D-Bundestag
14.Wahlperiode
  Drucksache 14/4553
09.11.00
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Gesetzentwurf

der Bundesregierung



Entwurf eines Gesetzes zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz)



A. Zielsetzung

Das geltende Mietrecht hat deutliche Defizite. Es trägt den Anforderungen einer modernen Gesellschaft nicht ausreichend Rechnung. Es ist sprachlich und zum Teil auch inhaltlich veraltet und durch zahlreiche Gesetzesänderungen unübersichtlich und unverständlich geworden.

Gefordert wird eine Reform des Mietrechts seit langem. Schon 1974 hat der Deutsche Bundestag die Bundesregierung aufgefordert, das Mietrecht verständlich und übersichtlich zusammenzufassen. Der Gesetzentwurf erfüllt diese Aufgabe und orientiert sich dabei an den Vorschlägen einer 1996 zur Reform des Mietrechts eingesetzten Bund-Länder-Arbeitsgruppe.

Der Entwurf eines Mietrechtsreformgesetzes strebt einen ausgewogenen Interessenausgleich zwischen den Mietern und Vermietern an und berücksichtigt zugleich die sozial-, wohnungs-, wirtschafts- und umweltpolitische Bedeutung des privaten Mietrechts. Insbesondere das Wohnraummietrecht soll übersichtlicher und verständlicher werden und damit zu mehr Rechtssicherheit und Rechtsfrieden führen. Auch die Zahl der Mietprozesse soll so verringert werden. Umweltbewusstes Verhalten soll durch Energiesparanreize gefördert werden. Zugleich sollen Investitionen in den Mietwohnungsbau attraktiv bleiben und mit anderen Anlageformen konkurrieren können.



B. Lösung

Die Reform sieht eine Vereinfachung, Neugliederung und inhaltliche Modernisierung des Mietrechts vor. Gleichzeitig erhalten die Parteien wieder mehr Raum für eine eigenverantwortliche Vertragsgestaltung und werden Belange des Umweltschutzes besonders berücksichtigt.

Das heute in verschiedenen Gesetzen kodifizierte Wohnraummietrecht wird im Bürgerlichen Gesetzbuch zusammengefasst und nach dem typischen Ablauf eines Mietverhältnisses neu geordnet. Die Regelungen selbst sind in einer Verständlichen und modernen Sprache formuliert. Mieter und Vermieter werden damit in die Lage versetzt, ihre wesentlichen Rechte und Pflichten auch ohne fachlichen Beistand unmittelbar aus dem Gesetz entnehmen zu können. Zugleich wird das Mietrecht auch für Investoren transparenter und damit als Kostenfaktor kalkulierbarer.

Das Mietrechtsreformgesetz stärkt das bewährte Vergleichsmietenverfahren, indem es zusätzlich zu dem bislang bestehenden Mietspiegel den so genannten qualifizierten Mietspiegel einführt. Dieser Mietspiegel muss wissenschaftlichen Ansprüchen genügen und von der Gemeinde und Interessenvertretern von Mietern und Vermietern anerkannt sein. Er vereinfacht das Mieterhöhungsverfahren im Interesse von Mietern und Vermietern. Dei Kappungsgrenze wird von 30 auf 20 % gesenkt. Es hat sich gezeigt, dass eine 30 %ige Kappungsgrenze gerade bei preisgünstigen Wohnungen in Ballungsgebieten und hier insbesondere bei ehemaligen Sozialwohnungen zu nicht hinnehmbaren Härten für die betroffenen, zumeist einkommensschwachen Mieter führen kann.

Im Bereich der Betriebskosten sieht das Mietrechtsreformgesetz mehr Transparenz und Abrechnungsgerechtigkeit vor, indem nach Verbrauch oder Verursachung erfasste Betriebskosten grundsätzlich verbrauchsabhängig abzurechnen sind. Damit wird zugleich ein Energiesparanreiz gegeben. Der Streitvermeidung dient die Regelung, wonach der Vermieter die Betriebskosten innerhalb eines Jahres abrechnen muss.

Das Mietrechtsreformgesetz fördert volkswirtschaftlich und ökologisch sinnvolle Modernisierungsmaßnahmen, die gerade in den neuen Bundesländern weiterhin dringend erforderlich sind. Die Modernisierungsumlage von 11 % wird deshalb beibehalten. Aus Gründen des Umweltschutzes sind außerdem alle Modernisierungsmaßnahmen umlagefähig, die zur nachhaltigen Einsparung von Energie aller Art führen. Darüber hinaus werden die zum Teil überzogenen Anforderungen an die Mitteilung der Modernisierungsmaßnahme gelockert. Die Möglichkeit der Umlage von Kapitalkostensteigerungen auf die Miete wird dagegen als übermäßig kompliziert und mit dem Vergleichsmietensystem unvereinbar aufgehoben.

Der in 5 Wirtschaftsstrafgesetz enthaltene Schutz vor Mietpreisüberhöhungen wird zwar wegen seiner Appell- und Präventivwirkung beibehalten, die 1993 eingeführte Verschärfung der Vorschrift für Altbauten jedoch aufgehoben.

Mehr Vertragsfreiheit sieht das Mietrechtsreformgesetz bei der Vereinbarung von Index-, Staffelmieten und Zeitmietverträgen vor, indem die zeitlichen Beschränkungen entfallen. Bei der Indexmiete ist die Vereinbarung des allseits bekannten Lebenshaltungskostenindex möglich. An die Stelle des bisherigen Nebeneinanders von einfachem und qualifiziertem Zeitmietvertrag tritt ein an bestimmte Befristungsgründe gebundener echter Zeitmietvertrag, der beiden Parteien größtmögliche Rechtssicherheit bietet.

Die ursprünglich zum Schutz des Mieters eingeführten Kündigungsfristen haben sich in der Praxis häufig in ihr Gegenteil verkehrt. Nach heute geltendem Mietrecht hat nicht nur der Vermieter, sondern auch der Mieter bei langdauernden Mietverhältnissen Kündigungsfristen von bis zu einem Jahr einzuhalten. Dies hat sich gerade bei einem kurzfristigen Wechsel in ein Alters- oder Pflegeheim, aber auch bei einem Arbeitsplatzwechsel für viele Mieter als kaum überwindbares Hindernis erwiesen. Die Kündigungsfristen für den Mieter werden deshalb verkürzt. Bis zu fünf Jahren Vertragsdauer bleibt es bei einer dreimonatigen Kündigungsfrist. Danach beträgt die Frist unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses sechs Monate. Damit wird für den Mieter ein kurzfristig erforderlich werdender Umzug deutlich erleichtert. Diese Regelung berücksichtigt im Interesse der Ausgewogenheit auch die Interessen des Vermieters, dem genügend Zeit für die Suche eines Nachmieters bleibt. Die Kündigungsfristen für den Vermieter betragen aus Gründen des Mieterschutzes unverändert je nach Dauer des Mietverhältnisses drei Monate bis ein Jahr. Die sich daraus ergebende leichte Asymmetrie rechtfertigt sich aus dem überwiegenden Interesse des Mieters, der gerade bei Mietverhältnissen von langer Dauer in seiner Umgebung regelmäßig sozial verwurzelt ist und deshalb ausreichend Zeit für die Suche einer neuen Wohnung benötigt.

Den geänderten Lebensgewohnheiten trägt das Mietrechtsreformgesetz dadurch Rechnung, dass das Eintrittsrecht nach dem Tod des Mieters neben Ehegatten und Familienangehörigen künftig auch Personen zusteht, die mit dem Mieter in einem auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt leben. Damit wird zum einen die ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zu eheähnlichen heterosexuellen Lebensgemeinschaften gesetzlich geregelt und zum anderen die Diskriminierung homosexueller Lebensgemeinschaften beseitigt. Außerdem wird die Kündigung gegenüber dem nicht in der Wohnung lebenden Erben des verstorbenen Mieters erleichtert.

Schließlich wird der Kündigungsschutz bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen reformiert. Die bisher überaus komplizierten Regelungen werden deutlich vereinfacht. Zugleich werden die rechtlichen Instrumente so umgestaltet, dass die Bundesländer bei der möglichen Verlängerung der bundeseinheitlichen dreijährigen Kündigungssperrfrist flexibler auf die konkrete Wohnungsmarktsituation reagieren können. Der Vermieter erhält außerdem die Möglichkeit, die verlängerte Kündigungssperrfrist durch Nachweis einer vergleichbaren Ersatzwohnung und Ersatz der Umzugskosten abzukürzen.



C. Alternativen

Keine.



D. Kosten der öffentlichen Haushalte

1.  Haushaltsausgaben ohne Vollzugsaufwand

Bund und Länder werden nicht mit den Kosten belastet. Den Gemeinden steht es weiterhin frei, einen Mietspiegel zu erstellen. Wenn sie sich für die Erstellung eines Mietspiegels entscheiden, haben sie künftig die Wahl zwischen dem bisher bestehenden und dem neu eingeführten so genannten qualifizierten Mietspiegel. Letzterer ist aufgrund der Tatsache, dass er wegen der mit ihm verbundenen Rechtsfolgen wissenschaftlichen Ansprüchen genügen muss, mit höheren Kosten verbunden.

2.  Vollzugsaufwand

Keiner.



E. Sonstige Kosten

Das Gesetz kann zu einer gewissen Belastung der Vermieter durch die mietpreisdämpfende Wirkung der auf 20 % abgesenkten Kappungsgrenze führen.

Dies betrifft aber nur relativ wenige Fälle; andererseits ergibt sich eine Entlastung der Vermieter aus der Erweiterung der Umlagemöglichkeiten sowie der Berücksichtigung der laufenden Aufwendungen auch bei Altbauten im Rahmen von 5 Wirtschaftsstrafgesetz. Eine Quantifizierung ist nicht möglich.



Anschreiben an den Präsidenten des Deutschen Bundestages

(nicht abgebildet)

Entwurf eines Gesetzes zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz)

(nicht abgebildet)

Begründung

A.  Allgemeines

I.  Notwendigkeit einer Reform

Millionen von Menschen sind als Mieter auf gute und bezahlbare Wohnungen angewiesen. Für Millionen von Vermietern gehören die Erträge aus Wohnungsvermietung zur Sicherung ihrer Lebensgrundlage. Die Wohnungswirtschaft insgesamt ist ein bedeutender Wirtschaftsfaktor in der Bundesrepublik Deutschland. Nur ein modernes Mietrecht kann den sich hieraus ergebenden Anforderungen von Gesellschaft und Wirtschaft entsprechen. Dies tut das geltende Mietrecht nicht mehr in ausreichendem Maße.

Der größte Teil der Vorschriften zum Wohnraummietrecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt, das auf das Jahr 1896 zurückgeht. Seit dieser Zeit haben sich die wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Verhältnisse stark verändert. Trotz zahlreicher Gesetzesänderungen und -ergänzungen sind inzwischen viele mietrechtliche Vorschriften in sprachlicher wie inhaltlicher Hinsicht "veraltet", andere durch die vorgenommenen Änderungen und Ergänzungen zu kompliziert und unverständlich geworden. Auch haben sich die schutzwürdigen Interessen von Mietern und Vermietern aufgrund der gewandelten Lebensverhältnisse und der Veränderung des Wohnungsmarktes in manchen Bereichen verschoben. Dies führt an einigen Stellen zu einer nicht mehr angemessenen Einschränkung der Vertragsfreiheit. Schließlich sind ökologische Erfordernisse bisher kaum berücksichtigt.

Eine Reform des Mietrechts ist daher notwendig.

Gefordert wird eine solche Reform des Mietrechts schon seit langem.

Bereits 1974 ersuchte der Bundestag in einer Entschließung die Bundesregierung,

"einen Gesetzentwurf vorzulegen, der das derzeit geltende, in zahlreichen Vorschriften zersplitterte Recht über die soziale Sicherung des Wohnens bereinigt und diese Vorschriften einheitlich und für die Betroffenen verständlich und übersichtlich zusammenfasst. Dabei soll gleichzeitig geprüft werden, inwieweit die mietrechtlichen Vorschriften unter Vermeidung einseitiger Bevorzugung oder Benachteiligung von Mieter und Vermieter der künftigen Situation auf dem Wohnungsmarkt angepasst werden müssen; " (Entschließung des Deutschen Bundestages vom 17. Oktober 1974 zum Antrag des Rechtsausschusses - Bundestagsdrucksache 7/2629, siehe Stenografischer Bericht des Deutschen Bundestages 7/8325 C).

In der Folgezeit wurden zwar mehrere Gesetzesänderungen vorgenommen, eine echte Reform erfolgte jedoch trotz der zunehmenden Unübersichtlichkeit nicht.

Im Herbst 1994 legte eine von der damaligen Bundesregierung eingesetzte Expertenkommission einen Bericht zur Wohnungspolitik vor, der unter anderem auch zahlreiche Vorschläge für eine Reform des Mietrechts enthielt (Bundestagsdrucksache 13/159).

Im Jahr 1996 berief das Bundesministerium der Justiz eine Bund-Länder-Arbeitsgruppe ein. Die Arbeitsgruppe sah die technische Vereinfachung des vorhandenen Mietrechts sowie Änderungen, die die Handhabung der mietrechtlichen Instrumente für Vermieter, Mieter und Gerichte erleichtern sollen, als ihre Hauptaufgabe an und legte einen umfangreichen Bericht mit Textvorschlägen vor (Bund-Länder-Arbeitsgruppe "Mietrechtsvereinfachung", Bericht zur Neugliederung und Vereinfachung des Mietrechts mit Textvorschlägen, Bundesanzeiger Verlag 1997).

Der vorliegende Gesetzentwurf geht auf die Entscheidung der derzeitigen Bundesregierung zurück, die sich in ihrer Koalitionsvereinbarung vom 20. Oktober 1998 zum Ziel gesetzt hat, "das Mietrecht auf der Grundlage der Ergebnisse der Bund-Länder-Arbeitsgruppe zu reformieren" (Koalitionsvereinbarung vom 20. Oktober 1998, Seite 28).

II. Ziele der Mietrechtsreform

Ziel der Mietrechtsreform ist zum einen die Vereinfachung des Mietrechts im Sinne von Klarheit, Verständlichkeit und Transparenz. Mieter und Vermieter sollen in die Lage versetzt werden, ihre Rechte und Pflichten auch ohne fachliche Hilfe soweit wie möglich selbst erkennen zu können. Diese Vereinfachung dient dem Rechtsfrieden und wird das Streitpotenzial zwischen Mietern und Vermietern verringern. Auf diese Weise kann auch ein Beitrag zur Entlastung der Gerichte geleistet werden.

Zum anderen wird eine inhaltliche Modernisierung des Mietrechts angestrebt. Dabei gehen die vorgesehenen Änderungen davon aus, dass die große Mehrheit der Mieter und Vermieter mit den Grundzügen des sozialen Mietrechts einverstanden ist und sich das soziale Wohnraummietrecht mit dem Kündigungsschutz und den Vorschriften für Mieterhöhungen im Grundsatz gut bewährt hat. Im Spannungsfeld zwischen den unterschiedlichen Interessen von Mietern und Vermietern ist ein auf die konkrete Regelungssituation bezogener angemessener und gerechter Interessenausgleich zu finden. Leitgedanken sind dabei die Garantie des Eigentums einschließlich seiner sozialen Verpflichtung, die Verantwortung der Mieter gegenüber der Mietsache und die partnerschaftliche Kooperation zwischen Mietern und Vermietern.

III. Wesentliche Änderungen

1. Vereinfachung und systematische Neuordnung des Mietrechts

Innerhalb des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist bislang die Miete von Wohnraum nicht in einem eigenen Teil geregelt. Der Untertitel "Miete" enthält vielmehr Vorschriften für alle Arten gemieteter Sachen - zum Beispiel für die Miete von Tieren, die Miete von Grundstücken und die Miete von Schiffen. Eine Gliederung nach der Art des Mietobjektes besteht nicht. Erst einer Schlussvorschrift ( 580 BGB) ist zu entnehmen, dass die Vorschriften über die Miete von Grundstücken auch für die Miete von Wohnräumen und anderen Räumen gelten. Dies wird der großen praktischen Bedeutung des Wohnraummietrechts nicht gerecht.

Insbesondere durch die Gesetzesänderungen aus den Jahren 1960, 1963, 1964, 1967, 1971, 1974, 1982, 1990, 1993, 1995 und 1996 ist zudem ein ungeordnetes Nebeneinander von ursprünglich abstrakten Mietrechtsvorschriften und nachträglich eingefügten, konkret auf Wohnraum bezogenen Spezialregelungen entstanden. Hinzu kommt, dass dem Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs schon von Anfang an ein klarer Aufbau fehlte. Die allenfalls ansatzweise vorhandene Systematik ist spätestens durch die nachträglichen Gesetzesänderungen und -einfügungen endgültig verloren gegangen. Schließlich sind einige der für das Wohnraummietrecht wichtigen Regelungen nicht im Bürgerlichen Gesetzbuch, sondern in Spezialgesetzen verankert. So ist das Recht der Miethöhe im "Gesetz zur Regelung der Miethöhe" (Miethöhegesetz - MHG - vom 18. Dezember 1974, BGBl. I S. 3604) und der Schutz des Mieters bei Umwandlung der Wohnung in eine Eigentumswohnung im so genannten Sozialklauselgesetz (Gesetz über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Wohnungsversorgung, verkündet als Artikel 14 des Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetzes vom 22. April 1993, BGBl. I S. 466, 487) geregelt.

All dies erschwert das Auffinden der einschlägigen Vorschriften erheblich. Schon die Lösung alltäglicher mietrechtlicher Probleme ist für Mieter und Vermieter daher heute kaum noch ohne fachlichen juristischen Beistand möglich.

a) Zusammenfassung des privaten Mietrechts im BGB

Der Entwurf fasst das private Wohnraummietrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch zusammen. Dies betrifft in erster Linie die Vorschriften über die Erhöhung der Miete bei nicht preisgebundenen Wohnungen aus dem Miethöhegesetz, aber auch das so genannte Sozialklauselgesetz. Die in diesen Gesetzen enthaltenen Vorschriften sind in das BGB eingearbeitet worden.

Das öffentliche Wohnungsrecht (Zweites Wohnungsbaugesetz, Wohnungsbindungsgesetz, Neubaumietenverordnung, Zweite Berechnungsverordnung) wurde dagegen nicht einbezogen, ebenso wenig die privatrechtlichen Ergänzungsvorschriften für den öffentlich geförderten Wohnungsbau, da sie nicht in das System des privaten Mietrechts passen und das BGB auch unnötig mit zahlreichen komplizierten Vorschriften überfrachten würden, die nur für einen verhältnismäßig kleinen Teil des Wohnungsbestandes gelten und stark an den differenzierten Anforderungen der verschiedenen Arten der Wohnungsbauförderung ausgerichtet sind.

Nicht in das BGB übernommen wurden ferner die Vorschriften der Heizkostenverordnung, da sie keinen ausschließlich mietrechtlichen Anwendungsbereich haben, sondern auch für das Verhältnis zwischen Wohnungseigentümer und Eigentümergemeinschaft gelten.

Andere Vorschriften wie die in der Erbbaurechtsverordnung und im Wohnungseigentumsgesetz über die Rechtsfolgen des Erlöschens eines Erbbaurechts oder eines Dauerwohnrechts für Mietverhältnisse ( 30 Erbbaurechtsverordnung, 37 Wohnungseigentumsgesetz) sind trotz ihres mietrechtlichen Inhalts ebenfalls nicht einbezogen worden, da sie einen engeren sachlichen Zusammenhang mit den Regelungen ihres bisherigen Standortes aufweisen. Gleiches gilt für die Vorschriften über die Auswirkungen von Zwangsversteigerung und Insolvenz auf Mietverhältnisse ( 57 bis 57d Zwangsversteigerungsgesetz, 108 ff. Insolvenzordnung).

Nicht übernommen wurden schließlich die Vorschriften über die Rückerstattung von Baukostenzuschüssen in Artikel VI des Gesetzes vom 21. Juli 1961 (BGBl. I S. 1041). Die Vorschriften haben keine praktische Bedeutung mehr.

b) Vereinfachung und Neugliederung des Mietrechts

Die Regelungen des Mietrechts im Bürgerlichen Gesetzbuch werden übersichtlicher und verständlicher gestaltet.

Zu diesem Zweck wird das Mietrecht neu aufgegliedert in:

  1. - allgemeine Vorschriften, die unabhängig von der Art der gemieteten Sache für alle Arten von Mietverhältnissen gelten,


  2. - Vorschriften, die für Mietverhältnisse über Wohnraum gelten sowie


  3. - Vorschriften für Mietverhältnisse über andere Sachen.

Innerhalb des Gliederungspunktes "Mietverhältnisse über Wohnraum" werden die Vorschriften nach dem typischen zeitlichen Ablauf eines Mietverhältnisses angeordnet, untergliedert und mit entsprechenden Untergliederungsüberschriften versehen.

Den einzelnen gesetzlichen Vorschriften werden amtliche Überschriften vorangestellt, wie dies moderner Gesetzgebungstechnik entspricht. Die Überschriften erleichtern das Auffinden, indem sie schlagwortartig den Inhalt der Vorschrift zusammenfassen. Auf diese Weise tragen sie wesentlich zur besseren Übersichtlichkeit bei. Damit die Überschriften zu den mietrechtlichen Vorschriften innerhalb des BGB kein Einzelfall bleiben, werden anlässlich zukünftiger Gesetzesvorhaben auch die übrigen Vorschriften im BGB nach und nach Überschriften erhalten.

Überlange oder übermäßig detaillierte Vorschriften sind gestrafft und, soweit dies erforderlich und sinnvoll erschien, in mehrere Vorschriften unterteilt worden. Eine Reihe kleinerer redaktioneller Änderungen dient dazu, eine übertrieben rechtswissenschaftliche oder unverständliche Ausdrucksweise im Einzelfall durch eine allgemein verständlichere Sprache zu ersetzen und die Terminologie zu vereinheitlichen.

Im geltenden Wohnraummietrecht wird die Regelung, dass einzelne Vorschriften nicht abdingbar sind, bei den einzelnen Vorschriften getroffen. Diese Regelung ist aus Gründen der Übersichtlichkeit und des besseren Verständnisses beibehalten worden.

2. Inhaltliche Modernisierung des Mietrechts

Durch zahlreiche Gesetzesänderungen ist seit 1960 ein umfassendes soziales Wohnraummietrecht geschaffen worden, dessen Kernbestandteile der Kündigungsschutz und die Regelungen zur Miethöhe sind. Beides hat sich im Grundsatz bewährt und wird von Mieter- und Vermieterseite akzeptiert.

Manche Vorschriften des sozialen Mietrechts sind jedoch aufgrund gewandelter gesellschaftlicher Verhältnisse nicht mehr interessengerecht oder berücksichtigen die individuelle Schutzbedürftigkeit von Mietern und Vermietern zu wenig. Außerdem ist die Vertragsfreiheit an einigen Stellen zu sehr eingeschränkt durch starre und unflexible Regelungen, die eine eigenverantwortliche Vertragsgestaltung hindern, obwohl Mieter und Vermieter ihre Interessen hier selbst ausgewogen vertreten können. Schließlich hat es sich gezeigt, dass einige Komplexe wie zum Beispiel das Mieterhöhungsverfahren oder die Betriebskosten besonders streitträchtig sind und die Gerichte unnötig belasten. Ausgewogene inhaltliche Korrekturen sind daher im Interesse von Mietern und Vermietern angezeigt. Im allgemeinen Interesse ist schließlich der sparsame Umgang mit Energieressourcen: Die im geltenden Mietrecht vorhandenen Anreize zur Energieeinsparung sollen deshalb ausgebaut werden.

a) Regelungen zur Miethöhe
b) Betriebskosten

Die Betriebskosten machen heute angesichts hoher Energiepreise sowie ständig steigender öffentlicher Steuern und Abgaben einen immer größeren Anteil an der Gesamtmiete aus (so genannte Zweite Miete). Damit kommt ihnen eine wichtige praktische Bedeutung zu. Der Bereich der Betriebskosten ist deshalb auch äußerst streitträchtig. Gleichwohl war er bisher nur unzureichend gesetzlich geregelt.

Mit dem vorliegenden Entwurf erfolgt nun erstmals eine weitgehende Regelung, die im Wesentlichen auf den von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen beruht.

Dabei wird zunächst das Ziel verfolgt, die in der Praxis erkennbare Tendenz zur Netto-Miete, das heißt die Vereinbarung einer Grundmiete nebst Betriebskostenvorauszahlung und -abrechnung zu fördern. Diese hat für den Mieter den Vorzug größerer Transparenz und Abrechnungsgerechtigkeit. Daneben verringert sie das Streitpotenzial und führt tendenziell zur Energieeinsparung.

Außerdem soll der Vermieter vorbehaltlich einer anderweitigen vertraglichen Vereinbarung zukünftig ausdrücklich verpflichtet sein, nach Verbrauch oder Verursachung erfasste Betriebskosten entsprechend verbrauchsabhängig abzurechnen. Dies erhöht nicht nur die Abrechnungsgerechtigkeit, sondern bedeutet für den Mieter auch einen erheblichen Anreiz zu energiebewussterem Verhalten und zur Energieeinsparung.

Dass der Vermieter Betriebskosten, soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben, spätestens zwölf Monate nach dem Ende der Abrechnungsperiode abzurechnen hat, entspricht der bisherigen Rechtsprechung, wird jedoch nunmehr ausdrücklich gesetzlich festgeschrieben. Neu ist dagegen die der Neubaumietenverordnung entnommene Bestimmung, dass, wiederum soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben, der Vermieter im Falle nicht fristgerechter Abrechnung den Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten gegen den Mieter verliert. Dies dient der Abrechnungssicherheit für den Mieter und vermeidet Streit.

c) Schutz für Haushaltsangehörige und "auf Dauer angelegte gemeinsame Haushalte"

Neben den klassischen Lebensformen von Ehe und Familie gibt es anders als vor hundert Jahren heute zahlreiche weitere Formen des dauerhaften Zusammenlebens. Diese geänderte Lebenswirklichkeit findet im Gesetz bisher kaum Berücksichtigung.

In einer Reihe von Vorschriften des geltenden Wohnraummietrechts wird neben dem Mieter nur seine mit ihm zusammenlebende Familie besonders geschützt. So braucht der Mieter Modernisierungsmaßnahmen auch dann nicht zu dulden, wenn die Maßnahme für seine Familie eine besondere Härte darstellt ( 541b Abs. 1 Satz 1 BGB). Auch für die Frage, ob möblierter Wohnraum in der Wohnung des Vermieters Kündigungsschutz genießt, kommt es darauf an, ob der Wohnraum zum dauernden Gebrauch für eine Familie überlassen ist ( 564b Abs. 7 Nr. 2 BGB). Das Recht, bei Tod des Mieters in das Mietverhältnis einzutreten, steht dem Ehegatten oder sonstigen mit dem Mieter bisher zusammenlebenden Familienangehörigen zu ( 569a Abs. 1, 2 BGB) und nach der Rechtsprechung auch dem Partner einer nichtehelichen (heterosexuellen) Lebensgemeinschaft. Zugunsten des Vermieters wird an einigen Stellen auf "die zu seinem Hausstand gehörenden Personen" abgestellt (z. B. bei der Eigenbedarfskündigung, 564 Abs. 2 Nr. 1 BGB, oder beim Vorkaufsrecht, 570b Abs. 1 Satz 2 BGB).

Der Entwurf lässt den Schutz des Ehegatten und der Familie des Mieters unangetastet. Ihre ausdrückliche Erwähnung wird mit Blick auf Artikel 6 Abs. 1 GG aufrechterhalten. Daneben wird es zwei weitere Schutzkategorien geben:

Unter dem Begriff "auf Dauer angelegter gemeinsamer Haushalt" ist eine Lebensgemeinschaft zu verstehen, die auf Dauer angelegt ist, keine weiteren Bindungen gleicher Art zulässt und sich durch innere Bindungen auszeichnet, die ein gegenseitiges Füreinandereinstehen begründen und die über eine reine Wohn- und Wirtschaftsgemeinschaft hinausgehen. Damit entspricht der Begriff den Kriterien der bisherigen Rechtsprechung zur "eheähnlichen Gemeinschaft", ohne dass es allerdings auf das Vorliegen geschlechtlicher Beziehungen zwischen den Partnern ankommt. Sowohl die hetero- oder homosexuelle Partnerschaft wie auch das dauerhafte Zusammenleben alter Menschen als Alternative zum Alters- oder Pflegeheim, die ihr gegenseitiges Füreinandereinstehen zum Beispiel durch gegenseitige Vollmachten dokumentieren, können daher grundsätzlich diese Kriterien erfüllen.

Der Begriff der "Angehörigen seines Haushaltes" ist weiter und erfasst nicht nur Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führen, sondern auch andere Personen, die dauerhaft im Haushalt des Mieters leben, zum Beispiel Pflegekinder des Mieters oder Kinder des Lebenspartners. Wird der Begriff wie zum Beispiel bei der Eigenbedarfskündigung ( 573 Abs. 2 Nr. 2 Entwurf) für die Vermieterseite verwendet, so ist er sinngemäß spiegelbildlich zu verstehen.

Bei der Auswahl des Begriffs "Haushalt" ist der Umstand gesehen worden, dass das BGB daneben häufig ohne erkennbare inhaltliche Unterschiede auch den Ausdruck "Hausstand" verwendet ("Haushalt" in 196 Abs. 1 Nr. 2, 855, 1356 Abs. 1, 1610 Abs. 3, 1612 Abs. 2, 1615f Abs. 1, 1932 Abs. 1, 2057a Abs. 1; "Hausstand" in 564b Abs. 2, 564c Abs. 2, 565d, 569a, 569b, 1619, 1620, 1969 Abs. 1). Da gerade eine Reihe neuerer Vorschriften des Wohnungsrechts den Ausdruck "Haushalt" enthalten, wurde diese, zudem etwas zeitgemäßer erscheinende Formulierung gewählt.

Geht es wie beim Eintritts- und Fortsetzungsrecht bei Tod des Mieters ( 569a und b BGB) um den Bestand des Mietverhältnisses an sich, so sind neben dem durch Artikel 6 Abs.1 GG gebotenen Schutz des Ehegatten und der Familie des Mieters nur die Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führen, schützenswert, denn nur sie stehen in einem vergleichbar engen Verhältnis zum Mieter. Da die Rechtsprechung das Eintrittsrecht bereits auf eheähnliche heterosexuelle Lebensgemeinschaften ausgedehnt hat, stellt die Ausweitung auf den "auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt" insoweit im Wesentlichen eine Fortentwicklung der Rechtsprechung dar, mit der vor allem die bisher bestehende Diskriminierung homosexueller Lebenspartner beseitigt wird.

Die Ausweitung des Mieterschutzes auf Angehörige seines Haushaltes ist hingegen dort vorgenommen worden, wo es um die Beurteilung situationsabhängiger und in der Regel vorübergehender Härten unabhängig davon geht, wie eng ihre persönliche Bindung an den Mieter ist. So erscheint es zum Beispiel einem Vorschlag der Expertenkommission Wohnungspolitik folgend sachgerecht, in die Prüfung der Zulässigkeit einer Wohnungsmodernisierung auch ein im Haushalt des Mieters lebendes Pflegekind oder das Kind des Lebenspartners einzubeziehen.

d) Kündigungsschutz
e) Zeitmietvertrag

Dem bei zunehmender gesellschaftlicher Mobilität bestehenden Bedürfnis von Mietern und Vermietern nach einem einfach zu handhabenden Zeitmietvertrag wird durch eine wesentliche Vereinfachung der gesetzlichen Regelung Rechnung getragen. Der komplizierte Zeitmietvertrag mit Verlängerungsanspruch ( 564c Abs. 1 BGB) entfällt. Künftig wird es nur noch einen "echten" Zeitmietvertrag geben, der sich an den derzeitigen qualifizierten Zeitmietvertrag ( 564c Abs. 2 BGB) anlehnt. Ein solcher Zeitmietvertrag kann abgeschlossen werden, wenn bei Vertragsschluss einer der gesetzlich (neu) festgelegten Befristungsgründe vorliegt und der Vermieter diesen Grund dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt hat. Die Befristungsgründe sind gegenüber der jetzigen Rechtslage behutsam erweitert worden.

Liegt der Befristungsgrund am Ende der vereinbarten Mietzeit immer noch vor, so endet das Mietverhältnis. Der Mieter kann keine Verlängerung des Mietverhältnisses aus Härtegründen verlangen (bisher 556b BGB) und hat auch keinen Anspruch auf Räumungsschutz ( 721 Abs. 7, 794a Abs. 5 ZPO). Beim Abschluss solcher Zeitmietverträge hat der Vermieter somit eine hohe Gewähr dafür, den vermieteten Wohnraum nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit tatsächlich zurückzuerhalten.

Ein echter Zeitmietvertrag soll anders als bisher auch über einen längeren Zeitraum als fünf Jahre abgeschlossen werden dürfen. Für den Mieter hat dies den Vorteil, dass er, je länger der Zeitmietvertrag befristet ist, desto längeren Bestandsschutz für sein Mietverhältnis hat. Ist bei Vertragsschluss absehbar, dass auf längere Sicht keine räumliche Veränderung erforderlich sein wird, wird eine lange Vertragslaufzeit ohne die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung durch den Vermieter gerade auch in seinem Interesse liegen. Damit kein Streit über den Eintritt des Befristungsgrundes und damit das Ende der Mietzeit entsteht, soll der Mieter einen entsprechenden Auskunftsanspruch erhalten.

IV. Gesetzgebungszuständigkeit

Die Gesetzgebungskompetenz des Bundes ergibt sich für die in Artikel 1 vorgesehenen Regelungen aus Artikel 74 Abs.1 Nr.1 des Grundgesetzes (Bürgerliches Recht), hinsichtlich der in den nachfolgenden Artikeln vorgesehenen Regelungen insbesondere aus Artikel 74 Abs.1 Nr.1 (Strafrecht, gerichtliches Verfahren), Artikel 74 Abs.1 Nr.7 (öffentliche Fürsorge), Artikel 74 Abs.1 Nr.11 (Recht der Wirtschaft) und Artikel 74 Abs.1 Nr.18 (Bodenrecht, landwirtschaftliches Pachtwesen, Wohnungswesen) des Grundgesetzes (GG). Die vorgesehenen Regelungen sind gemäß Artikel 72 Abs.2 GG zur Herstellung gleichwertiger Lebensverhältnisse im Bundesgebiet und zur Wahrung der Rechts- und Wirtschaftseinheit im gesamtstaatlichen Interesse erforderlich.

Der Gesetzesentwurf enthält notwendigerweise alle wesentlichen mietrechtlichen Vorschriften im Gesamtzusammenhang und regelt insbesondere den Abschluss, den Inhalt und die Abwicklung von Mietverhältnissen. Diese Vorschriften sowie vor allem die Regelungen zum sozialen Mietrecht und zur Miethöhe bei der Wohnraummiete können nur gleichermaßen für das gesamte Bundesgebiet erfolgen. Andernfalls ergäben sich erhebliche interlokale Probleme hinsichtlich der Abwicklung von Mietverträgen, der wirtschaftlichen und sozialen Entwicklung des Wohnungsmarktes und damit der Wahrung einheitlicher Lebensverhältnisse.

V. Finanzielle Auswirkungen

Bund und Länder werden nicht mit Kosten belastet. Den Gemeinden steht es weiterhin frei, einen Mietspiegel zu erstellen. Wenn sie sich für die Erstellung eines Mietspiegels entscheiden, haben sie künftig die Wahl zwischen dem bisher bestehenden und dem neu eingeführten so genannten qualifizierten Mietspiegel. Letzterer ist aufgrund der Tatsache, dass er wegen der mit ihm verbundenen Rechtsfolgen wissenschaftlichen Ansprüchen genügen muss, mit höheren Kosten verbunden.

Das Gesetz verursacht keinen Vollzugsaufwand.

Das Gesetz kann zu einer gewissen Belastung der Vermieter durch die mietpreisdämpfende Wirkung der auf 20 % abgesenkten Kappungsgrenze führen. Dies betrifft aber nur relativ wenige Fälle und wird durch die Erweiterung der Umlagemöglichkeiten sowie die Berücksichtigung der laufenden Aufwendungen auch bei Altbauten im Rahmen von 5 Wirtschaftsstrafgesetz aufgewogen. Eine Quantifizierung ist nicht möglich.

B. Zu den einzelnen Vorschriften

Zu Artikel 1 (Änderung des BGB)

Zu Nummern 1 und 2

Es handelt sich um redaktionelle Folgeänderungen, bedingt durch die geänderte Begrifflichkeit von "Miete" und "Pacht" anstelle von "Mietzins" bzw. "Pachtzins", vgl. die Begründung zu 535 Entwurf.

Zu Nummer 3

Die Änderung der Überschrift des Dritten Titels in "Mietvertrag. Pachtvertrag" ist wegen der Ersetzung des Begriffs "Mietzins" durch "Miete" erforderlich, vgl. die Begründung zu 535 Entwurf. Es wird außerdem eine neue Überschrift eingefügt, mit der die neue Gliederung des Mietrechts in "Allgemeine Vorschriften für Mietverhältnisse", "Mietverhältnisse über Wohnraum" und "Mietverhältnisse über andere Sachen" eingeleitet wird.

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