| Begründung | MietrechtsreformG | BT-Dr 14/4553 |
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| Begründung des Entwurfs – MietrechtsreformG (14/4553) |
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Die Vorschrift fasst die Regelung des § 566 BGB zur Form langfristiger Mietverträge und des § 8 MHG zur Form bestimmter Vermietererklärungen unter dem Gesichtspunkt der Formerfordernisse zusammen. Der Gesetzgeber steht dabei weiteren Formerleichterungen angesichts der Fortentwicklung im Bereich der modernen Kommunikationsmittel grundsätzlich offen gegenüber. Diese sollten jedoch nicht über die Mietrechtsreform, sondern im Rahmen einer Novellierung der Formvorschriften des Allgemeinen Teils (§§ 125 ff. BGB) erfolgen.
Absatz 1 entspricht im Wesentlichen unverändert § 566 BGB. Bedingt durch die neue Gliederung wird die Vorschrift, die bisher als § 566 BGB für die Grundstücksmiete und über § 580 BGB für die Miete von Wohnräumen und anderen Räumen galt, an dieser Stelle auf die Wohnraummiete beschränkt. Die Anwendbarkeit auf die Miete von Grundstücken und anderen Räumen als Wohnräumen wird durch die Verweisung im dritten Untertitel (§ 578 Entwurf) sichergestellt.
Anders als bisher ist in Satz 1 die Schriftform für Mietverträge über mehr als ein Jahr nicht mehr zwingend vorgeschrieben. Dies war entbehrlich, weil schon nach bisherigem Recht die Nichtbeachtung der vorgeschriebenen Form nicht die sonst übliche Rechtsfolge der Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts (§ 125 BGB) auslöste, sondern nur dazu führte, dass das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit geschlossen galt. Insofern ist in Satz 1 nur der rechtlich erhebliche Tatbestand (Mietvertrag für länger als ein Jahr ohne Beachtung der Schriftform) formuliert, an den wie bisher die besondere Rechtsfolge (Geltung für unbestimmte Zeit) geknüpft ist.
Satz 2 stellt gegenüber der jetzigen Rechtslage klar, dass der Mietvertrag frühestens zum Ablauf eines Jahres nach dem (vertraglich bestimmten) Zeitpunkt der Überlassung gekündigt werden kann. Auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses kommt es dagegen nicht an. Dies war bislang streitig (vgl. Staudinger/ Emmerich, 13.Bearb, § 566 BGB Rn.64). Der für den Fristbeginn maßgebende Zeitpunkt entspricht dem in § 544 Entwurf. Damit ist in beiden Vorschriften der Fristbeginn einheitlich auf den gleichen Zeitpunkt festgelegt.
§ 556 Abs.1 Entwurf ist seiner Natur nach wie § 566 BGB nicht abdingbar (vgl LG Berlin WuM 1991,498). Einer besonderen Feststellung bedarf es nicht.
Absatz 2 enthält den Verzicht auf das Unterschriftserfordernis bei automatisch gefertigten Erklärungen wie in § 8 MHG, erweitert ihn aber auf schriftliche Erklärungen nach § 554 Abs. 3 Entwurf (§ 541b Abs. 2 BGB) und § 557b Abs.3 Entwurf (§ 10a MHG). Anders als die in Absatz 2 aufgezählten schriftlichen Erklärungen unterliegen Betriebskostenabrechnungen nach § 556 Abs. 3 Entwurf keinen besonderen gesetzlichen Formvorschriften. Vielmehr kommt es in erster Linie darauf an, dass sie nachvollziehbar und verständlich sind. Sie werden deshalb in der Regel zwar schriftlich abzufassen sein. Die Schriftform nach § 126 BGB, insbesondere eine eigenhändige Unterschrift, ist aber nicht erforderlich (Staudinger/Sonnenschein/Weitemeyer, 13. Bearb., § 4 MHG Rn. 65). Deshalb bedarf es auch keiner gesonderten Regelung im Zusammenhang mit der Vorschrift des § 550 Abs. 2 Entwurf.
Die Vorschrift übernimmt mit einigen Änderungen § 550b BGB über die Mietsicherheit.
Die Höhe der Mietsicherheit ist nach Absatz 1 wie bisher auf das Dreifache der Nettomiete begrenzt. Durch die gegenüber dem bisherigen Wortlaut des § 550b Abs. 1 BGB vorgenommene Umformulierung soll aber stärker zum Ausdruck kommen, dass es sich dabei lediglich um die Festlegung des Höchstbetrages handelt, von dem selbstverständlich auch nach unten abgewichen werden kann. Dies soll dem Missverständnis vorbeugen, dass das Gesetz eine Sicherheit ausschließlich in dieser Höhe vorschreibt.
Art und Höhe der Sicherheit unterliegen zwar der vertraglichen Vereinbarung der Mietvertragsparteien, in der Regel bestimmt aber der Vermieter die Sicherheit. Entgegen der Intention des Gesetzgebers entspricht es der gegenwärtigen Praxis vieler Vermieter, vom Mieter ungeachtet der Umstände im Einzelfall regelmäßig den Höchstbetrag als Sicherheit zu verlangen. Die vorgenommene Änderung verfolgt das Ziel, den Vermieter dazu anzuhalten, auf den jeweiligen Einzelfall bezogen zu entscheiden, welchen Betrag er in Ansehung des konkreten Mieters und des konkreten Mietobjekts für erforderlich hält und gegebenenfalls zum Beispiel nur zwei Nettomieten als Sicherheit zu vereinbaren. Auf den Mieter kommen zu Mietbeginn regelmäßig hohe finanzielle Kosten zu, da neben der Mietsicherheit häufig auch noch Maklerprovisionen anfallen. In diesem Zusammenhang ist ferner zu sehen, dass die meisten Mietverhältnisse bis zum Ende störungsfrei verlaufen und der Vermieter in der Regel auf die Sicherheit nicht zurückgreifen muss. Insoweit enthält die Neuformulierung in Absatz 1 auch den Appell an die Vermieter, diese Überlegungen bei der Frage der Höhe der Sicherheit einzubeziehen und tatsächlich von Fall zu Fall eine Abwägung zwischen seinem Ausfallrisiko und den finanziellen Belastungen für den Mieter vorzunehmen. Es bleibt jedoch dabei, dass auch weiterhin das Dreifache der Nettomiete als Mietsicherheit zulässig ist.
Absatz 2 Satz 1 und 2 enthalten wie bisher die (unabdingbare) Berechtigung des Mieters zur Ratenzahlung der Sicherheit. Für ihn stellt diese Möglichkeit eine wichtige Erleichterung beim Wechsel in eine neue Wohnung dar.
Absatz 2 Satz 3 ist neu und gibt dem Mieter das (ebenfalls unabdingbare) Recht, dem Vermieter als Sicherheit anstelle einer vereinbarten Barkaution ein Kreditinstitut oder eine öffentlich-rechtliche Körperschaft als Bürgen zu stellen. Nach Absatz 2 Satz 4 muss die Bürgschaftserklärung außerdem den Verzicht auf die Einrede der Vorausklage enthalten (vgl. § 239 Abs. 2 BGB). Hintergrund dieser Neuregelung ist, dass der Mieter, wie bereits ausgeführt, zu Mietbeginn häufig große Geldbeträge aufbringen muss, wozu er unter Umständen je nach seinen finanziellen Verhältnissen nur unter Anstrengungen in der Lage ist. Außerdem gibt er Finanzkapital aus der Hand, das ihm ansonsten anderweitig zur Verfügung stünde und das er gegebenenfalls auch ertragreicher anlegen könnte. Die Bürgschaft ist deshalb aus Sicht des Mieters häufig vorzugswürdig. Die Interessen des Vermieters werden dadurch nicht unangemessen berührt, denn eine unter den oben dargelegten Voraussetzungen bestehende Bürgschaft erfüllt den Sicherungszweck in gleichem Maße wie eine Barkaution.
Absatz 3 Satz 1 schreibt wie bisher vor, dass der Vermieter grundsätzlich verpflichtet ist, die Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen.
Anders als bisher können die Parteien aber auch eine andere Anlageform vereinbaren (Absatz 3 Satz 2). Andere Anlageformen sind hierbei nur solche, die grundsätzlich auch Erträge abwerfen können, zB Zinsen oder Dividenden. Eine ertraglose "Anlage" wie die bloße Verwahrung scheidet deshalb von vorneherein aus. Die Vereinbarung einer anderen Anlageform ermöglicht es den Parteien im Sinne von größerer Vertragsfreiheit, das Geld mit höheren Erträgen als den Zinsen nach Satz 1 anzulegen. Realisiert sich der Gewinn nicht in der von den Parteien mit der Geldanlage erwarteten Höhe, bleibt er ganz aus oder tritt sogar ein Vermögensverlust ein, so kann der Mieter anders als im Falle des Satzes 1 weder das eingesetzte Kapital noch eine Mindestverzinsung vom Vermieter zurückverlangen. Letztlich ist er in diesem Fall ebenso wenig schutzwürdig wie der Vermieter. Beide Parteien gehen mit einer von Satz 1 abweichenden Vereinbarung ein vergleichbares Verlustrisiko ein, der Mieter, der sein Kapital "aufs Spiel setzt" und der Vermieter, der gegebenenfalls seine Sicherheit zu verlieren droht. Sie werden daher sorgfältig abzuwägen haben, bevor sie eine von Satz 1 abweichende Vereinbarung treffen. Treffen sie eine solche Vereinbarung, so müssen sie auch die möglicherweise negativen Konsequenzen tragen. Wollen sie dieses Risiko nicht eingehen und treffen sie deshalb keine besondere Vereinbarung, so bleibt es bei der Regelung des Satzes 1.
Absatz 3 Satz 3 entspricht im Wesentlichen der bisherigen Rechtslage:
Festgelegt wird zum einen, dass der Vermieter unabhängig von der Anlageform das Geld getrennt von seinem eigenen Vermögen anzulegen hat. Damit soll insbesondere sichergestellt werden, dass Gläubiger des Vermieters hierauf keinen Zugriff haben. Es ist aber nicht erforderlich, dass für jede einzelne Sicherheitsleistung ein gesondertes Konto eingerichtet wird. Vielmehr genügt wie bisher die Anlage sämtlicher Gelder auf einem (vom übrigen Vermietervermögen getrennten) Sammelkonto.
Außerdem wird bestimmt, dass die Erträge aus der Geldanlage, das heißt die Zinsen nach Absatz 3 Satz 1 oder im Falle des Absatzes 3 Satz 2 die Erträge aus der vereinbarten Anlageform, im vollen Umfang dem Mieter zustehen. Da die Parteien anders als bisher auch eine Anlageform wählen können, die statt Zinsen zum Beispiel eine Dividende ausschüttet, ist der bisherige Begriff "Zinsen" durch "Erträge" ersetzt worden, um alle Kapitaleinnahmen im weitesten Sinne abzudecken.
Die Erträge erhöhen die Sicherheit (Absatz 3 Satz 4, sinngemäß wie bisher, vgl § 550b Abs.2 Satz 3 BGB).
Die bisher für Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim bestehende Ausnahme von der Verzinsungspflicht (§ 550b Abs.4 BGB) entfällt aus Vereinfachungsgründen. Damit werden nunmehr alle Vermieter gleich behandelt. Die Streichung der Ausnahme führt zu keiner unangemessenen Benachteiligung der Vermieter von Studenten- und Jugendwohnheimen. Denn da die Vermieter solcher Wohnheime in der Wahl der Sicherheitsleistung frei sind, können sie im Zusammenhang mit der Verzinsung möglicherweise auftretende praktische Probleme dadurch umgehen, dass sie von vorneherein eine einfacher zu handhabende andere Form der Sicherheit, zum Beispiel die Stellung eines tauglichen Bürgen oder die Verpfändung oder Abtretung einer Sparbuchforderung, mit den Mietern vereinbaren.
Absatz 4 regelt die Unabdingbarkeit.
Die Vorschrift übernimmt die besonderen Regelungen für das Wegnahmerecht des Mieters von Räumen aus § 547a Abs. 2 und 3 BGB. Diese sind sprachlich geringfügig überarbeitet und gekürzt, ohne dass dadurch eine inhaltliche Änderung eintritt. Wegen der klarstellenden Überschrift und des in der Vorschrift enthaltenen Verweises auf § 539 Abs. 2 Entwurf, der das Wegnahmerecht des Mieters regelt, ist der Zusatz "des Mieters" in beiden Absätzen entbehrlich.
Die Regelung entspricht mit geringen sprachlichen und aufbaumäßigen Änderungen § 549 Abs.2 BGB. Die Aufteilung in drei Absätze dient der besseren Lesbarkeit und Übersichtlichkeit.
Wie bisher hat der Mieter danach bei Bestehen eines berechtigten Interesses grundsätzlich einen Anspruch gegen den Vermieter auf Erlaubnis der Gebrauchsüberlassung. Ein derartiger Anspruch des Mieters wird regelmäßig vor allem dann gegeben sein, wenn es um die Aufnahme seines Lebenspartners zum Zwecke der Bildung oder Fortführung eines auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalts geht. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um eine hetero- oder homosexuelle Beziehung handelt. Dies gebietet die im Gesetzentwurf getroffene Wertentscheidung, neben Ehe und Familie zukünftig auch den "auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt" mietrechtlich besonders zu schützen. Diese Wertentscheidung, die insbesondere bei der Erweiterung des Eintritts- und Fortsetzungsrechts auf diesen Personenkreis (§§ 563ff. Entwurf) zum Ausdruck kommt, ist auch im Rahmen der Prüfung eines Erlaubnisanspruches des Mieters mit zu berücksichtigen.
Der neue § 554 Entwurf übernimmt im Wesentlichen den Inhalt der bisherigen §§ 541a und b BGB über die Duldungspflichten des Raummieters bei Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen und fasst ihn zu einer Vorschrift zusammen, wie dies bereits bis zur Gesetzesänderung im Jahr 1982 der Fall war. Der Anwendungsbereich der neuen Vorschrift ist an dieser Stelle - entsprechend der geänderten Systematik - auf Wohnraummietverhältnisse beschränkt. Für Mietverhältnisse über andere Räume wird in § 578 Abs. 2 Entwurf auf die insoweit anwendbaren Teile dieser Vorschrift verwiesen.
In Absatz 1 und Absatz 2 ist nunmehr einheitlich von "Maßnahmen" die Rede. Außerdem wird das zu erhaltende oder zu modernisierende Objekt entsprechend einer Anregung der Expertenkommission Wohnungspolitik (Bericht der Expertenkommission Wohnungspolitik, aaO, TZ 5526) einheitlich als "Mietsache" umschrieben. Damit wird insgesamt die bislang unterschiedliche sprachliche Fassung der §§ 541a und b BGB vereinheitlicht und zugleich der Vorschrift des § 3 MHG (§ 559 Entwurf) angeglichen. Auch ist an anderen Stellen einheitlich nur noch von der "Mietsache" die Rede (vgl die Begründung zu § 535 Nr.1 Entwurf). Maßnahmen "zur Verbesserung einzelner Räume oder sonstiger Teile des Gebäudes" (nach der bisherigen Formulierung) wie auch Maßnahmen, die die allgemeinen Wohnverhältnisse verbessern (§ 3 MHG), werden von den "Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache" umfasst.
Abgesehen wurde davon, entsprechend § 3 MHG auch Maßnahmen "aufgrund von Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat", aufzunehmen. Dies hätte zur Konsequenz, dass der Mieter der Durchführung solcher Maßnahme bei Vorliegen von Härtegründen gegebenenfalls widersprechen könnte, obwohl der Vermieter nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften hierzu verpflichtet wäre. Ein solches Ergebnis erscheint nicht sachgerecht. Die Duldungspflicht ergibt sich in diesem Fall wie bisher aus § 242 BGB (vgl Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 7.Aufl, § 541b BGB Rn.17).
In Absatz 2 Satz 1 wird die Duldungspflicht erweitert auf Maßnahmen zur Einsparung aller Arten von Energie statt bisher nur Heizenergie. Damit fallen zum Beispiel auch Maßnahmen zur Einsparung von Strom (wie etwa drehzahlgeregelte Umwälzpumpen, Ventilatoren und Aufzugsmotoren sowie Energiesparlampen) darunter.
Absatz 2 Satz 2 enthält, einer Empfehlung der Expertenkommission Wohnungspolitik folgend (Bericht der Expertenkommission Wohnungspolitik, aaO, TZ 5532), eine Erweiterung des Personenkreises, dessen Belange bei der Frage, ob Härtegründe die Duldungspflicht ausschließen, zu berücksichtigen sind. Neben dem Mieter und seiner Familie sind dies alle weiteren "Angehörigen seines Haushaltes" (zum Begriff vgl. Anmerkungen oben unter A.III.2.c). Dies können der Partner, der mit dem Mieter in einem "auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt" lebt (zum Begriff vgl Anmerkungen oben unter A.III.2.c) und Begründung zu § 563 Entwurf), sein oder sonstige dauerhaft im Haushalt des Mieters lebende Personen, zum Beispiel Pflegekinder oder Kinder des Lebenspartners.
Wegen der Wahl der Formulierung "Haushalt" statt "Hausstand" wird auf die Anmerkungen oben unter A.III.2.c) verwiesen.
Wegen der neuen Konzeption und Terminologie des § 536a Abs.2 und des § 539 Abs.1 Entwurf ist in Absatz 2 Satz 3, der im Übrigen unverändert aus § 541b Abs.1 BGB übernommen worden ist, das Wort "Verwendungen" durch "Aufwendungen" ersetzt.
In Absatz 3 wird die Frist für die Mitteilung der Modernisierungsmaßnahme von zwei auf drei Monate verlängert. Durch Einfügung des Wortes "spätestens" wird dabei klargestellt, dass auch frühere Mitteilungen, soweit sie den inhaltlichen Anforderungen genügen, wirksam sein können. Durch die Fristverlängerung entsteht ein sinnvoller Gleichlauf zur Kündigungsfrist des Sonderkündigungsrechts nach Absatz 3 Satz 2.
Außerdem werden die Anforderungen an den Inhalt der Modernisierungsmitteilung des Vermieters vor dem Hintergrund der äußerst strenge Maßstäbe anlegenden Rechtsprechung abgesenkt. Der Vermieter muss nur noch den voraussichtlichen Umfang und Beginn und die voraussichtliche Dauer der Maßnahme mitteilen. Das Merkmal "voraussichtlich" bezieht sich damit auf Umfang, Beginn und Dauer.
Damit soll insbesondere auch dem Umstand Rechnung getragen werden, dass der Vermieter zu dem vom Gesetz vorgeschriebenen Mitteilungszeitpunkt zu präziseren Angaben häufig noch gar nicht in der Lage sein wird. Dies gilt umso mehr, als die Mitteilungsfrist auf drei Monate verlängert wird.
In Absatz 3 Satz 2 wird wegen der vereinheitlichten Terminologie für die verschiedenen Kündigungsrechte das Wort "außerordentlich" eingefügt, um die Art der Kündigung deutlicher als bisher zu kennzeichnen.
In Absatz 3 Satz 3 sind gegenüber § 541b Abs. 2 letzter Satz BGB jeweils die Worte "keiner oder" gestrichen. Sie haben keine eigenständige Bedeutung, da der verbleibende Text auch den Fall, dass die Maßnahme keine Einwirkungen zur Folge hat oder zu keiner Mieterhöhung führt, mitumfasst. Die Worte konnten daher aus Vereinfachungsgründen entfallen, ohne dass damit eine inhaltliche Änderung verbunden ist.
Absatz 4 entspricht der Regelung des § 541b Abs. 3 BGB, allerdings ergänzt um den Aufwendungsersatz für Erhaltungsmaßnahmen. Dass dem Mieter bei Erhaltungsmaßnahmen ein Aufwendungsersatzanspruch zusteht, folgt an sich schon aus der Vorschrift des § 536 BGB (vgl. Staudinger/Emmerich, 13. Bearb., §§ 541a, 541b BGB Rn. 23), da der Vermieter zur Beseitigung aller durch die Erhaltungsmaßnahmen verursachten Schäden und Beschränkungen des Mieters in den vertragsmäßigen Gebrauch verpflichtet ist.
Absatz 5 erklärt in Übereinstimmung mit § 541b Abs. 4 BGB die Absätze 2 bis 4 betreffend Modernisierungsmaßnahmen bei Wohnraummietverhältnissen für unabdingbar. Bei der Miete von anderen Räumen bleibt die Vorschrift abdingbar, wie der insoweit beschränkte Verweis in § 578 Abs. 2 Entwurf deutlich macht.
Die Vorschrift übernimmt die Regelung aus § 550b BGB.
Die Regelung in Absatz 1 ist neu. Sie konkretisiert und ergänzt die Vorschrift des § 535 Abs.2 und enthält zunächst die Klarstellung, dass sich das Entgelt für die Gebrauchsgewährung, die Miete, grundsätzlich aus den Bestandteilen Grundmiete und Betriebskosten zusammensetzt. Mit der Grundmiete wird die bloße Überlassung des vermieteten Wohnraums an sich abgegolten, mit den Betriebskosten sonstige Nebenleistungen des Vermieters im Zusammenhang mit der Überlassung. Diese Unterscheidung zwischen Grundmiete und Betriebskosten ist inhaltlich nicht neu, sondern stellt im Grunde nur die bisherige Rechtslage klar. Sie beinhaltet keine Beschränkung auf bestimmte Arten der Miete wie Netto-, Brutto- oder Teilinklusivmiete.
Im Zusammenspiel mit der (abdingbaren) Vorschrift des § 535 Abs.1 Satz 3 Entwurf (§ 546 BGB) ergibt sich aber auch, dass es für die gesonderte Abgeltung der Betriebskosten immer einer Vereinbarung der Mietvertragsparteien bedarf. Haben die Parteien keine besondere Vereinbarung getroffen, sind die Betriebskosten also durch die vereinbarte Miete abgegolten.
Einer Vereinbarung über die gesonderte Abgeltung der Betriebskosten sind Grenzen gesetzt. Betriebskosten sind gemäß Absatz 1 nur solche, die in § 27 der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990 (Zweite Berechnungsverordnung - II.BV, BGBl.I S.2178) in Verbindung mit dem dazugehörenden Betriebskostenkatalog in Anlage 3 zu § 27 II.BV aufgezählt sind. Wie bisher ist diese Aufzählung abschließend. Eine vertragliche Erweiterung über die aufgezählten Betriebskosten hinaus (zB auf die Verwaltungskosten) ist nicht möglich.
Absatz 2 Satz 1 nennt die Möglichkeit, zur gesonderten Abgeltung der Betriebskosten eine Pauschale oder Vorauszahlung zu vereinbaren. Eine Vorauszahlung liegt vor, wenn der Mieter die konkret angefallenen Kosten auf der Grundlage einer späteren Abrechnung tragen soll und auf die Abrechnung einen bestimmten Betrag im voraus (in der Praxis regelmäßig monatlich) an den Vermieter zahlt. Um eine Pauschale handelt es sich dagegen, wenn im Mietvertrag für die Betriebskosten ein bestimmter Betrag ausgewiesen ist, den der Mieter unabhängig vom tatsächlichen Verbrauch bzw. den tatsächlich angefallenen Kosten zu zahlen hat. Der Unterschied zwischen beiden besteht also darin, dass bei einer Vorauszahlung eine Abrechnung vorgenommen wird, während bei einer Pauschale eine spätere Abrechnung über die Betriebskosten gerade nicht erfolgt. Von der Vereinbarung einer Bruttomiete unterscheidet sich die Betriebskostenpauschale wiederum dadurch, dass die Betriebskosten überhaupt getrennt von der Grundmiete betragsmäßig besonders ausgewiesen sind. In der Praxis ist die Betriebskostenvorauszahlung und -abrechnung (Nettomiete) mittlerweile die Regel. Dies hat für beide Vertragsparteien viele Vorteile.
Die Regelung in Absatz 2 Satz 1 ist nicht zwingend. Die Parteien haben insoweit also, vorbehaltlich anderer Vorschriften wie der Heizkostenverordnung, die Wahl, welche Art von Miete sie vereinbaren und ob sie die Betriebskosten überhaupt gesondert ausweisen wollen. Es bleiben deshalb alle anderen Vertragsgestaltungen wie bisher möglich, da auch für sie je nach konkreter Interessenlage im Einzelfall durchaus ein Bedürfnis bestehen kann, so die Vereinbarung einer Bruttomiete oder einer Teilinklusivmiete.
Absatz 2 Satz 2 entspricht § 4 Abs.1 Satz 1 MHG, wonach Betriebskostenvorauszahlungen nur in angemessener Höhe vereinbart werden dürfen.
Absatz 3 betrifft die Abrechnung von Betriebskostenvorauszahlungen.
Absatz 3 Satz 1 bestimmt wie schon § 4 Abs.1 Satz 2 MHG, dass eine jährliche Abrechnung (jährliche Abrechnungsperiode) zu erfolgen hat.
Die Abrechnung muss der Vermieter dem Mieter spätestens zwölf Monate nach dem Ende der Abrechnungsperiode mitteilen. Dies entspricht der bisherigen Rechtsprechung, wird jedoch in Absatz 3 Satz 2 jetzt ausdrücklich festgeschrieben. Rechnet der Vermieter nicht fristgerecht ab, kann der Mieter auf Rechnungslegung klagen.
Neu ist die Ausschlussfrist in Absatz 3 Satz 3 für Nachzahlungsansprüche des Vermieters, die auf die Vorschrift des § 20 Abs.3 Satz 4 der Verordnung über die Ermittlung der zulässigen Miete für preisgebundenen Wohnraum in der Fassung der Bekanntmachung vom 12.Oktober 1990 (Neubaumietenverordnung 1970 - NMV 1970, BGBl.I S.2203) zurückgeht. Da es nach Absatz 3 Satz 2 auf die Mitteilung der Abrechnung ankommt, genügt zur Fristwahrung nicht die rechtzeitige Absendung der Abrechnung. Vielmehr muss sie dem Mieter noch innerhalb der Frist zugegangen sein, wobei es nicht darauf ankommt, ob der Mieter von ihr auch tatsächlich Kenntnis genommen hat.
Nach Fristablauf kann der Vermieter eine Nachzahlung nur noch dann verlangen, wenn er die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat. Solche nicht zu vertretenden Verspätungen können ihre Ursache zum Beispiel darin haben, dass Versorgungsunternehmen ihre Abrechnungen erst lange nach Ablauf der Abrechungsperiode erstellt haben, so dass die Frist nicht mehr eingehalten werden kann. Auch Steuern oder Abgaben werden häufig erst sehr viel später festgesetzt. Absatz 3 Satz 4 stellt insoweit klar, dass der Vermieter nicht zu Teilabrechnungen verpflichtet ist, auch wenn schon einige Einzelabrechnungen rechtzeitig vorliegen.
Die Ausschlussfrist des Absatzes 3 Satz 3 gilt nicht für Rückzahlungsansprüche des Mieters gegen den Vermieter wegen überzahlter Nebenkosten. Die Rechte des Mieters richten sich in diesem Fall wie bisher nach allgemeinen Vorschriften. Hat der Vermieter ordnungsgemäß abgerechnet und ergibt sich daraus eine Nachzahlung zugunsten des Mieters, so kann der Mieter diesen Betrag notfalls gerichtlich einklagen. Fehlt es hingegen schon an der Abrechnung, muss der Mieter zunächst auf Rechnungslegung klagen und kann anschließend Rückzahlung des überzahlten Betrages verlangen. Außerdem steht ihm bis zur ordnungsgemäßen Abrechnung ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich zukünftiger Nebenkostenvorauszahlungen zu (vgl AG Hamburg WuM 1989,191).Absatz 4 legt fest, dass eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung von den Regelungen in Absatz 2 Satz 2 über die Angemessenheit von Betriebskostenvorauszahlungen oder in Absatz 3 Satz 1 über die jährliche Abrechnungsperiode unwirksam ist. Die übrigen Regelungen einschließlich der Regelungen über die Abrechnungs- und Ausschlussfrist sind dagegen abdingbar.
Haben die Parteien einen Umlagemaßstab für die Betriebskosten vertraglich nicht vereinbart, konnte der Vermieter bisher den Umlagemaßstab nach billigem Ermessen (§§ 315, 316 BGB) einseitig bestimmen. Dies führte häufig zu Streit. Deshalb legt Absatz 1 nunmehr bei fehlender vertraglicher Vereinbarung den Umlagemaßstab gesetzlich fest.
Allgemein gilt der Flächenmaßstab, Absatz 1 Satz 1. Die Umlage nach dem Flächenmaßstab ist gegenüber der Umlage nach der Personenzahl leichter handhabbar, zumal sich die Personenzahl häufig ändern kann und dies für den Vermieter kaum nachvollziehbar ist. Soweit es im Einzelfall zu einer krassen Unbilligkeit kommt, hat der Mieter nach § 242 BGB auch zukünftig einen Anspruch auf Umstellung des Umlagemaßstabes.
Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch den Mieter abhängig sind, sollen nach Verursachung oder Verbrauch abgerechnet werden, Absatz 1 Satz 2. Dieser Maßstab geht dem Flächenmaßstab vor. Der Vermieter ist also verpflichtet, verbrauchsabhängig abzurechnen, falls der Verbrauch erfasst wird. Der Mieter hat aber keinen zivilrechtlichen Anspruch auf Einbau von Geräten zur Verbrauchserfassung, zum Beispiel (Kalt-)Wasseruhren. Die entsprechende Verpflichtung der Vermieter ist Regelungsgegenstand der Landesbauordnungen.
Absatz 2 erweitert über § 4 Abs.5 Nr.1 MHG hinaus die Möglichkeiten des Vermieters, durch einseitige schriftliche Erklärung eine verbrauchsabhängige Abrechnung aller verbrauchs- und verursachungsabhängig erfassten Betriebskosten einzuführen. Damit soll nicht nur mehr Abrechnungsgerechtigkeit geschaffen, sondern vor allem auch der sparsame und kostenbewusste Umgang mit Energie gefördert werden.
Die Vorschrift gilt zum einen für den Fall, dass die Vertragsparteien zur Umlage der Betriebskosten bisher einen anderen Abrechnungsmaßstab vertraglich vereinbart hatten.
Sie findet aber wie bisher auch dann Anwendung, wenn die Parteien bislang gar keine oder nur eine teilweise gesonderte Umlage der Betriebskosten vereinbart hatten, so zum Beispiel bei einer Brutto- oder Teilinklusivmiete oder bei einer Betriebskostenpauschale. Dies kann je nach Höhe der bisherigen Miete und der Verbrauchskosten eine Kostenerhöhung zulasten des Mieters mit sich bringen, jedoch ist bei niedrigerem Verbrauch durchaus auch eine Kostenminderung denkbar. Andererseits bringt die Umstellung für die Vermieterseite mehr Kostengerechtigkeit bei solchen Alt-Brutto- oder Teilinklusivverträgen, die aufgrund der in den letzten Jahren stark angestiegenen Betriebskosten nicht mehr kostendeckend sind. Macht der Vermieter vom Bestimmungsrecht Gebrauch, so ist die eigentliche Miete entsprechend herabzusetzen (Absatz 2 Satz 3).
Die bisher nach § 4 Abs.5 Nr.2 MHG bestehende Möglichkeit der einseitigen Umstellung des Vermieters auf eine Direktabrechnung zwischen Mieter und Leistungserbringer wurde gestrichen. Diese Regelung hat sich in der Praxis nicht bewährt: Von ihr wurde kaum Gebrauch gemacht und sie hat zahlreiche ungeklärte Fragen insbesondere im Hinblick auf die Zustimmung des Leistungserbringers aufgeworfen. Die Streichung bedeutet aber nicht, dass in Zukunft keine Direktabrechnung mehr möglich ist. Vielmehr sind die Vertragsparteien selbstverständlich nicht gehindert, schon bei Abschluss des Mietvertrages entsprechende Regelungen zu treffen oder später eine einvernehmliche Vertragsänderung herbeizuführen. Eine einverständliche Regelung ist im allseitigen Interesse vorzugswürdig.
Absatz 1 verlegt abweichend von § 551 BGB den Zeitpunkt der Fälligkeit der Miete für Wohnraum auf den Beginn der Mietzeit oder der vereinbarten Zeitabschnitte, wie es heute der ganz überwiegenden Vertragspraxis entspricht. Zur Vereinfachung konnten die beiden Sätze des § 551 Abs.1 BGB dabei zu einem Satz zusammengefasst werden. Da die meisten Verträge außerdem vorsehen, dass es ausreicht, wenn der Mieter die Miete bis zum dritten Werktag des jeweiligen Zeitabschnittes entrichtet, wurde diese Frist entsprechend übernommen. Die Regelung ist insgesamt nicht zwingend, so dass abweichende Vereinbarungen möglich bleiben (zB bei Hotels oder Ferienwohnungen).
Für andere als Wohnraummietverhältnisse gilt § 579 Entwurf. Diese Vorschrift enthält für Grundstücksmietverhältnisse auch eine dem § 551 Abs.2 BGB entsprechende Regelung (§ 579 Abs.1 Satz 3 Entwurf).
Absatz 2 übernimmt den § 552a BGB über das Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrecht des Mieters von Wohnraum gegen Mietforderungen, beschränkt aber die Möglichkeit, das Aufrechnungsrecht des Mieters vertraglich auszuschließen. Der Mieter kann nunmehr entgegen einer vertraglichen Vereinbarung auch mit Aufwendungsersatzansprüchen nach § 539 Entwurf aufrechnen. Damit werden Abgrenzungsschwierigkeiten zu § 536a Entwurf vermieden. Außerdem kann auch die Aufrechnung mit Ansprüchen aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen zuviel gezahlter Miete nicht mehr vertraglich ausgeschlossen werden. Dies ist berechtigt, weil der Mieter verpflichtet ist, die Miete im Voraus zu entrichten. Tritt im Folgenden ein Mangel ein, so mindert sich die Miete automatisch. Da der Mieter die Miete aber bereits entrichtet hat, kann er sie nur gemäß § 812 BGB zurückverlangen. Es erscheint sachgerecht, dem Mieter auch die Aufrechnung mit diesem Rückzahlungsanspruch in jedem Fall zu erhalten.
Die Vorschrift leitet den Unterabschnitt b) ein, der die Regelungen über die Miethöhe aus dem bisherigen Gesetz zur Regelung der Miethöhe (Miethöhegesetz - MHG) enthält. Zu Beginn nennt § 557 Entwurf im Grundsatz die bestehenden Möglichkeiten, die Miete zu erhöhen.
Die Absätze 1 und 2 betreffen die Mieterhöhungen kraft Parteivereinbarung. Sie stehen am Anfang, um das Prinzip der Vertragsfreiheit und der Privatautonomie, das grundsätzlich auch für Mieterhöhungen gilt, stärker hervorzuheben. Mieterhöhungen stellen eine Vertragsänderung dar, und Vertragsänderungen sollten vorzugsweise von den Parteien einvernehmlich herbeigeführt werden. Die einvernehmliche Vereinbarung führt in jedem Falle auch zur Streitvermeidung.
a) Nach Absatz 1 können die Vertragsparteien durch Vertragsänderung die Miete während des laufenden Mietverhältnisses um einen bestimmten Betrag erhöhen. Dies entspricht der bisher in § 10 Abs.1 zweiter Halbsatz MHG etwas versteckten Regelung.
b) Es folgen in Absatz 2 die Vereinbarungen über Mieterhöhungen in Form von Staffel- und Indexmiete (bisher § 10 Abs.2 und § 10a MHG). Beides kann sowohl bereits zu Beginn als auch noch im späteren Verlauf des Mietverhältnisses vereinbart werden.
Absatz 3 enthält den bisher in § 1 Satz 2 MHG geregelten Anspruch des Vermieters auf Mieterhöhung im Rahmen des Vergleichsmietensystems. Dieser Anspruch kommt nur dann zum Tragen, wenn die Parteien keine anderweitige einvernehmliche Vereinbarung getroffen haben. Wie bisher in § 1 Satz 3 MHG besteht ein Erhöhungsanspruch des Vermieters nicht, soweit die Erhöhung durch Vereinbarung ausgeschlossen ist oder sich der Ausschluss aus den Umständen ergibt. Der in § 1 Satz 3 MHG zusätzlich enthaltene letzte Halbsatz ist entfallen, ohne dass damit eine inhaltliche Änderung verbunden ist. Er hatte lediglich klarstellenden Charakter, indem er den Zeitmietvertrag mit festem Mietzins als Beispiel für einen Ausschluss der Mieterhöhung anführte. In der Praxis ergaben sich daraus häufig Missverständnisse und Schwierigkeiten, insbesondere war streitig, ob allein die Vereinbarung eines Zeitmietvertrages bereits zum Mieterhöhungsausschluss führte oder ob zusätzlich die ausdrückliche Vereinbarung eines festen Mietzinses erforderlich war (vgl Rechtsentscheid des OLG Stuttgart, NJW-RR 1994,401). Letztlich kommt es für die Frage, ob ein Ausschluss vorliegt, jedoch entscheidend auf die konkrete Ausgestaltung des Vertrages an, also - entsprechend der gesetzlichen Formulierung - allein auf die "Umstände" des Einzelfalles.
Absatz 4 enthält wie im geltenden Recht (§ 10 Abs.1 erster Halbsatz MHG) die Unabdingbarkeit zum Nachteil des Mieters.
§ 10 Abs.3 Satz 1 Nr.1 MHG konnte entfallen, da die Vorschrift entbehrlich ist. Dass und inwieweit für preisgebundenen Wohnraum andere Regelungen für die Mieterhöhung gelten, ergibt sich unmittelbar aus diesen Spezialvorschriften. Ein derartiger Hinweis könnte außerdem insoweit zu Missverständnissen führen, als er im Umkehrschluss auch für andere Vorschriften die Frage des Geltungsbereiches aufwerfen würde.
§ 10 Abs.3 Nr.2 bis 4 MHG sind in § 549 Abs.2 und 3 Entwurf aufgegangen.
Die Vorschrift lehnt sich an den geltenden § 10 Abs. 2 MHG über die Staffelmiete an, weist jedoch einige Änderungen auf:
Die Regelung wurde zunächst der Übersichtlichkeit halber auf drei Absätze verteilt. Dabei wurde auch die Reihenfolge der Regelungen systematisch neu geordnet.
Absatz 1 nimmt eine Begriffsbestimmung der Staffelmiete vor, die zugleich die inhaltlichen Voraussetzungen für eine Staffelmietvereinbarung enthält. Zu den Begriffsbestandteilen zählt auch der bisherige § 10 Abs.2 Satz 5 MHG, wonach die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung betragsmäßig ausgewiesen sein muss. Dadurch lässt sich diese Vereinbarung von anderen Mieterhöhungsklauseln unterscheiden.
Die bisher in § 10 Abs.2 Satz 2 MHG enthaltene zeitliche Beschränkung der Staffelmietvereinbarung auf zehn Jahre wird entsprechend einer Anregung der Expertenkommission Wohnungspolitik (Bericht der Expertenkommission Wohnungspolitik, aaO, TZ 5532) aufgegeben. Dies schafft für die Parteien größere Vertragsfreiheit. Zum Schutz von Mieter und Vermieter ist eine Laufzeitbeschränkung nicht erforderlich. Vereinbaren die Parteien über den bisher zulässigen Zeitraum von zehn Jahren hinaus eine Staffelmiete, so bleibt zwar der Vermieter länger daran gebunden; für den Mieter ändert sich jedoch gegenüber der heutigen Rechtslage nichts, denn er kann sich wie bisher nach vier Jahren aus dem Mietverhältnis lösen (siehe Absatz 3). Der Vermieter kann dem Risiko von Fehlkalkulationen durch Vereinbarung kürzerer Laufzeiten entgehen, das diesbezügliche Risiko des Mieters ist wegen der bestehenden Kündigungsmöglichkeit ohnehin stark begrenzt. Durch die Vorschrift gegen Mietpreisüberhöhung (§ 5 des Gesetzes zur weiteren Vereinfachung des Wirtschaftsstrafrechts in der Fassung der Bekanntmachung vom 3.Juni 1975, BGBl.I S.1313 - Wirtschaftsstrafgesetz 1954 - WiStG) ist zudem gewährleistet, dass es nicht zu einer unangemessen hohen Staffelung der Mieten kommt.
Absatz 2 entspricht inhaltlich § 10 Abs.2 Satz 3 und 4 MHG, allerdings sprachlich der neuen Stellung angepasst und in umgekehrter Reihenfolge.
Absatz 3 enthält das bisher in § 10 Abs.2 Satz 6 MHG geregelte "Sonderkündigungsrecht" des Mieters. Satz 1 bestimmt in Übereinstimmung mit dem geltenden Recht insofern, dass das (ordentliche) Kündigungsrecht des Mieters höchstens für vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden kann. Damit kommt anders als im geltenden Recht deutlich zum Ausdruck, dass es für den Beginn der Vierjahresfrist nicht auf den Abschluss des Mietvertrages, sondern auf den Abschluss der Staffelmietvereinbarung ankommt. Satz 2 ist neu und formuliert ausdrücklich das Kündigungsrecht und den frühestmöglichen Kündigungszeitpunkt. Der Mieter kann das Mietverhältnis bereits zum Ablauf von vier Jahren ordentlich kündigen. Dies entspricht der schon bisher herrschenden Meinung (vgl Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 7.Aufl, § 10 MHG Rn.130 mwN), wird jedoch nunmehr ausdrücklich klargestellt.
Absatz 4 ordnet die Unwirksamkeit abweichender Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters an. Dies war nach Sinn und Zweck der Vorschrift auch bisher schon der Fall, ergab sich jedoch nur mittelbar aus der Stellung der Vorschrift als Ausnahme zu § 10 Abs.1 MHG.
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