Zu den §§ 563 bis 564 Entwurf

Mietverhältnisse enden nicht mit dem Tod des Mieters. Nach den allgemeinen erbrechtlichen Bestimmungen geht ein Mietverhältnis vielmehr beim Tod des Mieters im Wege der Gesamtrechtsnachfolge (§ 1922 BGB) auf den Erben des Mieters über. Dieser setzt das Mietverhältnis mit denselben Rechten und Pflichten aus dem Mietvertrag fort. Die Vorschriften der §§ 563 bis 564 Entwurf treffen insoweit, wie schon bisher die §§ 569 bis 569b BGB, für die Rechtsnachfolge in Mietverhältnisse über Wohnraum besondere Regelungen. Sie lassen abweichend vom Prinzip der Gesamtrechtsnachfolge unter bestimmten Voraussetzungen eine Sonderrechtsnachfolge für bestimmte Personen in das Mietverhältnis über Wohnraum zu (§§ 563, 563a Entwurf). Findet eine Sonderrechtsnachfolge nicht statt, so bleibt es bei dem allgemeinen erbrechtlichen Prinzip der Gesamtrechtsnachfolge und das Mietverhältnis wird mit dem Erben fortgesetzt (§ 564 Entwurf).

Dabei ist grundsätzlich zu sehen, dass nach dem Tod des Mieters unterschiedliche Interessenlagen bestehen, denen es gerecht zu werden gilt. Hat der Mieter zuvor in dem Wohnraum mit anderen Personen, etwa seinem Ehegatten, Kindern oder seinem Lebenspartner in häuslicher Gemeinschaft gelebt, so haben diese Personen ein nachvollziehbares und schutzwürdiges Interesse daran, in der bisherigen Lebensumgebung zu verbleiben. Sie haben möglicherweise eine frühere Wohnung aufgegeben und sind je nach der Dauer des Zusammenlebens in ihrem Wohnumfeld stark sozial verwurzelt. Dem Vermieter kommt es hingegen darauf an, wer die Person ist, mit der der Mietvertrag zukünftig weitergeführt wird. Dies ist für ihn deshalb wichtig, damit die Zahlung der Miete auch künftig gesichert ist und die Wohnung nicht übermäßig abgenutzt wird. Nicht zuletzt spielt für ihn in vielen Fällen auch der Fortbestand einer funktionierenden Hausgemeinschaft eine Rolle. Die Erben, die nicht mit dem verstorbenen Mieter zusammengewohnt haben, verfolgen schließlich typischerweise in erster Linie finanzielle Interessen, die auf eine Abwicklung des Mietverhältnisses gerichtet sind.

Die Vorschriften der §§ 563 bis 564 Entwurf knüpfen an die bisherigen §§ 569 bis 569b BGB an, werden jedoch sowohl sprachlich als auch inhaltlich modernisiert. In dem Bemühen um einen gerechten Ausgleich der unterschiedlichen Interessen von Mietern, Vermietern und Erben werden sie an die veränderten gesellschaftlichen Verhältnisse und die Entwicklung der Rechtsprechung angepasst.

(Siehe Entwurf MietrechtsreformG, BT-Drucksache 14/4553, S.60)

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