Zu § 573d Entwurf

Die Vorschrift trifft für (Wohnraum-)Mietverhältnisse auf unbestimmte Zeit besondere Regelungen für die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist, die an einigen Stellen im Gesetz zugelassen ist (vgl zum Beispiel §§ 540 Abs.1 Satz 2, 544, 563 Abs.4, 563a Abs.2, 564 Entwurf). Bislang war nur die in § 565 Abs.5 BGB enthaltene Kündigungsfrist ausdrücklich gesetzlich geregelt.

Der Begriff der außerordentlichen Kündigung mit der gesetzlichen Frist entspricht der neu eingeführten Terminologie, durch die die unterschiedlichen Kündigungsarten deutlicher als bisher gekennzeichnet werden (vgl die Begründung zu § 542 Entwurf unter Nr.2). Außerdem wird gegenüber der bisherigen Formulierung "unter Einhaltung der gesetzlichen Frist" dem Missverständnis vorgebeugt, dass damit die Fristen der ordentlichen Kündigung gemeint sein könnten. Für die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist von (Wohnraum-)Mietverhältnissen auf bestimmte Zeit gilt § 575a Entwurf, für die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist von Mietverhältnissen über andere Sachen § 580a Abs.4 Entwurf.

Auf die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist sind die Vorschriften der "Sozialklausel" (§§ 574 ff. Entwurf) anwendbar. Dies ergibt sich bereits aufgrund der systematischen Stellung der Vorschriften im gemeinsamen Abschnitt "Mietverhältnisse auf unbestimmte Zeit". Eines ausdrücklichen Hinweises im Gesetzestext bedarf es daher nicht.

1. Absatz 1 stellt durch den Verweis auf §§ 573, 573a Entwurf klar, dass der Vermieter bei Wohnraummietverhältnissen auf unbestimmte Zeit auch bei der außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist grundsätzlich nur dann kündigen kann, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat, es sei denn, es handelt sich um ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Zweifamilienhaus (§ 573a Entwurf). Dies ist zwar auch für die derzeitige Rechtslage inzwischen anerkannt (vgl. BGHZ 84, 90 ff), jedoch dem Gesetz nicht ausdrücklich zu entnehmen. Von diesem Grundsatz ist die Kündigung des Vermieters gegenüber dem Erben nach § 564 Satz 2 Entwurf ausgenommen. Hat der Erbe seinen Lebensmittelpunkt nicht in der Wohnung des verstorbenen Mieters (in den anderen Fällen wird er regelmäßig ohnehin nach den §§ 563, 563a Entwurf in das Mietverhältnis eintreten oder es fortsetzen), ist er in Bezug auf einen Wohnungsverlust nicht schutzbedürftig.

2. Absatz 2 Satz 1 regelt die Kündigungsfrist für die außerordentliche Kündigung mit der gesetzlichen Frist übereinstimmend mit dem geltenden Recht (§ 565 Abs.5 BGB). Für die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist eines Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Zweifamilienhaus (zum Beispiel der Fall der außerordentlichen befristeten Vermieterkündigung eines Mietverhältnisses nach § 564 Entwurf gegenüber dem nicht in der Wohnung lebenden Erben, wenn es sich bei der gekündigten Wohnung um eine Einliegerwohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Zweifamilienhaus handelt) gilt die in § 573a Abs.1 Satz 2 Entwurf angeordnete Verlängerung der Kündigungsfrist nicht (Absatz 2 Satz 2). Dies würde nämlich dem Zweck der außerordentlichen Kündigung zuwiderlaufen, das Mietverhältnis vorzeitig kündigen zu können. Würde die Verlängerung auch in diesem Falle gelten, so würde es weder in sachlicher noch in zeitlicher Hinsicht einen Unterschied machen, ob der Vermieter die "normale" erleichterte Kündigungsmöglichkeit nach § 573a Entwurf nutzt oder ein außerordentliches Kündigungsrecht geltend macht.

3. Absatz 3 enthält die Unabdingbarkeit. Gegenüber dem bisherigen Recht ist damit insbesondere klargestellt, dass auch von den Kündigungsfristen nicht mehr zum Nachteil des Mieters vertraglich abgewichen werden kann (zur Unabdingbarkeit nach geltendem Recht aus dem Schutzzweck der Kündigungsfristen vgl Staudinger/ Sonnenschein, 13.Bearb., § 565 Rn.99 aE).

(Siehe Entwurf MietrechtsreformG, BT-Drucksache 14/4553, S.67 f)

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