Zu § 573 Entwurf

Der innerhalb des vierten Unterabschnitts "Beendigung des Mietverhältnisses" gebildete Untergliederungspunkt "Mietverhältnisse auf unbestimmte Zeit" beginnt mit der Vorschrift über die ordentliche Kündigung des Vermieters. Sie beinhaltet wie die Vorschrift des § 564b BGB, auf die sie zurückgeht, den Kündigungsschutz des Mieters im Wohnraummietrecht als Ausdruck des sozialen Mietrechts. Der Kündigungsschutz besteht darin, dass der Mieter bei der ordentlichen Kündigung lediglich die allgemeinen (ordentlichen) Kündigungsfristen einhalten muss, während der Vermieter bei Wohnraummietverhältnissen auch zukünftig grundsätzlich daneben eines berechtigten Interesses bedarf, um kündigen zu können. Die Vorschrift gilt unmittelbar zunächst nur für die ordentliche Vermieterkündigung bei Mietverhältnissen auf unbestimmte Zeit, sie findet aber grundsätzlich wie bisher auch auf die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist des Vermieters bei Mietverhältnissen auf unbestimmte und bestimmte Zeit Anwendung, was sich durch entsprechende Verweisungen ergibt (vgl § 573d Abs.1, § 575a Abs.1 Entwurf). Inhaltliche Änderungen wurden nur im Hinblick auf die Kündigungssperrfristen bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen vorgenommen (dazu unten 2.b) und c) sowie die Begründung zu § 577a Entwurf).

1. Absatz 1 Satz 1 übernimmt aus § 564b Abs.1 BGB den Grundsatz, dass der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis nur kündigen kann, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat. Es schließt sich zur Verdeutlichung in Absatz 1 Satz 2 die bisher in § 1 Satz 1 MHG enthaltene Aussage an, dass die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ausgeschlossen ist. Sie gehört systematisch nicht zu den Regelungen über die Miethöhe, sondern zu den Vorschriften über die Kündigung, da sie nicht die Miethöhe, sondern die Unzulässigkeit einer Kündigung regelt.

2. Absatz 2 zählt wie bisher einzelne Kündigungsgründe beispielhaft auf. Die Aufzählung entspricht mit geringen sprachlichen Änderungen inhaltlich § 564b Abs. 2 Nr. 1 bis 3 BGB. Wenngleich die Rechtsprechung zuweilen im Einzelfall überhöhte Anforderungen an das Vorliegen eines berechtigten Interesses stellt, so besteht an der gesetzlichen Regelung selbst jedoch zum Schutz des Mieters im Grundsatz kein Änderungsbedarf.

1. In Absatz 2 Nr.1 ist gegenüber § 564b Abs.2 Nr.1 BGB das Wort "Verpflichtungen" durch "Pflichten" ersetzt worden. Dies entspricht der allgemeinen schuldrechtlichen Unterscheidung zwischen vertraglichen Rechten und Pflichten. Eine inhaltliche Änderung ist damit nicht verbunden.

2. Absatz 2 Nr.2 übernimmt den Kündigungsgrund des Eigenbedarfs aus § 564b Abs.2 Nr.2 BGB. Die Regelung ist sprachlich überarbeitet worden. Die "zu seinem Hausstand gehörenden Personen" sind durch "Angehörige seines Haushalts" ersetzt worden. Dies dient einer einheitlichen Terminologie (zum Begriff vgl die Erläuterungen oben unter A.III.2 c). Gemeint sind wie bisher Personen, die dauerhaft dem Haushalt des Vermieters angehören, zum Beispiel der Lebenspartner des Vermieters, mit dem er "einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt", Pflegekinder oder Kinder des Lebenspartners. Anders als die "Angehörigen seines Haushaltes" brauchen seine Familienangehörigen, wegen derer Eigenbedarf geltend gemacht wird, wie bisher nicht im Haushalt des Vermieters gelebt zu haben. Dies wird durch die Umstellung beider Personengruppen im Satzgefüge stärker als bisher deutlich. Die bislang in § 564b Abs.2 Nr.2 Satz 2 bis 4 BGB enthaltene Kündigungssperrfrist bei der Umwandlung der vermieteten Wohnung in Wohnungseigentum geht in der Vorschrift des § 577a Entwurf auf.

3. Absatz 2 Nr.3 entspricht mit einer geringfügigen sprachlichen Änderung dem Kündigungsgrund der Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung aus § 564b Abs.2 Nr.3 BGB. Die bislang in § 564b Abs.2 Nr.3 Satz 4 BGB enthaltene Rechtsverordnungsermächtigung für die Bestimmung einer Kündigungssperrfrist nach Umwandlung der vermieteten Wohnung in Wohnungseigentum in Gebieten mit gefährdeter Wohnversorgung geht in der Vorschrift des § 577a Entwurf auf.

4. Die bisher in § 564b Abs.2 Nr.4 BGB enthaltene Möglichkeit der Teilkündigung ist ausgegliedert und in einem eigenen Paragraphen geregelt worden (§ 573b Entwurf).

3. Absatz 3 ist entsprechend einem Vorschlag der Expertenkommission Wohnungspolitik (Bericht der Expertenkommission Wohnungspolitik, aaO, TZ 5414) neu gefasst worden. Die Angabe von Kündigungsgründen im Kündigungsschreiben ist danach wie bisher Wirksamkeitsvoraussetzung für die Vermieterkündigung. Dies wird deutlicher hervorgehoben. Damit werden aber die Anforderungen an die Begründung weder abgesenkt noch verschärft. Die Angabe von Kündigungsgründen soll es dem Mieter ermöglichen, sich frühzeitig Klarheit über seine Rechtsstellung zu verschaffen. Nur diesen Zweck muss die Begründung erfüllen; zu hohe formale Anforderungen sind vor diesem Hintergrund in jedem Fall unangebracht. Absatz 3 Satz 2 soll ferner - wie im geltenden Recht - das Nachschieben von Kündigungsgründen verhindern.

4. Absatz 4 enthält in Übereinstimmung mit dem geltenden Recht die Unabdingbarkeit der Vorschrift zum Nachteil des Mieters.

(Siehe Entwurf MietrechtsreformG, BT-Drucksache 14/4553, S.65)

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