Zu § 575 Entwurf

§ 575 Entwurf betrifft das Mietverhältnis auf bestimmte Zeit, also den so genannten Zeitmietvertrag. Gegenüber der komplizierten und für juristische "Laien" schwer verständlichen Vorschrift des § 564c BGB wurde er grundlegend umgestaltet. Dies bedeutet eine erhebliche Rechtsvereinfachung.

Geschaffen worden ist ein "echter" Zeitmietvertrag, der nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit tatsächlich zur Beendigung des Mietverhältnisses führt (§ 542 Abs.2 Entwurf). Die Regelung lehnt sich insoweit an den bisherigen qualifizierten Zeitmietvertrag des § 564c Abs.2 BGB an. Wie dort hat der Mieter zukünftig keinen Verlängerungsanspruch nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit und kann der Kündigung auch nicht nach der "Sozialklausel" (§§ 574 bis 574c Entwurf) widersprechen. Eine zeitliche Beschränkung/Befristung ist dagegen nicht vorgesehen.

Zum Schutz des Mieters kann ein Zeitmietvertrag grundsätzlich nur unter bestimmten Voraussetzungen, nämlich nur bei Vorliegen eines der genannten Befristungsgründe, die im Grunde denen des § 564c Abs.2 Nr.2 BGB entsprechen und ähnlich wie sie an die spätere Verwendungsabsicht auf Seiten des Vermieters anknüpfen, zulässigerweise abgeschlossen werden. Die Befristung soll es damit dem Vermieter einerseits im Interesse der Vermeidung wohnungspolitisch unerwünschter Leerstände ermöglichen, die Wohnräume bis zu der von ihm vorgesehenen anderweitigen Nutzung so zu vermieten, dass er sie nach Beendigung der Mietzeit auch tatsächlich der anderweitigen Nutzung zuführen kann. Ist nämlich bei Vertragsbeginn für ihn nicht sicher, ob der Mietvertrag mit Ablauf der vereinbarten Mietzeit endet, so wird er von einer Vermietung absehen und die Wohnräume zwischenzeitlich lieber leer stehen lassen. Andererseits wird durch die Beschränkung auf die bestimmten Befristungsgründe ein Missbrauch zur Umgehung der dem Mieterschutz dienenden Kündigungsschutz- und Mieterhöhungsvorschriften ausgeschlossen.

Von den die Zulässigkeit des Abschlusses eines Zeitmietvertrages einschränkenden Voraussetzungen des § 575 Entwurf sind solche Mietverhältnisse ausgenommen, die ohnehin keinen Bestandsschutz genießen. Dies ist bereits durch die Vorschrift des § 549 Abs.2 und 3 Entwurf klargestellt. Für die darin genannten Mietverhältnisse (zum Beispiel vorübergehend vermieteten Wohnraum, § 549 Abs.2 Nr.1 Entwurf) gilt nämlich § 575 Entwurf nicht. In diesen Fällen bleibt es wie bisher dabei, dass Zeitmietverträge uneingeschränkt zulässig sind.

Der bisherige "einfache" Zeitmietvertrag des § 564c Abs.1 BGB mit Verlängerungsoption und Geltung der "Sozialklausel" entfällt zukünftig im Interesse der Rechtsvereinfachung und Rechtssicherheit. Durch die Neuregelung herrscht anders als bisher zwischen Vermieter und Mieter von Beginn an Klarheit über die Dauer und den Ablauf der Mietzeit. Dies ist der eigentliche Sinn und Zweck eines Zeitmietvertrages. Liegt bei Vertragsschluss kein Befristungsgrund auf Vermieterseite vor, so kann dem Interesse des Mieters an einer langfristigen Bindung des Mietverhältnisses vertraglich dadurch Rechnung getragen werden, dass die Parteien einen unbefristeten Mietvertrag schließen und für einen vertraglich festgelegten Zeitraum das ordentliche Kündigungsrecht beiderseits ausschließen. Damit wirkt sich auch für den Mieter der Wegfall des "einfachen" Zeitmietvertrages nicht nachteilig aus.

1. Absatz 1 nennt die Voraussetzungen, unter denen eine Befristung möglich ist. Sie entsprechen mit lediglich geringen inhaltlichen Änderungen im Grunde denen des bisherigen § 564c Abs.2 Nr.2 BGB.

1. Zeitmietverträge sollen im Gegensatz zur bisherigen Regelung in § 564c Abs.2 Nr.1 BGB allerdings für jede beliebige Zeitdauer abgeschlossen werden dürfen. Die bisherige Befristung auf nicht mehr als fünf Jahre ist zu eng. Durch die Streichung der Laufzeitbegrenzung wird den Vertragsparteien mehr Gestaltungsspielraum gelassen. Längere Vertragslaufzeiten können für beide Seiten Vorteile haben. Der Vorteil des Mieters besteht darin, dass er die Sicherheit hat, während der Vertragslaufzeit nicht ordentlich gekündigt zu werden. Falls er also in absehbarer Zeit keine räumlichen Veränderungen zu erwarten hat, wird gerade der Abschluss eines längeren Zeitmietvertrages in seinem Interesse liegen. Der Vermieter hat den Vorteil, auch für einen längeren Zeitraum als fünf Jahre Planungssicherheit zu haben.

2. Die Befristungsgründe sind in den Nummern 1 bis 3 abschließend aufgezählt. Sie lehnen sich an § 564c Abs.2 Nr.2 BGB an, das heißt, sie greifen zwar wie bisher einige der Kündigungsgründe für den Vermieter im Sinne eines berechtigten Interesses nach § 573 Entwurf (§ 564b BGB) auf, sind jedoch weiter gefasst als diese.

   Damit behält der Zeitmietvertrag, anders als nach dem Vorschlag der Bund-Länder-Arbeitsgruppe (Bericht der Bund-Länder-Arbeitsgruppe, aaO, S.222 ff), der für den Befristungsgrund auf das "berechtigte Interesse" im Sinne von § 573 Entwurf (§ 564b BGB) abstellt, gegenüber den Kündigungsvorschriften seine eigenständige Bedeutung. Würden die Befristungsgründe auf das "berechtigte Interesse" im Sinne des § 573 Entwurf beschränkt, so könnte der Vermieter, würde er statt eines Zeitmietvertrages einen unbefristeten Mietvertrag abschließen, bei Vorliegen eines berechtigten Interesses ohnehin ordentlich kündigen. In diesem Fall würde er sich letztlich sogar besser stehen, da er im Rahmen des Zeitmietvertrages an den bei Vertragsschluss genannten Befristungsgrund gebunden ist (siehe unten 5), während er beim unbefristeten Mietverhältnis bis zum beabsichtigten Kündigungstermin in der Wahl seiner Kündigungsgründe frei wäre. Ein so konzipierter Zeitmietvertrag würde mithin in der Praxis kaum eine Rolle spielen.

   Zu den Befristungsgründen im Einzelnen:

   • Nummer 1 entspricht inhaltlich dem geltenden § 564c Abs.2 Nr.2a BGB. Der Begriff der "zu seinem Hausstand gehörenden Personen" wurde der neuen Terminologie angepasst und durch "Angehörige seines Haushaltes" ersetzt (vgl die Anmerkungen oben unter A.II.2 c) und die Begründung zu § 573 Entwurf Nr.2.b). Der Personenkreis bleibt aber mit dem bisherigen identisch.

   • Nummer 2 entspricht § 564c Abs.2 Nr.2b BGB, ist allerdings erweitert worden. Von der Voraussetzung, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, ist abgesehen worden. Diese Lockerung soll dem Vermieter die Planung und Durchführung größerer Modernisierungsvorhaben erleichtern. Es kommt zukünftig nur noch auf den Umfang der Maßnahme an. Insofern bleibt es dabei, dass weiterhin nur wesentliche Veränderungen oder wesentliche Instandsetzungen einen Befristungsgrund darstellen. Kleinere Modernisierungsvorhaben wie zum Beispiel der Austausch alter Fenster fallen nicht hierunter.

   • Nummer 3 entspricht § 564c Abs.2 Satz 1 Nr.2cBGB mit der Änderung, dass die Werkwohnung auch an einen nicht Werkangehörigen dann befristet vermietet werden kann, wenn sie jedenfalls nach Fristablauf wieder an einen Werkangehörigen vermietet werden soll. So können Räume, die an sich Werkwohnungen sind, zur Vermeidung von unnötigen Leerständen zwischenzeitlich anderweitig vermietet werden, wenn zurzeit kein Interesse eines zur Dienstleistung Verpflichteten besteht. Damit wird ein Vorschlag der Expertenkommission Wohnungspolitik (Bericht der Expertenkommission Wohnungspolitik, aaO, Tz 5418) aufgenommen.

3. Dem Mieter müssen bei Vertragsschluss die Gründe für die Befristung schriftlich mitgeteilt werden (Absatz 1 Satz 1 Halbsatz 2), wie dies auch schon bisher Voraussetzung war (§ 564c Abs. 2 Nr. 3). Der Mieter soll wissen, aus welchem Grund der Mietvertrag zu dem vereinbarten Zeitpunkt enden soll. Hierfür genügt es nicht, dass der Vermieter lediglich auf den Gesetzeswortlaut Bezug nimmt oder ihn bloß formelhaft wiederholt. Vielmehr muss er einen konkreten Lebenssachverhalt darlegen, der eine Unterscheidung von anderen Interessen und eine spätere Überprüfung ermöglicht.

4. Liegen die Voraussetzungen des Absatzes 1 Satz 1 nicht vor, das heißt lag bei Vertragsschluss kein (zulässiger) Befristungsgrund vor oder fehlt es an einer schriftlichen Mitteilung, so gilt der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen (Absatz 1 Satz 2).

2. Absatz 2 räumt dem Mieter frühestens drei Monate vor Ablauf der Mietzeit einen Auskunftsanspruch gegen den Vermieter ein, gerichtet darauf, ob der Befristungsgrund noch besteht. Dieser Auskunftsanspruch erscheint sachgerechter als die derzeitige Mitteilungspflicht des Vermieters nach § 564c Abs.2 Satz 2 BGB, die bei Verletzung zu einer Verlängerung des Mietverhältnisses "um einen entsprechenden Zeitraum" führt. Nur wenn der Mieter überhaupt ein Interesse hat, über das vereinbarte Mietende hinaus in der Wohnung zu verbleiben, wird er wissen wollen, ob der Vermieter an der Befristung festhalten möchte oder nicht; in diesem Fall ist es ihm auch zuzumuten, sich in seinem Interesse an den Vermieter zu wenden.

3. Absatz 3 Satz 1 gewährt dem Mieter wie § 564c Abs.2 Satz 2 BGB einen Verlängerungsanspruch um einen entsprechenden Zeitraum, wenn sich der Eintritt des Befristungsgrundes verzögert. Entfällt der Befristungsgrund auf Dauer (beispielsweise, weil die Person, welche die Wohnung nutzen wollte, eine andere Wohnung bezogen hat oder weil der Vermieter seine Modernisierungsabsicht aufgibt), hat der Mieter Anspruch auf Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit (Absatz 3 Satz 2).

4. Ausdrücklich bestimmt ist in Absatz 3 Satz 3, dass der Vermieter die Beweislast für den Eintritt des Befristungsgrundes und die Dauer der Verzögerung trägt. Die Beweislastverteilung entspricht der des geltenden Rechts, soll aber wegen der andersartigen Konstruktion ausdrücklich geregelt werden.

5. Hinsichtlich des Wechsels des Befristungsgrundes bleibt die Konzeption des geltenden Rechts unverändert, das heißt, ein Wechsel zwischen den Befristungsgründen ist weiterhin nicht zulässig. Dem Vorschlag der Expertenkommission Wohnungspolitik (Bericht der Expertenkommission Wohnungspolitik, a. a. O., TZ 5420), einen Wechsel zwischen den Befristungsgründen zuzulassen, wurde insoweit nicht gefolgt. Ausgeschlossen ist allerdings nicht die Veränderung des Sachverhaltes bei ansonsten gleichbleibendem Befristungsgrund. Es stellt nämlich keinen Wechsel des Befristungsgrundes dar, wenn der gleichbleibende Befristungsgrund lediglich durch einen geänderten Sachverhalt erfüllt wird, zum Beispiel weil anstelle der Tochter nun der Sohn des Vermieters die Wohnung nutzen will oder der Vermieter statt des bisher geplanten wesentlichen Umbaus eine allerdings ebenfalls wesentliche Instandsetzung durchführen will.

6. Absatz 4 enthält die Unabdingbarkeit wie im geltenden Recht.

(Siehe Entwurf MietrechtsreformG, BT-Drucksache 14/4553, S.69 f)

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