Zu § 577a Entwurf

Die Regelung fasst § 564b Abs.2 Nr.2 Satz 2 bis 4 und Nr.3 Satz 4 BGB sowie das Gesetz über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Wohnungsversorgung vom 22.April 1993 (BGBl.I S.487), das so genannte Sozialklauselgesetz, zusammen. Dabei wird das bisherige Konzept der Kombination einer bundeseinheitlichen Mindestkündigungssperrfrist mit einer weitergehenden Verordnungsermächtigung der Landesregierungen, der so genannten Gebietskulisse, beibehalten, da es der sehr differenzierten Wohnungsmarktsituation besser Rechnung trägt als eine notwendig pauschalierende rein bundeseinheitliche Lösung.

§ 577a Entwurf harmonisiert die Kündigungssperrfristen für die Eigenbedarfskündigung und die Kündigung zum Zwecke angemessener wirtschaftlicher Verwertung. An die Stelle der beiden bisherigen Verordnungsermächtigungen für die Landesregierungen tritt eine in § 577a Entwurf geregelte Verordnungsermächtigung zur Festlegung verlängerter Kündigungssperrfristen bis zu zehn Jahren. Gleichzeitig wird die zeitliche Geltungsdauer der darauf beruhenden Verordnungen beschränkt und ein neues Recht des Vermieters eingeführt, die verlängerten Sperrfristen bei Nachweis einer vergleichbaren Ersatzwohnung und angemessener Erstattung der Umzugskosten durchbrechen zu können.

Damit werden mehrere Ziele erreicht. Zum einen findet eine erhebliche Rechtsvereinheitlichung und -vereinfachung statt. Zum anderen werden die Landesregierungen durch die Formulierung "bis zu zehn Jahre" angehalten, die Dauer der Kündigungssperrfrist wegen des damit verbundenen erheblichen Eingriffs in die Eigentumsrechte des Vermieters auf das nach dem unveränderten Schutzzweck der Norm - Schutz des Mieters bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Gebieten mit besonders gefährdeter Wohnungsversorgung - zwingend erforderliche Maß zu beschränken. Daneben wird die ohnehin bestehende Verpflichtung der Landesregierungen, laufend zu überprüfen, ob die Voraussetzungen für die Einbeziehung bestimmter Gemeinden oder Gemeindeteile in solche gefährdeten Gebiete noch gegeben sind, deutlich dadurch unterstrichen, dass nach jeweils höchstens zehn Jahren ein förmlicher Neuerlass der Verordnung erforderlich ist. Außerdem soll der betroffene Vermieter einen auch bei grundsätzlich gefährdeter Wohnungsversorgung etwa noch verbleibenden Spielraum durch Nachweis einer vergleichbaren Ersatzwohnung nutzen können. Damit besteht für Mieter und Käufer einerseits Rechtssicherheit hinsichtlich des in der Verordnung festgelegten Gebietes und der hierfür festgelegten Kündigungssperrfrist und erhält andererseits der Vermieter - wenn die konkrete Wohnungsmarktsituation dies zulässt - die realistische Möglichkeit der Durchbrechung dieser Kündigungssperrfrist.

1. Absatz 1 übernimmt die Regelung der bundeseinheitlichen Kündigungsfrist von drei Jahren für Eigenbedarfskündigungen aus § 564b Abs.2 Nr.2 Satz 2 BGB und erstreckt sie auf Kündigungen zum Zwecke angemessener wirtschaftlicher Verwertung im Sinne von § 573 Abs.2 Nr.3 Entwurf (§ 564b Abs.2 Nr.3 BGB). Dies dient zum einen der Vereinfachung und Vereinheitlichung. Zum anderen ist die Einbeziehung der Verwertungskündigung aber auch sachgerecht, da sie auch nach geltendem Recht von den durch Verordnungen der Landesregierungen verlängerten Kündigungssperrfristen erfasst ist.

   § 564b Abs.2 Nr.2 Satz 2 BGB ist entsprechend seinem Sinn und Zweck schon bisher dahin ausgelegt worden, dass dem Erwerber, der kündigen will, die in der Person seines Rechtsvorgängers abgelaufene Wartefrist anzurechnen ist (Staudinger/Sonnenschein, 13. Bearb, § 564b Rn.108). Dies wird durch die Formulierung "ein (Erwerber)" und die Streichung der Worte "…(seit der Veräußerung) an ihn…" nunmehr klargestellt.

2. Absatz 2 enthält eine Rechtsverordnungsermächtigung für die Landesregierungen sowie eine Regelung über den Nachweis einer Ersatzwohnung.

1. Absatz 2 Satz 1 übernimmt aus dem Sozialklauselgesetz die Obergrenze einer zehnjährigen Kündigungssperrfrist, da sich diese insbesondere in einigen großstädtischen Ballungsgebieten als notwendig erwiesen hat. Unverändert beibehalten wird die Beschränkung auf Gebiete mit besonders gefährdeter Wohnungsversorgung.

2. Anders als bisher ergibt sich die konkrete Dauer der Kündigungssperrfrist nicht mehr unmittelbar aus der Ermächtigungsgrundlage. § 577a Entwurf spricht lediglich von einer Dauer bis zu zehn Jahren. Damit sind die Landesregierungen nicht wie bislang an eine fünf- bzw. zehnjährige Kündigungssperrfrist gebunden, sondern können nach Absatz 2 Satz 2 entsprechend einer von ihnen vorzunehmenden Prognose hinsichtlich der voraussichtlichen Dauer der besonderen Gefährdung eine Sperrfrist von bis zu zehn Jahren festlegen. Der Erlass der Rechtsverordnung steht im Ermessen der Länder. Dabei haben sie insbesondere auch den mit der Sperrfrist verbundenen Eingriff in das Eigentumsrecht des Käufers zu berücksichtigen. In Anlehnung an § 564b Abs.2 Nr.2 Satz 4 BGB wird die Geltungsdauer der Verordnung auf zehn Jahre beschränkt.

3. Absatz 2 Satz 3 und 4 gestatten dem Erwerber der umgewandelten Wohnung die Kündigung wegen Eigenbedarfs oder angemessener wirtschaftlicher Verwertung auch während der verlängerten Kündigungssperrfrist.

   Voraussetzung dafür ist zum einen, dass er dem Mieter Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit, Lage und Miete nachweist. Damit finden hinsichtlich der Vergleichbarkeit im Wesentlichen die für die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 2 Abs.1 Satz 1 Nr.2 MHG, § 558 Abs.2 Satz 1 Entwurf) relevanten - unverändert gebliebenen - Maßstäbe Anwendung. Daneben ist ausdrücklich klargestellt, dass der Ersatzwohnraum auch von der Höhe der Miete her vergleichbar sein muss. Insgesamt werden diese Kriterien damit dem besonderen Schutzbedürfnis des Mieters einer umgewandelten Wohnung gerecht. Dieser muss sich nicht auf "angemessenen" Ersatzwohnraum im Sinne der Sozialklausel des § 574 Abs.2 Entwurf (bisher § 556a Abs.1 BGB) verweisen lassen, sondern hat Anspruch auf eine vergleichbare Ersatzwohnung. Angemessen im Sinne der Sozialklausel kann im Einzelfall auch Wohnraum von geringerem Wohnwert sein, sofern er dem Mieter und seiner Familie eine ihrem sonstigen Lebenszuschnitt entsprechende Lebensführung ermöglicht. Die Vergleichbarkeit bestimmt sich dagegen nach der konkreten Wohnung, die der Mieter innehat und die ihm gekündigt werden soll. An den Nachweis einer Ersatzwohnung dürfen aber keine überhöhten Anforderungen gestellt werden.

   Die Regelung ermöglicht dem Erwerber der umgewandelten Wohnung, eine Ersatzwohnung von vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit, Lage und Miete zu finden, ohne die individuellen Verhältnisse und Bedürfnisse des Mieters und der mit ihm wohnenden Personen ausforschen zu müssen.

   Das Erfordernis des Nachweises in Absatz 2 Satz 3 übernimmt die entsprechende Formulierung in Satz 2 Nr.2 Sozialklauselgesetz, die wiederum dem Recht der Wohnungsvermittlung entnommen ist (vgl § 652 BGB, § 1 WoVermG). Der Erwerber muss dem Mieter den Ersatzwohnraum danach in einer Weise mitteilen, die diesen in die Lage versetzt, in konkrete Verhandlungen über eine bestimmte Wohnung einzutreten. Der bloße Hinweis auf Zeitungsanzeigen oder Maklerangebote reicht nicht (vgl. Staudinger/Sonnenschein, 13.Bearb, Anh zu § 556a BGB Rn.39).

   Die Kündigung des Mieters während der noch laufenden verlängerten Sperrfrist ist weiterhin an die Voraussetzung geknüpft, dass der Erwerber sich verpflichtet, dem Mieter die Umzugskosten in angemessenem Umfang zu erstatten und auf Verlangen Vorschuss zu leisten hat. Durch die Beschränkung der Erstattungspflicht auf den angemessenen Umfang wird klargestellt, dass der Vermieter in erster Linie zur Erstattung der reinen Umzugskosten einschließlich etwaiger Maklerkosten verpflichtet ist. Inwieweit sonstige finanzielle Aufwendungen des Mieters infolge des Umzugs noch angemessen sind, ist eine Frage des Einzelfalls.

   Hinsichtlich des Anspruchs auf Vorschuss gemäß Satz 4 finden die Grundsätze zu § 669 BGB Anwendung. Der Anspruch entsteht danach nur auf Verlangen und geht stets auf Geldzahlung. Seine Höhe bemisst sich nach den objektiv erforderlichen Umzugskosten (vgl für § 669 BGB Palandt/Thomas, 59.Aufl, § 669 Rn.1).

4. Die zusätzliche Sozialklauselbestimmung aus Satz 2 Nr. 2 Sozialklauselgesetz entfällt. Sie hat das Umwandlungsgeschehen in der Praxis kaum beeinflusst, ihre Streichung stellt dagegen eine spürbare Rechtsvereinfachung dar. Der Mieter ist durch die Anwendbarkeit der allgemeinen Sozialklausel des § 574 Entwurf ausreichend geschützt.

5. Auch für die Regelung des § 577a Entwurf gilt der Grundsatz, dass vom Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes an das neue Recht gilt. Hinsichtlich der Möglichkeit, bei Inkrafttreten von § 577a Entwurf noch laufende fünf- oder zehnjährige Sperrfristen nach Maßgabe einer Verordnung einer Landesregierung durch Nachweis einer Ersatzwohnung zu durchbrechen, gilt Folgendes: Die bis zum Zeitpunkt des Inkrafttretens bereits abgelaufene Frist wird angerechnet (Artikel 229 § 3 Abs.5 Satz 2 EGBGB Entwurf). Soweit die bundeseinheitliche Frist von drei Jahren bei Inkrafttreten bereits überschritten ist, kann der Vermieter von der Möglichkeit, eine Ersatzwohnung nachzuweisen, Gebrauch machen. Von Übergangsvorschriften wird insoweit abgesehen, um den Übergang von den überaus komplizierten alten Regelungen zu § 577a Entwurf nicht unnötig weiter zu erschweren. Den schutzwürdigen Belangen des Mieters wird durch den Nachweis einer Ersatzwohnung ausreichend Rechnung getragen. Im Übrigen kann der Vermieter auch nach Ablauf der Kündigungssperrfrist ohnehin nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses (§ 573 Entwurf) und unter Einhaltung der Kündigungsfristen (§ 573c Entwurf) ordentlich kündigen. Für die neu eingeführte dreijährige (Mindest-)Sperrfrist bei Kündigung wegen anderweitiger wirtschaftlicher Verwertung (bisher § 564b Abs.2 Nr.3 BGB; § 573 Abs.2 Nr.3 Entwurf) gibt es aus Gründen des Vertrauensschutzes eine Übergangsregelung (vgl Artikel 229 § 3 Abs.5 Satz 3 EGBGB Entwurf).

3. Absatz 3 entspricht § 564b Abs.6 BGB.

(Siehe Entwurf MietrechtsreformG, BT-Drucksache 14/4553, S.72 ff)

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