsersatz nur dann verlangen kann, wenn alle Voraussetzungen nach den Vorschriften über die GoA vorliegen, er insbesondere mit Fremdgeschäftsführungswillen gehandelt haben muss. Das Merkmal des Fremdgeschäftsführungswillens ist entgegen der Annahme der Bund-Länder-Arbeitsgruppe nicht entbehrlich, denn es kann gerade nicht davon ausgegangen werden, dass dieser regelmäßig vorliegt. Mieter nehmen heutzutage häufig Einbauten vor, die in erster Linie im eigenen Interesse liegen (z. B. bei der Ausstattung von Küchen und Badezimmern, beim Einbau von Jalousien).
Der bisherige § 547a Abs.1 BGB über das Wegnahmerecht des Mieters wird inhaltlich unverändert als neuer Absatz 2 angefügt.
Die Regelung des § 547 Abs.1 Satz 2 BGB über die Fütterungskosten eines Tieres ist weggefallen. Die Frage der Fütterungskosten eines Tieres spielt in der Praxis keine Rolle. Auch im Übrigen bedarf es keiner allgemeinen gesetzlichen Regelung über die Kosten des Gebrauchs der Mietsache. Dies können die Mietvertragsparteien vertraglich regeln.
Die Vorschrift übernimmt § 549 Abs.1 und 3 BGB. § 549 Abs.2 BGB, der nur für Wohnraummietverhältnisse gilt, wird entsprechend der neuen gesetzlichen Systematik als Sondervorschrift für die Wohnraummiete in den 2.Untertitel "Mietverhältnisse über Wohnraum" eingestellt (§ 553 Entwurf).
Wie bisher in § 549 Abs.1 Satz 2 BGB ist in Absatz 1 Satz 2 inhaltlich unverändert das Recht des Mieters zur außerordentlichen befristeten Kündigung festgelegt. Die Umformulierung ("außerordentlich mit der gesetzlichen Frist") entspricht der neuen einheitlichen Terminologie, vgl die Begründung zu § 542 Entwurf. Die Kündigungsfrist bestimmt sich bei der Wohnraummiete für unbefristete Mietverhältnisse nach § 573d Abs.2 Entwurf und für befristete Mietverhältnisse nach § 575a Abs.3 Entwurf. Bei Mietverhältnissen über andere Sachen gilt § 580a Abs. 4 Entwurf.
§ 541 Entwurf entspricht mit einigen geringfügigen sprachlichen Änderungen § 550 BGB. Von einer Streichung wurde abgesehen. Die Vorschrift dient zwar im Wesentlichen nur der Klarstellung. Darüber hinaus wird aber auch eindeutig bestimmt, dass der Unterlassungsanspruch eine vorherige Abmahnung des Vermieters voraussetzt. Insofern hat die Vorschrift eine eigenständige Bedeutung.
§ 542 Entwurf enthält wie § 564 BGB, dem er nachgebildet ist, allgemeine Grundsätze über das Ende von Mietverhältnissen, je nachdem, ob es sich um ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit (Absatz 1) oder auf bestimmte Zeit (Zeitmietvertrag, Absatz 2) handelt. Gegenüber § 564 BGB wird die Absatzfolge umgekehrt. Damit werden anders als bisher Mietverhältnisse auf unbestimmte Zeit, die in der Praxis die Regel darstellen, an den Anfang gestellt.
Inhaltlich bleibt es dabei, dass Mietverhältnisse auf unbestimmte Zeit, abgesehen von anderen nicht genannten Gründen der Vertragsbeendigung, die sich in erster Linie aus allgemeinen Vertragsgrundsätzen ergeben (zum Beispiel der Abschluss eines Aufhebungsvertrages), durch Kündigung einer der beiden Vertragsparteien enden (Absatz 1). Beide unterschiedlichen Kündigungsarten, ordentliche und außerordentliche Kündigung (zur Unterscheidung siehe unten 2.), sind hiervon erfasst.
Der Verweis auf die Vorschrift des § 565 BGB ist entfallen und durch den allgemeinen Hinweis auf die gesetzlichen Vorschriften ersetzt. Dies beugt dem Missverständnis vor, dass nicht in jedem Fall allein nur die bestehenden Kündigungsfristen zu beachten sind, sondern je nach Art des Mietverhältnisses gegebenenfalls weitere Voraussetzungen vorliegen müssen, zum Beispiel bei Wohnraummietverhältnissen im Falle der Vermieterkündigung regelmäßig auch ein berechtigtes Interesse des Vermieters.
Mietverhältnisse auf bestimmte Zeit enden regelmäßig ohne Kündigung mit Zeitablauf, sofern sie nicht vorher zulässig außerordentlich gekündigt oder vertraglich verlängert werden (Absatz 2). Dass auch Mietverhältnisse auf bestimmte Zeit außerordentlich (befristet oder fristlos) gekündigt werden können, entspricht dem bisherigen Recht, wird jedoch zum besseren Verständnis ausdrücklich klargestellt. Gleiches gilt für die Möglichkeit der vertraglichen Verlängerung eines Zeitmietverhältnisses, die vor dem Hintergrund der Vertragsautonomie eine rechtliche "Selbstverständlichkeit" ist.
Die Verwendung des Begriffs der "außerordentlichen Kündigung" hier wie an anderen Stellen im Gesetz ist neu, geht jedoch auf die in der Sache allgemein übliche systematische Unterscheidung zwischen außerordentlicher (befristeter oder fristloser) und ordentlicher Kündigung zurück. Zum besseren Verständnis und zur Klarstellung werden die einzelnen Kündigungsrechte der betreffenden Kündigungsart zugeordnet und begrifflich durchgängig entsprechend bezeichnet.
Gemeint ist damit Folgendes:
Die ordentliche Kündigung ist das rechtliche Mittel zur "normalen" Vertragsbeendigung unter Einhaltung der allgemeinen (ordentlichen) Kündigungsfristen. Die außerordentliche Kündigung ist hingegen nur in den gesetzlich bestimmten Fällen für bestimmte Sachverhalte, meist vor dem Hintergrund geänderter tatsächlicher Verhältnisse zugelassen, je nachdem entweder fristgebunden als außerordentliche befristete oder ohne Einhaltung einer Frist als außerordentliche fristlose Kündigung. Die im Falle der außerordentlichen befristeten Kündigung geltenden besonderen Kündigungsfristen sind entweder in der den außerordentlichen Kündigungsgrund regelnden Vorschrift selbst enthalten ("Sonderkündigungsrecht", vgl zum Beispiel § 561 Entwurf) oder sie sind in einem eigenen Tatbestand geregelt ("außerordentliche Kündigung mit der gesetzlichen Frist", §§ 573d, 575a, 580a Abs.4 Entwurf), auf den in der den außerordentlichen Kündigungsgrund enthaltenden Vorschrift verwiesen wird (zum Beispiel §§ 540 Abs.1 Satz 2, 544, 563 Abs.4, 563a Abs.2, 564 Satz 2, 580 Entwurf). Die außerordentliche fristlose Kündigung ist in den §§ 543, 569 Entwurf geregelt.
In § 543 Entwurf wird das Recht zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund in einer zentralen Vorschrift zusammengefasst. Hieran fehlte es bislang. Die neue Vorschrift, die auf einen Vorschlag der Schuldrechtskommission zurückgeht (vgl Abschlussbericht der Schuldrechtskommission, S.152 ff § 307 BGB-KE), normiert nunmehr ausdrücklich ein allgemeines und unabdingbares Recht beider Vertragsparteien zur fristlosen Kündigung und ersetzt damit das bislang aus allgemeinen Rechtssätzen hergeleitete fristlose Kündigungsrecht aus wichtigem Grund sowie die über mehrere Einzelvorschriften verstreuten speziellen Kündigungsgründe. Die neue Regelung entspricht damit im Wesentlichen der bisherigen Rechtslage.
Absatz 1 regelt das Kündigungsrecht im Grundsatz. Satz 1 enthält dabei das Kündigungsrecht an sich, während Satz 2 die Voraussetzungen festlegt. Die Fassung des Absatzes 1 orientiert sich im Interesse der Rechtsein-.Drucksache 14/4553 - 44 - Deutscher Bundestag - 14. Wahlperiode heitlichkeit am Wortlaut der Regelung in § 626 BGB zum fristlosen Kündigungsrecht aus wichtigem Grund beim Dienstvertrag. Die Neuregelung hat insbesondere Bedeutung, wenn Störungen des Mietverhältnisses nicht schuldhaft erfolgen. Hier ist jetzt eine klare gesetzliche Grundlage für eine fristlose Kündigung vorhanden.
Absatz 2 zählt die wichtigsten Gründe für eine fristlose Kündigung auf:
Nummer 1 enthält den bisherigen § 542 BGB, die Kündigung durch den Mieter wegen Nichtgewährung des vertragsmäßigen Gebrauchs.
Nummer 2 übernimmt sprachlich gekürzt die Regelung des § 553 BGB über die Kündigung bei vertragswidrigem Gebrauch.
Nummer 3 übernimmt die allgemeine Kündigungsregelung des § 554 Abs.1 BGB wegen Zahlungsverzugs. Die Sonderregelung für die Wohnraummiete (bisher § 554 Abs.2 BGB) wird entsprechend der neuen Systematik in den 2. Untertitel "Mietverhältnisse über Wohnraum" als § 569 Abs.3 Entwurf aufgenommen.
Absatz 3 legt in Übereinstimmung mit der bisherigen Rechtsprechung ausdrücklich fest, dass als weitere Voraussetzung für die fristlose Kündigung grundsätzlich eine Abmahnung oder Fristsetzung zur Abhilfe erforderlich ist. Lediglich bei Vorliegen besonderer Umstände (Nummern 1 bis 3) wird auf dieses Erfordernis verzichtet.
Absatz 4 Satz 1 enthält den Regelungsinhalt des § 543 Satz 1 BGB, dessen Satz 2 für die Wohnraummiete in etwas abgewandelter Fassung in § 569 Abs.4 Satz 1 übernommen wird. Die Beweislastregel in Absatz 4 Satz 2 entspricht § 542 Abs.3 BGB.
Es wird davon abgesehen, festzulegen, dass die Kündigung innerhalb einer angemessenen Zeit seit der Kenntnis vom Kündigungsgrund zu erfolgen hat. Ein Kündigungsrecht aus wichtigem Grund kann schon jetzt nach ständiger Rechtsprechung verwirkt werden (vgl Staudinger/Emmerich, 13.Bearb, § 554a Rn.11). Eine einheitliche feste Ausschlussfrist in Anlehnung an § 626 Abs.2 BGB sowie §§ 6, 24 und 70 VVG erscheint wegen der Vielgestaltigkeit der Mietverhältnisse (Wohnraum, Geschäftsraum, Grundstücke, bewegliche Sachen) nicht möglich (vgl Abschlussbericht der Schuldrechtskommission, S.156). Eine offenere Bestimmung wäre durch die Rechtsprechung in jedem Falle auslegungsbedürftig. Die mögliche Regelung könnte damit nur wenig zur Vereinfachung des Mietrechts beitragen.
Die Vorschrift lehnt sich an § 567 BGB an und bestimmt ein außerordentliches befristetes Kündigungsrecht bei Mietverträgen, die für eine längere Zeit als dreißig Jahre geschlossen sind, sprachlich angepasst an die neue einheitliche Terminologie für die verschiedenen Kündigungsarten ("außerordentlich mit der gesetzlichen Frist", vgl. die Begründung zu § 542 Entwurf). Durch eine weitere sprachliche Umformulierung wird nunmehr ausdrücklich klargestellt, dass die Kündigung erst nach Ablauf von dreißig Jahren, gerechnet ab dem Zeitpunkt der (vertraglich vereinbarten) Überlassung der Mietsache möglich ist.
Die Vorschrift übernimmt § 568 BGB. Geregelt wird damit die Frage, was geschieht, wenn der Mieter trotz Beendigung des Mietverhältnisses den Gebrauch der Mietsache fortsetzt. Die Regelung dieser Frage ist von großer praktischer Bedeutung und dient der Rechtssicherheit. Sie soll deshalb beibehalten werden. Ohne die angeordnete Verlängerung des Mietverhältnisses würde dies, von den Vertragsparteien häufig unbemerkt, zu einem vertragslosen Zustand führen, dessen (rechtlich im Einzelnen umstrittene) Abwicklung nach Bereicherungsrecht oder den Grundsätzen über das Eigentümer-Besitzer-Verhältnis (§§ 987 ff BGB) nicht sachgerecht wäre und in den meisten Fällen auch dem mutmaßlichen Willen der Vertragsparteien nicht entspricht.
In sprachlicher Hinsicht wurde die Vorschrift überarbeitet. Die bislang als Fiktion formulierte Rechtsfolge wirkt sprachlich schwerfällig. Die schlichte Anordnung der Verlängerung bringt mit geringerem sprachlichen Aufwand die gleiche Rechtsfolge zum Ausdruck. In Satz 2 kommt der unterschiedliche Fristbeginn für Mieter und Vermieter durch die Aufteilung in zwei Nummern gegenüber der bisherigen Fassung deutlicher zum Ausdruck.
Die Vorschrift übernimmt § 556 Abs.1 und 3 BGB inhaltlich unverändert. Die Sonderregelung des § 556 Abs.2 BGB ist entsprechend der neuen Systematik für Wohnraummietverhältnisse als § 570 Entwurf und für sonstige Räume und Grundstücke in den § 578 Entwurf eingestellt worden.
Die Vorschrift enthält den bisherigen Absatz 1 des § 557 BGB, der zur Übersichtlichkeit in zwei Absätze aufgeteilt worden ist. Damit werden die unterschiedlichen Rechtsfolgen besser deutlich.
Absatz 1 regelt den Anspruch des Vermieters auf Mindestentschädigung in Höhe der vereinbarten oder der ortsüblichen Miete bei verspäteter Rückgabe der Mietsache. Damit wird die Regelung des § 557 Abs. 1 Satz 1 BGB aufgegriffen, jedoch sprachlich umformuliert.
Ausgehend von der Formulierung des § 557 Abs.1 Satz 1 BGB ("…Anstelle des vereinbarten Mietzinses …") nahm bisher die überwiegende Meinung in der Literatur insoweit ein Wahlrecht an, so dass der Vermieter erst nach entsprechender Erklärung die im Einzelfall höhere ortsübliche Vergleichsmiete verlangen konnte. Demgegenüber hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 14.Juli 1999 (NJW 1999,2808 f) zu § 557 Abs.1 Satz 1 BGB jedoch abweichend entschieden, dass die Entschädigung von vorneherein mindestens in Höhe des vereinbarten Mietzinses oder, wenn der ortsübliche Mietzins höher ist, in Höhe des ortsüblichen Mietzinses besteht. Die Geltendmachung der im Einzelfall höheren ortsüblichen Vergleichsmiete bedarf danach keiner besonderen rechtsgestaltenden Willenserklärung des Vermieters. Der Vermieter soll daher grundsätzlich auch ohne vorherige Ankündigung rückwirkend eine höhere ortsübliche Vergleichsmiete für die Zeit seit Wirksamwerden der Kündigung verlangen können.
Diese Entscheidung des Bundesgerichtshofes erscheint sachgerecht. Denn der Mieter ist mit Wirksamwerden der Kündigung verpflichtet, die Mietsache zurückzugeben. Setzt er dessen ungeachtet den Gebrauch fort, so kann er, da das Mietverhältnis beendet ist, nicht darauf vertrauen, dass er dem Vermieter dafür wie bisher nur die vereinbarte Miete zu entrichten hat. Im Wohnraummietrecht kann zwischen Wirksamwerden der Kündigung und endgültiger Räumung der Wohnung durch den Mieter unter Umständen ein längerer Zeitraum liegen, über den hinweg die Wohnung dem Vermieter vorenthalten wird und er deshalb gehindert ist, durch eine Neuvermietung eine (höhere) ortsübliche Vergleichsmiete zu erzielen. Unter dem Gesichtspunkt einer gerechten Risikoverteilung ist es nicht einzusehen, dass der Vermieter sich mit der vereinbarten (geringeren) Miete begnügen muss, wenn sich später im Rahmen eines Rechtsstreits herausstellt, dass seine Kündigung berechtigt war. Dieses Risiko liegt vielmehr in der Sphäre des Mieters, der trotz Kündigung in der Wohnung verbleibt.
Der Anspruch nach Absatz 1 besteht daher im Sinne der Entscheidung des BGH in dem geschilderten Umfang. Durch die Umformulierung kommt dies anders als bisher in § 557 Abs.1 Satz 1 BGB klar zum Ausdruck.
Im Interesse der Vereinfachung gilt die Regelung in Absatz 1 nunmehr uneingeschränkt für alle Arten von Mietverhältnissen. Anders als bisher ist damit der Anspruch auf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht mehr nur auf Mietverhältnisse über Räume beschränkt. Da die ortsübliche Vergleichsmiete jedoch vornehmlich bei der Wohn- und Geschäftsraummiete eine Rolle spielt, dürften die praktischen Auswirkungen dieser Änderung eher gering sein.
Absatz 2 entspricht § 557 Abs.1 Satz 2 BGB und stellt klar, dass die Geltendmachung eines weiteren Schadens nicht ausgeschlossen ist.
Die bisher in § 557 Abs.2 bis 4 BGB enthaltenen Sonderregelungen für Wohnraum findet sich entsprechend der neuen Systematik im zweiten Untertitel "Mietverhältnisse über Wohnraum" in § 571 Entwurf.
Der bisherige § 557a BGB wird im Wesentlichen unverändert übernommen.
Die bisherige Verweisung auf § 347 BGB wird in Absatz 1 Satz 1 durch eine Klartextregelung ersetzt. Die Verweisung in Satz 2 auf die §§ 812 ff wurde dagegen beibehalten, denn die klartextliche Ersetzung wäre dort nur mit unverhältnismäßigem Textaufwand möglich gewesen.
Absatz 2 enthält die Unabdingbarkeit für Wohnraummietverhältnisse entsprechend § 557a Abs.2 BGB.
Die neue Vorschrift nimmt § 558 BGB auf. Sie ist zur besseren Übersichtlichkeit anders gegliedert. Nach der neuen Gliederung ist in Absatz 1 nunmehr die Verjährung von Ansprüchen des Vermieters und in Absatz 2 die Verjährung von Ansprüchen des Mieters geregelt.
Absatz 1 erfasst sowohl Ansprüche des Vermieters auf Vornahme fälliger Schönheitsreparaturen als auch wegen ihrer Nichterfüllung begründete Schadensersatzansprüche nach § 326 BGB. Auch die Verjährung des Schadensersatzanspruches beginnt bereits mit Rückgabe der Mietsache und nicht erst, wenn sich der Erfüllungsanspruch in einen Schadensersatzanspruch, in der Regel nach Ablauf der nach § 326 BGB zu setzenden Nachfrist, umgewandelt hat. Dies entspricht dem Zweck der Verjährungsregelung, zeitnah zur Rückgabe der Mietsache eine möglichst schnelle Klarstellung über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache zu erreichen. Die Vorschrift ist insofern lex specialis zu § 198 BGB.
In Absatz 2 ist der Begriff "Verwendungen" bedingt durch die geänderte Fassung der § 536a Abs.2 und § 539 Entwurf durch den Begriff "Aufwendungen" ersetzt worden.
Nach Absatz 3 Satz 1 unterbricht zukünftig anders als bisher der Antrag des Vermieters oder Mieters auf Durchführung des selbständigen Beweisverfahrens wie der des Käufers nach § 477 Abs.2 Satz 1 BGB ausdrücklich die Verjährung. Mit Rücksicht auf die kurzen Verjährungsfristen für Vermieter und Mieter ist es sinnvoll, die verjährungsunterbrechende Wirkung anders als im Kaufrecht für beide Vertragsparteien anzuordnen. Die Zulässigkeit des selbständigen Beweisverfahrens im Einzelfall bleibt davon unberührt. Sie richtet sich weiterhin ausschließlich nach den Vorschriften der Zivilprozessordnung. Im Übrigen verweist Absatz 3 Satz 2 wegen der Hemmung bzw. der Unterbrechung der Verjährungsfrist auf die Vorschrift des § 477 Abs.2 Satz 2 und 3 und Abs.3 BGB.
Absatz 1 stellt klar, dass die Bestimmungen des ersten Untertitels auch für Wohnraummietverhältnisse gelten, soweit der zweite Untertitel keine abweichenden Regelungen enthält. Die Vorschrift ist dem § 581 Abs.2 BGB nachgebildet; vergleichbare Vorschriften finden sich auch in zahlreichen neueren Gesetzen.
Absatz 2 und 3 beschränken für bestimmten Wohnraum den Anwendungsbereich der Vorschriften für Wohnraummietverhältnisse. Damit wird gleich zu Beginn des Untertitels deutlich, welche der folgenden Vorschriften für welche Arten von Wohnraum nicht gelten. Die Ausnahmen beziehen sich wie bisher insbesondere auf bestimmte Vorschriften zum Kündigungsschutz des Mieters und zu Mieterhöhungsbeschränkungen.
In den Katalog der Ausnahmevorschriften in Absatz 2 und 3 ist das Vorkaufsrecht (§ 577 Entwurf) neu aufgenommen worden. Es erscheint nicht sachgerecht, in den in Absatz 2 Nr.1 bis 3 und Absatz 3 genannten Fällen dem Mieter bei Verkauf der Wohnung ein Vorkaufsrecht einzuräumen. Zweck des Vorkaufsrechts ist es, den Mieter im Zusammenhang mit einem Verkauf der Wohnung gegen eine Verdrängung zu schützen. Dieses Schutzes bedarf aber der Mieter in den in Absatz 2 Nr.1 bis 3 und Absatz 3 genannten Fällen gerade nicht. Dies wird besonders deutlich im Falle des nur zum vorübergehenden Gebrauch vermieteten Wohnraumes. Außerdem ist es vor dem Hintergrund, dass der Vermieter dem Mieter in diesen Fällen ja ohnehin ohne Vorliegen besonderer Kündigungsgründe kündigen kann, nur folgerichtig, auch insoweit keinen Bestandsschutz anzunehmen.
Bei möbliertem Einliegerwohnraum (Absatz 2 Nr.2) besteht schon deshalb kein Vorkaufsrecht, weil der dem Mieter überlassene Teil der Wohnung ohnehin nicht die für die Bildung von Wohnungseigentum erforderliche Abgeschlossenheit aufweisen kann. Dies gilt unabhängig davon, ob der Wohnraum dem Mieter und seiner Familie oder einem auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt überlassen ist. Nur um Missverständnissen vorzubeugen, ist auch bei dieser Fallgruppe das Vorkaufsrecht ausdrücklich ausgeschlossen worden.
Anders als bisher gilt die Vorschrift des § 573b Entwurf über die Zulässigkeit einer Teilkündigung auch in den in Absatz 2 Nr.1 bis 3 und Absatz 3 genannten Fällen. Wenn die Teilkündigung unter den in § 573b Entwurf genannten Voraussetzungen sogar für die den Kündigungsschutzvorschriften ausnahmslos unterfallenden Wohnraummietverhältnissen zulässig ist, muss dies erst recht für die weniger schutzbedürftigen Mietverhältnisse im Sinne von Absatz 2 Nr.1 bis 3 und Absatz 3 gelten. Dies liegt auch im Interesse des Mieters. Ist nämlich die Vorschrift über die Teilkündigung nicht anwendbar, so ist eine Teilkündigung nicht möglich. Da aber in den Fällen des Absatzes 2 Nr.1 bis 3 und Absatz 3 ohnehin das Mietverhältnis insgesamt ohne Vorliegen besonderer Kündigungsgründe gekündigt werden kann, stellt eine Teilkündigung unter den Voraussetzungen des § 573b Entwurf für den Mieter das "mildere Mittel" dar.
Bislang waren die Ausnahmen in den einzelnen Vorschriften des BGB (zB §§ 556a Abs.8, 564a Abs.3, 564b Abs.7) bzw des MHG (§ 10 Abs.3) geregelt. Aus Gründen der Übersichtlichkeit erschien es insgesamt zweckmäßiger, alle Ausnahmevorschriften an einer Stelle zusammenzufassen. Die Fallgruppen (Absatz 2 Nr.1 bis 3 und Absatz 3) wurden gegenüber dem bisherigen Recht geringfügig erweitert.
Die Nichtgeltung der in Absatz 2 genannten Vorschriften betrifft folgende Fallgruppen:
Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist (Absatz 2 Nr.1). Dies entspricht § 564b Abs.7 Nr.1 BGB und § 10 Abs.3 Nr.2 MHG. Wohnungen zur Erholung und Freizeitnutzung (zB Ferienwohnungen) können hierunter fallen, soweit nur vorübergehender Gebrauch vorliegt. Bei langfristig vermieteten Zweit- und Ferienwohnungen ist dies eine Frage der Umstände im Einzelfall. Die bisherige Fallgruppe des vor dem 1.Juni 1995 vermieteten Wohnraums in Ferienhäusern und -wohnungen in Ferienhausgebieten (§ 564b Abs.7 Nr.4 BGB) fällt mangels praktischer Relevanz weg.
Möblierter Einliegerwohnraum, sofern er dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt (Absatz 2 Nr.2). Gegenüber § 564b Abs.7 Nr.2 BGB und § 10 Abs.3 Nr.3 MHG ist die Fallgruppe um den "auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt" erweitert worden. Zum Begriff des "auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalts" siehe die Erläuterungen oben unter A. III. 2.c) und die Begründung zu § 563 Entwurf.
Weitervermietung von Wohnraum durch eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder einen anerkannten privaten Träger der Wohlfahrtspflege an Personen mit dringendem Wohnbedarf (Absatz 2 Nr.3). Die Vorschrift knüpft an § 564b Abs.7 Nr.5 BGB an.
Ausnahmen vom Mieterschutz bestehen wie bisher bei der Vermietung durch juristische Personen des öffentlichen Rechts. Insoweit ist allerdings der bisherige Zusatz "im Rahmen der ihr durch Gesetz zugewiesenen Aufgaben" gestrichen worden. Im Hinblick auf die gesetzliche Zielrichtung der Vorschrift, nämlich bestimmten Personengruppen Wohnraum zur Verfügung zu stellen, die auf dem freien Wohnungsmarkt häufig nur schwer eine Wohnung finden, da (private) Vermieter Schwierigkeiten im Rahmen des Mietverhältnisses befürchten (zB bei der Vermietung an Nichtsesshafte, Obdachlose, Haftentlassene oder Suchtkranke), muss es allein entscheidend sein, dass diesen Personen Wohnraum überlassen wird.
In die gleiche Richtung geht auch die vorgenommene Ausdehnung des Vermieterkreises auf private Einrichtungen der freien Wohlfahrtspflege, soweit sie Wohnraum an Personen mit dringendem Wohnungsbedarf weitervermieten. Mit der Vermietung an diesen Personenkreis werden soziale Aufgaben wahrgenommen, was es allgemein zu fördern gilt. Soziale Aufgaben werden jedoch nicht nur von öffentlichen, sondern zunehmend auch von privaten Einrichtungen der Wohlfahrtspflege erfüllt. Die Ausdehnung auf diese Einrichtungen dient daher allein sozialen Zwecken. Der anerkannte Wohlfahrtsbezug gewährleistet zugleich Schutz des Mieters vor Missbrauch. Außerdem muss er wie bisher auf die Zweckbestimmung des Wohnraums und die Ausnahme von den in Absatz 2 genannten Vorschriften hingewiesen werden.
Die Ausnahmen vom Mieterschutz sind beschränkt auf die Vermietung an Personen mit dringendem Wohnbedarf. Die bisherige Fallgruppe der "in Ausbildung befindlichen Personen" ist weggefallen. Für diese Sonderregelung besteht kein Bedürfnis, da der geschützte Personenkreis, soweit es um Wohnraum in einem Studenten- und Jugendwohnheim geht, bereits von der Regelung in Absatz 3 erfasst ist. Im Übrigen fallen Auszubildende, soweit dringender Wohnbedarf besteht, ohnehin unter die Regelung des Absatzes 2 Nr.3.
Die Fallgruppe des Absatzes 2 Nr.3 ist wie die in Nr.1 und Nr.2 geregelten Fallgruppen von der Anwendung aller in Absatz 2 genannten Vorschriften ausgenommen. Dies bedeutet zunächst, dass damit anders als bisher durch § 564b Abs.7 Nr.5 BGB auch die Vorschriften des Miethöherechts nicht gelten. Die Mieterhöhungsvorschriften bilden eigentlich das Äquivalent zum Kündigungsschutz. Schon nach der bisherigen Rechtslage konnte der Vermieter aber die Mieterhöhungsvorschriften jederzeit durch eine zulässige Änderungskündigung umgehen. Deshalb ist es nur konsequent, diese Ausnahme im Falle des Absatzes 2 Nr.3 auch auf die Mieterhöhungsvorschriften zu beziehen. Außerdem wird die Fallgruppe des Absatzes 2 Nr.3 anders als bisher auch vom Schriftformzwang bei der Kündigung ausgenommen. Von der Begründungspflicht ist sie bereits nach geltendem Recht ausgenommen (§ 564a Abs.3 Satz 2 BGB), so dass es nur folgerichtig ist, sie auch vom Schriftformzwang auszunehmen. Praktische Auswirkungen dürfte dies vor dem Hintergrund des besonderen Vermieterkreises, der Kündigungsschreiben unabhängig vom Formerfordernis ohnehin regelmäßig schriftlich abfassen wird, kaum haben.
Absatz 3 betrifft die Ausnahmen für Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim und nimmt ihn wie § 564b Abs.7 Nr.3 BGB und § 10 Abs.3 Nr.4 MHG von den Schutzvorschriften über die Mieterhöhung und die Beendigung des Mietverhältnisses aus. Da die Ausnahmen aber anders als in Absatz 2 nicht das Widerspruchsrecht des Mieters ("Sozialklausel", §§ 574 bis 574b Entwurf) umfassen, wurde diese Fallgruppe in einem eigenen Absatz geregelt. Ebenso wie bei Absatz 2 gilt allerdings anders als bisher die Vorschrift des § 573b Entwurf (Teilkündigung), während - wiederum wie in Absatz 2 und abweichend vom geltenden Recht - die Vorschrift über das Vorkaufsrecht (§ 577 Entwurf) von der Anwendung ausgenommen ist.
Die Vorschrift fasst die Regelung des § 566 BGB zur Form langfristiger Mietverträge und des § 8 MHG zur Form bestimmter Vermietererklärungen unter dem Gesichtspunkt der Formerfordernisse zusammen. Der Gesetzgeber steht dabei weiteren Formerleichterungen angesichts der Fortentwicklung im Bereich der modernen Kommunikationsmittel grundsätzlich offen gegenüber. Diese sollten jedoch nicht über die Mietrechtsreform, sondern im Rahmen einer Novellierung der Formvorschriften des Allgemeinen Teils (§§ 125 ff. BGB) erfolgen.
Absatz 1 entspricht im Wesentlichen unverändert § 566 BGB. Bedingt durch die neue Gliederung wird die Vorschrift, die bisher als § 566 BGB für die Grundstücksmiete und über § 580 BGB für die Miete von Wohnräumen und anderen Räumen galt, an dieser Stelle auf die Wohnraummiete beschränkt. Die Anwendbarkeit auf die Miete von Grundstücken und anderen Räumen als Wohnräumen wird durch die Verweisung im dritten Untertitel (§ 578 Entwurf) sichergestellt.
Anders als bisher ist in Satz 1 die Schriftform für Mietverträge über mehr als ein Jahr nicht mehr zwingend vorgeschrieben. Dies war entbehrlich, weil schon nach bisherigem Recht die Nichtbeachtung der vorgeschriebenen Form nicht die sonst übliche Rechtsfolge der Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts (§ 125 BGB) auslöste, sondern nur dazu führte, dass das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit geschlossen galt. Insofern ist in Satz 1 nur der rechtlich erhebliche Tatbestand (Mietvertrag für länger als ein Jahr ohne Beachtung der Schriftform) formuliert, an den wie bisher die besondere Rechtsfolge (Geltung für unbestimmte Zeit) geknüpft ist.
Satz 2 stellt gegenüber der jetzigen Rechtslage klar, dass der Mietvertrag frühestens zum Ablauf eines Jahres nach dem (vertraglich bestimmten) Zeitpunkt der Überlassung gekündigt werden kann. Auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses kommt es dagegen nicht an. Dies war bislang streitig (vgl. Staudinger/ Emmerich, 13.Bearb, § 566 BGB Rn.64). Der für den Fristbeginn maßgebende Zeitpunkt entspricht dem in § 544 Entwurf. Damit ist in beiden Vorschriften der Fristbeginn einheitlich auf den gleichen Zeitpunkt festgelegt.
§ 556 Abs.1 Entwurf ist seiner Natur nach wie § 566 BGB nicht abdingbar (vgl LG Berlin WuM 1991,498). Einer besonderen Feststellung bedarf es nicht.
Absatz 2 enthält den Verzicht auf das Unterschriftserfordernis bei automatisch gefertigten Erklärungen wie in § 8 MHG, erweitert ihn aber auf schriftliche Erklärungen nach § 554 Abs. 3 Entwurf (§ 541b Abs. 2 BGB) und § 557b Abs.3 Entwurf (§ 10a MHG). Anders als die in Absatz 2 aufgezählten schriftlichen Erklärungen unterliegen Betriebskostenabrechnungen nach § 556 Abs. 3 Entwurf keinen besonderen gesetzlichen Formvorschriften. Vielmehr kommt es in erster Linie darauf an, dass sie nachvollziehbar und verständlich sind. Sie werden deshalb in der Regel zwar schriftlich abzufassen sein. Die Schriftform nach § 126 BGB, insbesondere eine eigenhändige Unterschrift, ist aber nicht erforderlich (Staudinger/Sonnenschein/Weitemeyer, 13. Bearb., § 4 MHG Rn. 65). Deshalb bedarf es auch keiner gesonderten Regelung im Zusammenhang mit der Vorschrift des § 550 Abs. 2 Entwurf.
Die Vorschrift übernimmt mit einigen Änderungen § 550b BGB über die Mietsicherheit.
Die Höhe der Mietsicherheit ist nach Absatz 1 wie bisher auf das Dreifache der Nettomiete begrenzt. Durch die gegenüber dem bisherigen Wortlaut des § 550b Abs. 1 BGB vorgenommene Umformulierung soll aber stärker zum Ausdruck kommen, dass es sich dabei lediglich um die Festlegung des Höchstbetrages handelt, von dem selbstverständlich auch nach unten abgewichen werden kann. Dies soll dem Missverständnis vorbeugen, dass das Gesetz eine Sicherheit ausschließlich in dieser Höhe vorschreibt.
Art und Höhe der Sicherheit unterliegen zwar der vertraglichen Vereinbarung der Mietvertragsparteien, in der Regel bestimmt aber der Vermieter die Sicherheit. Entgegen der Intention des Gesetzgebers entspricht es der gegenwärtigen Praxis vieler Vermieter, vom Mieter ungeachtet der Umstände im Einzelfall regelmäßig den Höchstbetrag als Sicherheit zu verlangen. Die vorgenommene Änderung verfolgt das Ziel, den Vermieter dazu anzuhalten, auf den jeweiligen Einzelfall bezogen zu entscheiden, welchen Betrag er in Ansehung des konkreten Mieters und des konkreten Mietobjekts für erforderlich hält und gegebenenfalls zum Beispiel nur zwei Nettomieten als Sicherheit zu vereinbaren. Auf den Mieter kommen zu Mietbeginn regelmäßig hohe finanzielle Kosten zu, da neben der Mietsicherheit häufig auch noch Maklerprovisionen anfallen. In diesem Zusammenhang ist ferner zu sehen, dass die meisten Mietverhältnisse bis zum Ende störungsfrei verlaufen und der Vermieter in der Regel auf die Sicherheit nicht zurückgreifen muss. Insoweit enthält die Neuformulierung in Absatz 1 auch den Appell an die Vermieter, diese Überlegungen bei der Frage der Höhe der Sicherheit einzubeziehen und tatsächlich von Fall zu Fall eine Abwägung zwischen seinem Ausfallrisiko und den finanziellen Belastungen für den Mieter vorzunehmen. Es bleibt jedoch dabei, dass auch weiterhin das Dreifache der Nettomiete als Mietsicherheit zulässig ist.
Absatz 2 Satz 1 und 2 enthalten wie bisher die (unabdingbare) Berechtigung des Mieters zur Ratenzahlung der Sicherheit. Für ihn stellt diese Möglichkeit eine wichtige Erleichterung beim Wechsel in eine neue Wohnung dar.
Absatz 2 Satz 3 ist neu und gibt dem Mieter das (ebenfalls unabdingbare) Recht, dem Vermieter als Sicherheit anstelle einer vereinbarten Barkaution ein Kreditinstitut oder eine öffentlich-rechtliche Körperschaft als Bürgen zu stellen. Nach Absatz 2 Satz 4 muss die Bürgschaftserklärung außerdem den Verzicht auf die Einrede der Vorausklage enthalten (vgl. § 239 Abs. 2 BGB). Hintergrund dieser Neuregelung ist, dass der Mieter, wie bereits ausgeführt, zu Mietbeginn häufig große Geldbeträge aufbringen muss, wozu er unter Umständen je nach seinen finanziellen Verhältnissen nur unter Anstrengungen in der Lage ist. Außerdem gibt er Finanzkapital aus der Hand, das ihm ansonsten anderweitig zur Verfügung stünde und das er gegebenenfalls auch ertragreicher anlegen könnte. Die Bürgschaft ist deshalb aus Sicht des Mieters häufig vorzugswürdig. Die Interessen des Vermieters werden dadurch nicht unangemessen berührt, denn eine unter den oben dargelegten Voraussetzungen bestehende Bürgschaft erfüllt den Sicherungszweck in gleichem Maße wie eine Barkaution.
Absatz 3 Satz 1 schreibt wie bisher vor, dass der Vermieter grundsätzlich verpflichtet ist, die Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen.
Anders als bisher können die Parteien aber auch eine andere Anlageform vereinbaren (Absatz 3 Satz 2). Andere Anlageformen sind hierbei nur solche, die grundsätzlich auch Erträge abwerfen können, zB Zinsen oder Dividenden. Eine ertraglose "Anlage" wie die bloße Verwahrung scheidet deshalb von vorneherein aus. Die Vereinbarung einer anderen Anlageform ermöglicht es den Parteien im Sinne von größerer Vertragsfreiheit, das Geld mit höheren Erträgen als den Zinsen nach Satz 1 anzulegen. Realisiert sich der Gewinn nicht in der von den Parteien mit der Geldanlage erwarteten Höhe, bleibt er ganz aus oder tritt sogar ein Vermögensverlust ein, so kann der Mieter anders als im Falle des Satzes 1 weder das eingesetzte Kapital noch eine Mindestverzinsung vom Vermieter zurückverlangen. Letztlich ist er in diesem Fall ebenso wenig schutzwürdig wie der Vermieter. Beide Parteien gehen mit einer von Satz 1 abweichenden Vereinbarung ein vergleichbares Verlustrisiko ein, der Mieter, der sein Kapital "aufs Spiel setzt" und der Vermieter, der gegebenenfalls seine Sicherheit zu verlieren droht. Sie werden daher sorgfältig abzuwägen haben, bevor sie eine von Satz 1 abweichende Vereinbarung treffen. Treffen sie eine solche Vereinbarung, so müssen sie auch die möglicherweise negativen Konsequenzen tragen. Wollen sie dieses Risiko nicht eingehen und treffen sie deshalb keine besondere Vereinbarung, so bleibt es bei der Regelung des Satzes 1.
Absatz 3 Satz 3 entspricht im Wesentlichen der bisherigen Rechtslage:
Festgelegt wird zum einen, dass der Vermieter unabhängig von der Anlageform das Geld getrennt von seinem eigenen Vermögen anzulegen hat. Damit soll insbesondere sichergestellt werden, dass Gläubiger des Vermieters hierauf keinen Zugriff haben. Es ist aber nicht erforderlich, dass für jede einzelne Sicherheitsleistung ein gesondertes Konto eingerichtet wird. Vielmehr genügt wie bisher die Anlage sämtlicher Gelder auf einem (vom übrigen Vermietervermögen getrennten) Sammelkonto.
Außerdem wird bestimmt, dass die Erträge aus der Geldanlage, das heißt die Zinsen nach Absatz 3 Satz 1 oder im Falle des Absatzes 3 Satz 2 die Erträge aus der vereinbarten Anlageform, im vollen Umfang dem Mieter zustehen. Da die Parteien anders als bisher auch eine Anlageform wählen können, die statt Zinsen zum Beispiel eine Dividende ausschüttet, ist der bisherige Begriff "Zinsen" durch "Erträge" ersetzt worden, um alle Kapitaleinnahmen im weitesten Sinne abzudecken.
Die Erträge erhöhen die Sicherheit (Absatz 3 Satz 4, sinngemäß wie bisher, vgl § 550b Abs.2 Satz 3 BGB).
Die bisher für Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim bestehende Ausnahme von der Verzinsungspflicht (§ 550b Abs.4 BGB) entfällt aus Vereinfachungsgründen. Damit werden nunmehr alle Vermieter gleich behandelt. Die Streichung der Ausnahme führt zu keiner unangemessenen Benachteiligung der Vermieter von Studenten- und Jugendwohnheimen. Denn da die Vermieter solcher Wohnheime in der Wahl der Sicherheitsleistung frei sind, können sie im Zusammenhang mit der Verzinsung möglicherweise auftretende praktische Probleme dadurch umgehen, dass sie von vorneherein eine einfacher zu handhabende andere Form der Sicherheit, zum Beispiel die Stellung eines tauglichen Bürgen oder die Verpfändung oder Abtretung einer Sparbuchforderung, mit den Mietern vereinbaren.
Absatz 4 regelt die Unabdingbarkeit.
Die Vorschrift übernimmt die besonderen Regelungen für das Wegnahmerecht des Mieters von Räumen aus § 547a Abs. 2 und 3 BGB. Diese sind sprachlich geringfügig überarbeitet und gekürzt, ohne dass dadurch eine inhaltliche Änderung eintritt. Wegen der klarstellenden Überschrift und des in der Vorschrift enthaltenen Verweises auf § 539 Abs. 2 Entwurf, der das Wegnahmerecht des Mieters regelt, ist der Zusatz "des Mieters" in beiden Absätzen entbehrlich.
Die Regelung entspricht mit geringen sprachlichen und aufbaumäßigen Änderungen § 549 Abs.2 BGB. Die Aufteilung in drei Absätze dient der besseren Lesbarkeit und Übersichtlichkeit.
Wie bisher hat der Mieter danach bei Bestehen eines berechtigten Interesses grundsätzlich einen Anspruch gegen den Vermieter auf Erlaubnis der Gebrauchsüberlassung. Ein derartiger Anspruch des Mieters wird regelmäßig vor allem dann gegeben sein, wenn es um die Aufnahme seines Lebenspartners zum Zwecke der Bildung oder Fortführung eines auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalts geht. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um eine hetero- oder homosexuelle Beziehung handelt. Dies gebietet die im Gesetzentwurf getroffene Wertentscheidung, neben Ehe und Familie zukünftig auch den "auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt" mietrechtlich besonders zu schützen. Diese Wertentscheidung, die insbesondere bei der Erweiterung des Eintritts- und Fortsetzungsrechts auf diesen Personenkreis (§§ 563ff. Entwurf) zum Ausdruck kommt, ist auch im Rahmen der Prüfung eines Erlaubnisanspruches des Mieters mit zu berücksichtigen.
Der neue § 554 Entwurf übernimmt im Wesentlichen den Inhalt der bisherigen §§ 541a und b BGB über die Duldungspflichten des Raummieters bei Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen und fasst ihn zu einer Vorschrift zusammen, wie dies bereits bis zur Gesetzesänderung im Jahr 1982 der Fall war. Der Anwendungsbereich der neuen Vorschrift ist an dieser Stelle - entsprechend der geänderten Systematik - auf Wohnraummietverhältnisse beschränkt. Für Mietverhältnisse über andere Räume wird in § 578 Abs. 2 Entwurf auf die insoweit anwendbaren Teile dieser Vorschrift verwiesen.
In Absatz 1 und Absatz 2 ist nunmehr einheitlich von "Maßnahmen" die Rede. Außerdem wird das zu erhaltende oder zu modernisierende Objekt entsprechend einer Anregung der Expertenkommission Wohnungspolitik (Bericht der Expertenkommission Wohnungspolitik, aaO, TZ 5526) einheitlich als "Mietsache" umschrieben. Damit wird insgesamt die bislang unterschiedliche sprachliche Fassung der §§ 541a und b BGB vereinheitlicht und zugleich der Vorschrift des § 3 MHG (§ 559 Entwurf) angeglichen. Auch ist an anderen Stellen einheitlich nur noch von der "Mietsache" die Rede (vgl die Begründung zu § 535 Nr.1 Entwurf). Maßnahmen "zur Verbesserung einzelner Räume oder sonstiger Teile des Gebäudes" (nach der bisherigen Formulierung) wie auch Maßnahmen, die die allgemeinen Wohnverhältnisse verbessern (§ 3 MHG), werden von den "Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache" umfasst.
Abgesehen wurde davon, entsprechend § 3 MHG auch Maßnahmen "aufgrund von Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat", aufzunehmen. Dies hätte zur Konsequenz, dass der Mieter der Durchführung solcher Maßnahme bei Vorliegen von Härtegründen gegebenenfalls widersprechen könnte, obwohl der Vermieter nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften hierzu verpflichtet wäre. Ein solches Ergebnis erscheint nicht sachgerecht. Die Duldungspflicht ergibt sich in diesem Fall wie bisher aus § 242 BGB (vgl Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 7.Aufl, § 541b BGB Rn.17).
In Absatz 2 Satz 1 wird die Duldungspflicht erweitert auf Maßnahmen zur Einsparung aller Arten von Energie statt bisher nur Heizenergie. Damit fallen zum Beispiel auch Maßnahmen zur Einsparung von Strom (wie etwa drehzahlgeregelte Umwälzpumpen, Ventilatoren und Aufzugsmotoren sowie Energiesparlampen) darunter.
Absatz 2 Satz 2 enthält, einer Empfehlung der Expertenkommission Wohnungspolitik folgend (Bericht der Expertenkommission Wohnungspolitik, aaO, TZ 5532), eine Erweiterung des Personenkreises, dessen Belange bei der Frage, ob Härtegründe die Duldungspflicht ausschließen, zu berücksichtigen sind. Neben dem Mieter und seiner Familie sind dies alle weiteren "Angehörigen seines Haushaltes" (zum Begriff vgl. Anmerkungen oben unter A.III.2.c). Dies können der Partner, der mit dem Mieter in einem "auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt" lebt (zum Begriff vgl Anmerkungen oben unter A.III.2.c) und Begründung zu § 563 Entwurf), sein oder sonstige dauerhaft im Haushalt des Mieters lebende Personen, zum Beispiel Pflegekinder oder Kinder des Lebenspartners.
Wegen der Wahl der Formulierung "Haushalt" statt "Hausstand" wird auf die Anmerkungen oben unter A.III.2.c) verwiesen.
Wegen der neuen Konzeption und Terminologie des § 536a Abs.2 und des § 539 Abs.1 Entwurf ist in Absatz 2 Satz 3, der im Übrigen unverändert aus § 541b Abs.1 BGB übernommen worden ist, das Wort "Verwendungen" durch "Aufwendungen" ersetzt.
In Absatz 3 wird die Frist für die Mitteilung der Modernisierungsmaßnahme von zwei auf drei Monate verlängert. Durch Einfügung des Wortes "spätestens" wird dabei klargestellt, dass auch frühere Mitteilungen, soweit sie den inhaltlichen Anforderungen genügen, wirksam sein können. Durch die Fristverlängerung entsteht ein sinnvoller Gleichlauf zur Kündigungsfrist des Sonderkündigungsrechts nach Absatz 3 Satz 2.
Außerdem werden die Anforderungen an den Inhalt der Modernisierungsmitteilung des Vermieters vor dem Hintergrund der äußerst strenge Maßstäbe anlegenden Rechtsprechung abgesenkt. Der Vermieter muss nur noch den voraussichtlichen Umfang und Beginn und die voraussichtliche Dauer der Maßnahme mitteilen. Das Merkmal "voraussichtlich" bezieht sich damit auf Umfang, Beginn und Dauer.
Damit soll insbesondere auch dem Umstand Rechnung getragen werden, dass der Vermieter zu dem vom Gesetz vorgeschriebenen Mitteilungszeitpunkt zu präziseren Angaben häufig noch gar nicht in der Lage sein wird. Dies gilt umso mehr, als die Mitteilungsfrist auf drei Monate verlängert wird.
In Absatz 3 Satz 2 wird wegen der vereinheitlichten Terminologie für die verschiedenen Kündigungsrechte das Wort "außerordentlich" eingefügt, um die Art der Kündigung deutlicher als bisher zu kennzeichnen.
In Absatz 3 Satz 3 sind gegenüber § 541b Abs. 2 letzter Satz BGB jeweils die Worte "keiner oder" gestrichen. Sie haben keine eigenständige Bedeutung, da der verbleibende Text auch den Fall, dass die Maßnahme keine Einwirkungen zur Folge hat oder zu keiner Mieterhöhung führt, mitumfasst. Die Worte konnten daher aus Vereinfachungsgründen entfallen, ohne dass damit eine inhaltliche Änderung verbunden ist.
Absatz 4 entspricht der Regelung des § 541b Abs. 3 BGB, allerdings ergänzt um den Aufwendungsersatz für Erhaltungsmaßnahmen. Dass dem Mieter bei Erhaltungsmaßnahmen ein Aufwendungsersatzanspruch zusteht, folgt an sich schon aus der Vorschrift des § 536 BGB (vgl. Staudinger/Emmerich, 13. Bearb., §§ 541a, 541b BGB Rn. 23), da der Vermieter zur Beseitigung aller durch die Erhaltungsmaßnahmen verursachten Schäden und Beschränkungen des Mieters in den vertragsmäßigen Gebrauch verpflichtet ist.
Absatz 5 erklärt in Übereinstimmung mit § 541b Abs. 4 BGB die Absätze 2 bis 4 betreffend Modernisierungsmaßnahmen bei Wohnraummietverhältnissen für unabdingbar. Bei der Miete von anderen Räumen bleibt die Vorschrift abdingbar, wie der insoweit beschränkte Verweis in § 578 Abs. 2 Entwurf deutlich macht.
Die Vorschrift übernimmt die Regelung aus § 550b BGB.
Die Regelung in Absatz 1 ist neu. Sie konkretisiert und ergänzt die Vorschrift des § 535 Abs.2 und enthält zunächst die Klarstellung, dass sich das Entgelt für die Gebrauchsgewährung, die Miete, grundsätzlich aus den Bestandteilen Grundmiete und Betriebskosten zusammensetzt. Mit der Grundmiete wird die bloße Überlassung des vermieteten Wohnraums an sich abgegolten, mit den Betriebskosten sonstige Nebenleistungen des Vermieters im Zusammenhang mit der Überlassung. Diese Unterscheidung zwischen Grundmiete und Betriebskosten ist inhaltlich nicht neu, sondern stellt im Grunde nur die bisherige Rechtslage klar. Sie beinhaltet keine Beschränkung auf bestimmte Arten der Miete wie Netto-, Brutto- oder Teilinklusivmiete.
Im Zusammenspiel mit der (abdingbaren) Vorschrift des § 535 Abs.1 Satz 3 Entwurf (§ 546 BGB) ergibt sich aber auch, dass es für die gesonderte Abgeltung der Betriebskosten immer einer Vereinbarung der Mietvertragsparteien bedarf. Haben die Parteien keine besondere Vereinbarung getroffen, sind die Betriebskosten also durch die vereinbarte Miete abgegolten.
Einer Vereinbarung über die gesonderte Abgeltung der Betriebskosten sind Grenzen gesetzt. Betriebskosten sind gemäß Absatz 1 nur solche, die in § 27 der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990 (Zweite Berechnungsverordnung - II.BV, BGBl.I S.2178) in Verbindung mit dem dazugehörenden Betriebskostenkatalog in Anlage 3 zu § 27 II.BV aufgezählt sind. Wie bisher ist diese Aufzählung abschließend. Eine vertragliche Erweiterung über die aufgezählten Betriebskosten hinaus (zB auf die Verwaltungskosten) ist nicht möglich.
Absatz 2 Satz 1 nennt die Möglichkeit, zur gesonderten Abgeltung der Betriebskosten eine Pauschale oder Vorauszahlung zu vereinbaren. Eine Vorauszahlung liegt vor, wenn der Mieter die konkret angefallenen Kosten auf der Grundlage einer späteren Abrechnung tragen soll und auf die Abrechnung einen bestimmten Betrag im voraus (in der Praxis regelmäßig monatlich) an den Vermieter zahlt. Um eine Pauschale handelt es sich dagegen, wenn im Mietvertrag für die Betriebskosten ein bestimmter Betrag ausgewiesen ist, den der Mieter unabhängig vom tatsächlichen Verbrauch bzw. den tatsächlich angefallenen Kosten zu zahlen hat. Der Unterschied zwischen beiden besteht also darin, dass bei einer Vorauszahlung eine Abrechnung vorgenommen wird, während bei einer Pauschale eine spätere Abrechnung über die Betriebskosten gerade nicht erfolgt. Von der Vereinbarung einer Bruttomiete unterscheidet sich die Betriebskostenpauschale wiederum dadurch, dass die Betriebskosten überhaupt getrennt von der Grundmiete betragsmäßig besonders ausgewiesen sind. In der Praxis ist die Betriebskostenvorauszahlung und -abrechnung (Nettomiete) mittlerweile die Regel. Dies hat für beide Vertragsparteien viele Vorteile.
Die Regelung in Absatz 2 Satz 1 ist nicht zwingend. Die Parteien haben insoweit also, vorbehaltlich anderer Vorschriften wie der Heizkostenverordnung, die Wahl, welche Art von Miete sie vereinbaren und ob sie die Betriebskosten überhaupt gesondert ausweisen wollen. Es bleiben deshalb alle anderen Vertragsgestaltungen wie bisher möglich, da auch für sie je nach konkreter Interessenlage im Einzelfall durchaus ein Bedürfnis bestehen kann, so die Vereinbarung einer Bruttomiete oder einer Teilinklusivmiete.
Absatz 2 Satz 2 entspricht § 4 Abs.1 Satz 1 MHG, wonach Betriebskostenvorauszahlungen nur in angemessener Höhe vereinbart werden dürfen.
Absatz 3 betrifft die Abrechnung von Betriebskostenvorauszahlungen.
Absatz 3 Satz 1 bestimmt wie schon § 4 Abs.1 Satz 2 MHG, dass eine jährliche Abrechnung (jährliche Abrechnungsperiode) zu erfolgen hat.
Die Abrechnung muss der Vermieter dem Mieter spätestens zwölf Monate nach dem Ende der Abrechnungsperiode mitteilen. Dies entspricht der bisherigen Rechtsprechung, wird jedoch in Absatz 3 Satz 2 jetzt ausdrücklich festgeschrieben. Rechnet der Vermieter nicht fristgerecht ab, kann der Mieter auf Rechnungslegung klagen.
Neu ist die Ausschlussfrist in Absatz 3 Satz 3 für Nachzahlungsansprüche des Vermieters, die auf die Vorschrift des § 20 Abs.3 Satz 4 der Verordnung über die Ermittlung der zulässigen Miete für preisgebundenen Wohnraum in der Fassung der Bekanntmachung vom 12.Oktober 1990 (Neubaumietenverordnung 1970 - NMV 1970, BGBl.I S.2203) zurückgeht. Da es nach Absatz 3 Satz 2 auf die Mitteilung der Abrechnung ankommt, genügt zur Fristwahrung nicht die rechtzeitige Absendung der Abrechnung. Vielmehr muss sie dem Mieter noch innerhalb der Frist zugegangen sein, wobei es nicht darauf ankommt, ob der Mieter von ihr auch tatsächlich Kenntnis genommen hat.
Nach Fristablauf kann der Vermieter eine Nachzahlung nur noch dann verlangen, wenn er die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat. Solche nicht zu vertretenden Verspätungen können ihre Ursache zum Beispiel darin haben, dass Versorgungsunternehmen ihre Abrechnungen erst lange nach Ablauf der Abrechungsperiode erstellt haben, so dass die Frist nicht mehr eingehalten werden kann. Auch Steuern oder Abgaben werden häufig erst sehr viel später festgesetzt. Absatz 3 Satz 4 stellt insoweit klar, dass der Vermieter nicht zu Teilabrechnungen verpflichtet ist, auch wenn schon einige Einzelabrechnungen rechtzeitig vorliegen.
Die Ausschlussfrist des Absatzes 3 Satz 3 gilt nicht für Rückzahlungsansprüche des Mieters gegen den Vermieter wegen überzahlter Nebenkosten. Die Rechte des Mieters richten sich in diesem Fall wie bisher nach allgemeinen Vorschriften. Hat der Vermieter ordnungsgemäß abgerechnet und ergibt sich daraus eine Nachzahlung zugunsten des Mieters, so kann der Mieter diesen Betrag notfalls gerichtlich einklagen. Fehlt es hingegen schon an der Abrechnung, muss der Mieter zunächst auf Rechnungslegung klagen und kann anschließend Rückzahlung des überzahlten Betrages verlangen. Außerdem steht ihm bis zur ordnungsgemäßen Abrechnung ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich zukünftiger Nebenkostenvorauszahlungen zu (vgl AG Hamburg WuM 1989,191).Absatz 4 legt fest, dass eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung von den Regelungen in Absatz 2 Satz 2 über die Angemessenheit von Betriebskostenvorauszahlungen oder in Absatz 3 Satz 1 über die jährliche Abrechnungsperiode unwirksam ist. Die übrigen Regelungen einschließlich der Regelungen über die Abrechnungs- und Ausschlussfrist sind dagegen abdingbar.
Haben die Parteien einen Umlagemaßstab für die Betriebskosten vertraglich nicht vereinbart, konnte der Vermieter bisher den Umlagemaßstab nach billigem Ermessen (§§ 315, 316 BGB) einseitig bestimmen. Dies führte häufig zu Streit. Deshalb legt Absatz 1 nunmehr bei fehlender vertraglicher Vereinbarung den Umlagemaßstab gesetzlich fest.
Allgemein gilt der Flächenmaßstab, Absatz 1 Satz 1. Die Umlage nach dem Flächenmaßstab ist gegenüber der Umlage nach der Personenzahl leichter handhabbar, zumal sich die Personenzahl häufig ändern kann und dies für den Vermieter kaum nachvollziehbar ist. Soweit es im Einzelfall zu einer krassen Unbilligkeit kommt, hat der Mieter nach § 242 BGB auch zukünftig einen Anspruch auf Umstellung des Umlagemaßstabes.
Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch den Mieter abhängig sind, sollen nach Verursachung oder Verbrauch abgerechnet werden, Absatz 1 Satz 2. Dieser Maßstab geht dem Flächenmaßstab vor. Der Vermieter ist also verpflichtet, verbrauchsabhängig abzurechnen, falls der Verbrauch erfasst wird. Der Mieter hat aber keinen zivilrechtlichen Anspruch auf Einbau von Geräten zur Verbrauchserfassung, zum Beispiel (Kalt-)Wasseruhren. Die entsprechende Verpflichtung der Vermieter ist Regelungsgegenstand der Landesbauordnungen.
Absatz 2 erweitert über § 4 Abs.5 Nr.1 MHG hinaus die Möglichkeiten des Vermieters, durch einseitige schriftliche Erklärung eine verbrauchsabhängige Abrechnung aller verbrauchs- und verursachungsabhängig erfassten Betriebskosten einzuführen. Damit soll nicht nur mehr Abrechnungsgerechtigkeit geschaffen, sondern vor allem auch der sparsame und kostenbewusste Umgang mit Energie gefördert werden.
Die Vorschrift gilt zum einen für den Fall, dass die Vertragsparteien zur Umlage der Betriebskosten bisher einen anderen Abrechnungsmaßstab vertraglich vereinbart hatten.
Sie findet aber wie bisher auch dann Anwendung, wenn die Parteien bislang gar keine oder nur eine teilweise gesonderte Umlage der Betriebskosten vereinbart hatten, so zum Beispiel bei einer Brutto- oder Teilinklusivmiete oder bei einer Betriebskostenpauschale. Dies kann je nach Höhe der bisherigen Miete und der Verbrauchskosten eine Kostenerhöhung zulasten des Mieters mit sich bringen, jedoch ist bei niedrigerem Verbrauch durchaus auch eine Kostenminderung denkbar. Andererseits bringt die Umstellung für die Vermieterseite mehr Kostengerechtigkeit bei solchen Alt-Brutto- oder Teilinklusivverträgen, die aufgrund der in den letzten Jahren stark angestiegenen Betriebskosten nicht mehr kostendeckend sind. Macht der Vermieter vom Bestimmungsrecht Gebrauch, so ist die eigentliche Miete entsprechend herabzusetzen (Absatz 2 Satz 3).
Die bisher nach § 4 Abs.5 Nr.2 MHG bestehende Möglichkeit der einseitigen Umstellung des Vermieters auf eine Direktabrechnung zwischen Mieter und Leistungserbringer wurde gestrichen. Diese Regelung hat sich in der Praxis nicht bewährt: Von ihr wurde kaum Gebrauch gemacht und sie hat zahlreiche ungeklärte Fragen insbesondere im Hinblick auf die Zustimmung des Leistungserbringers aufgeworfen. Die Streichung bedeutet aber nicht, dass in Zukunft keine Direktabrechnung mehr möglich ist. Vielmehr sind die Vertragsparteien selbstverständlich nicht gehindert, schon bei Abschluss des Mietvertrages entsprechende Regelungen zu treffen oder später eine einvernehmliche Vertragsänderung herbeizuführen. Eine einverständliche Regelung ist im allseitigen Interesse vorzugswürdig.
Absatz 1 verlegt abweichend von § 551 BGB den Zeitpunkt der Fälligkeit der Miete für Wohnraum auf den Beginn der Mietzeit oder der vereinbarten Zeitabschnitte, wie es heute der ganz überwiegenden Vertragspraxis entspricht. Zur Vereinfachung konnten die beiden Sätze des § 551 Abs.1 BGB dabei zu einem Satz zusammengefasst werden. Da die meisten Verträge außerdem vorsehen, dass es ausreicht, wenn der Mieter die Miete bis zum dritten Werktag des jeweiligen Zeitabschnittes entrichtet, wurde diese Frist entsprechend übernommen. Die Regelung ist insgesamt nicht zwingend, so dass abweichende Vereinbarungen möglich bleiben (zB bei Hotels oder Ferienwohnungen).
Für andere als Wohnraummietverhältnisse gilt § 579 Entwurf. Diese Vorschrift enthält für Grundstücksmietverhältnisse auch eine dem § 551 Abs.2 BGB entsprechende Regelung (§ 579 Abs.1 Satz 3 Entwurf).
Absatz 2 übernimmt den § 552a BGB über das Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrecht des Mieters von Wohnraum gegen Mietforderungen, beschränkt aber die Möglichkeit, das Aufrechnungsrecht des Mieters vertraglich auszuschließen. Der Mieter kann nunmehr entgegen einer vertraglichen Vereinbarung auch mit Aufwendungsersatzansprüchen nach § 539 Entwurf aufrechnen. Damit werden Abgrenzungsschwierigkeiten zu § 536a Entwurf vermieden. Außerdem kann auch die Aufrechnung mit Ansprüchen aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen zuviel gezahlter Miete nicht mehr vertraglich ausgeschlossen werden. Dies ist berechtigt, weil der Mieter verpflichtet ist, die Miete im Voraus zu entrichten. Tritt im Folgenden ein Mangel ein, so mindert sich die Miete automatisch. Da der Mieter die Miete aber bereits entrichtet hat, kann er sie nur gemäß § 812 BGB zurückverlangen. Es erscheint sachgerecht, dem Mieter auch die Aufrechnung mit diesem Rückzahlungsanspruch in jedem Fall zu erhalten.
Die Vorschrift leitet den Unterabschnitt b) ein, der die Regelungen über die Miethöhe aus dem bisherigen Gesetz zur Regelung der Miethöhe (Miethöhegesetz - MHG) enthält. Zu Beginn nennt § 557 Entwurf im Grundsatz die bestehenden Möglichkeiten, die Miete zu erhöhen.
Die Absätze 1 und 2 betreffen die Mieterhöhungen kraft Parteivereinbarung. Sie stehen am Anfang, um das Prinzip der Vertragsfreiheit und der Privatautonomie, das grundsätzlich auch für Mieterhöhungen gilt, stärker hervorzuheben. Mieterhöhungen stellen eine Vertragsänderung dar, und Vertragsänderungen sollten vorzugsweise von den Parteien einvernehmlich herbeigeführt werden. Die einvernehmliche Vereinbarung führt in jedem Falle auch zur Streitvermeidung.
a) Nach Absatz 1 können die Vertragsparteien durch Vertragsänderung die Miete während des laufenden Mietverhältnisses um einen bestimmten Betrag erhöhen. Dies entspricht der bisher in § 10 Abs.1 zweiter Halbsatz MHG etwas versteckten Regelung.
b) Es folgen in Absatz 2 die Vereinbarungen über Mieterhöhungen in Form von Staffel- und Indexmiete (bisher § 10 Abs.2 und § 10a MHG). Beides kann sowohl bereits zu Beginn als auch noch im späteren Verlauf des Mietverhältnisses vereinbart werden.
Absatz 3 enthält den bisher in § 1 Satz 2 MHG geregelten Anspruch des Vermieters auf Mieterhöhung im Rahmen des Vergleichsmietensystems. Dieser Anspruch kommt nur dann zum Tragen, wenn die Parteien keine anderweitige einvernehmliche Vereinbarung getroffen haben. Wie bisher in § 1 Satz 3 MHG besteht ein Erhöhungsanspruch des Vermieters nicht, soweit die Erhöhung durch Vereinbarung ausgeschlossen ist oder sich der Ausschluss aus den Umständen ergibt. Der in § 1 Satz 3 MHG zusätzlich enthaltene letzte Halbsatz ist entfallen, ohne dass damit eine inhaltliche Änderung verbunden ist. Er hatte lediglich klarstellenden Charakter, indem er den Zeitmietvertrag mit festem Mietzins als Beispiel für einen Ausschluss der Mieterhöhung anführte. In der Praxis ergaben sich daraus häufig Missverständnisse und Schwierigkeiten, insbesondere war streitig, ob allein die Vereinbarung eines Zeitmietvertrages bereits zum Mieterhöhungsausschluss führte oder ob zusätzlich die ausdrückliche Vereinbarung eines festen Mietzinses erforderlich war (vgl Rechtsentscheid des OLG Stuttgart, NJW-RR 1994,401). Letztlich kommt es für die Frage, ob ein Ausschluss vorliegt, jedoch entscheidend auf die konkrete Ausgestaltung des Vertrages an, also - entsprechend der gesetzlichen Formulierung - allein auf die "Umstände" des Einzelfalles.
Absatz 4 enthält wie im geltenden Recht (§ 10 Abs.1 erster Halbsatz MHG) die Unabdingbarkeit zum Nachteil des Mieters.
§ 10 Abs.3 Satz 1 Nr.1 MHG konnte entfallen, da die Vorschrift entbehrlich ist. Dass und inwieweit für preisgebundenen Wohnraum andere Regelungen für die Mieterhöhung gelten, ergibt sich unmittelbar aus diesen Spezialvorschriften. Ein derartiger Hinweis könnte außerdem insoweit zu Missverständnissen führen, als er im Umkehrschluss auch für andere Vorschriften die Frage des Geltungsbereiches aufwerfen würde.
§ 10 Abs.3 Nr.2 bis 4 MHG sind in § 549 Abs.2 und 3 Entwurf aufgegangen.
Die Vorschrift lehnt sich an den geltenden § 10 Abs. 2 MHG über die Staffelmiete an, weist jedoch einige Änderungen auf:
Die Regelung wurde zunächst der Übersichtlichkeit halber auf drei Absätze verteilt. Dabei wurde auch die Reihenfolge der Regelungen systematisch neu geordnet.
Absatz 1 nimmt eine Begriffsbestimmung der Staffelmiete vor, die zugleich die inhaltlichen Voraussetzungen für eine Staffelmietvereinbarung enthält. Zu den Begriffsbestandteilen zählt auch der bisherige § 10 Abs.2 Satz 5 MHG, wonach die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung betragsmäßig ausgewiesen sein muss. Dadurch lässt sich diese Vereinbarung von anderen Mieterhöhungsklauseln unterscheiden.
Die bisher in § 10 Abs.2 Satz 2 MHG enthaltene zeitliche Beschränkung der Staffelmietvereinbarung auf zehn Jahre wird entsprechend einer Anregung der Expertenkommission Wohnungspolitik (Bericht der Expertenkommission Wohnungspolitik, aaO, TZ 5532) aufgegeben. Dies schafft für die Parteien größere Vertragsfreiheit. Zum Schutz von Mieter und Vermieter ist eine Laufzeitbeschränkung nicht erforderlich. Vereinbaren die Parteien über den bisher zulässigen Zeitraum von zehn Jahren hinaus eine Staffelmiete, so bleibt zwar der Vermieter länger daran gebunden; für den Mieter ändert sich jedoch gegenüber der heutigen Rechtslage nichts, denn er kann sich wie bisher nach vier Jahren aus dem Mietverhältnis lösen (siehe Absatz 3). Der Vermieter kann dem Risiko von Fehlkalkulationen durch Vereinbarung kürzerer Laufzeiten entgehen, das diesbezügliche Risiko des Mieters ist wegen der bestehenden Kündigungsmöglichkeit ohnehin stark begrenzt. Durch die Vorschrift gegen Mietpreisüberhöhung (§ 5 des Gesetzes zur weiteren Vereinfachung des Wirtschaftsstrafrechts in der Fassung der Bekanntmachung vom 3.Juni 1975, BGBl.I S.1313 - Wirtschaftsstrafgesetz 1954 - WiStG) ist zudem gewährleistet, dass es nicht zu einer unangemessen hohen Staffelung der Mieten kommt.
Absatz 2 entspricht inhaltlich § 10 Abs.2 Satz 3 und 4 MHG, allerdings sprachlich der neuen Stellung angepasst und in umgekehrter Reihenfolge.
Absatz 3 enthält das bisher in § 10 Abs.2 Satz 6 MHG geregelte "Sonderkündigungsrecht" des Mieters. Satz 1 bestimmt in Übereinstimmung mit dem geltenden Recht insofern, dass das (ordentliche) Kündigungsrecht des Mieters höchstens für vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden kann. Damit kommt anders als im geltenden Recht deutlich zum Ausdruck, dass es für den Beginn der Vierjahresfrist nicht auf den Abschluss des Mietvertrages, sondern auf den Abschluss der Staffelmietvereinbarung ankommt. Satz 2 ist neu und formuliert ausdrücklich das Kündigungsrecht und den frühestmöglichen Kündigungszeitpunkt. Der Mieter kann das Mietverhältnis bereits zum Ablauf von vier Jahren ordentlich kündigen. Dies entspricht der schon bisher herrschenden Meinung (vgl Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 7.Aufl, § 10 MHG Rn.130 mwN), wird jedoch nunmehr ausdrücklich klargestellt.
Absatz 4 ordnet die Unwirksamkeit abweichender Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters an. Dies war nach Sinn und Zweck der Vorschrift auch bisher schon der Fall, ergab sich jedoch nur mittelbar aus der Stellung der Vorschrift als Ausnahme zu § 10 Abs.1 MHG.
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