Motive zu 560 Neufassung BGB  
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Begründung des Entwurfs – MietR-ReformG (14/4553)
Zu 560 Entwurf

    Die Vorschrift betrifft Veränderungen bei den Betriebskosten und schließt insofern an 556 Entwurf an. Der Inhalt der Regelungen geht auf 4 Abs. 2 bis 4 MHG zurück. Anders als in 4 Abs. 2 bis 4 MHG sind die Regelungen in Absatz 1 bis 3 jedoch ausdrücklich auf Mietverträge mit einer vereinbarten Betriebskostenpauschale beschränkt. Absatz 4 betrifft ausschließlich Betriebskostenvorauszahlungen.

    1. Nach Absatz 1 Satz 1 kann der Vermieter bei einer Betriebskostenpauschale Betriebskostenerhöhungen anteilig auf den Mieter umlegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Erhöhungsmöglichkeit besteht nur bei Betriebskostenpauschalen, nicht auch bei Bruttomietverträgen oder Teilinklusivverträgen. Damit ist der bislang in Rechtsprechung und Literatur bestehende Streit über den Anwendungsbereich des 4 Abs.2 MHG (vgl dazu Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 7.Aufl, 4 MHG Rn.18) im Sinne der getroffenen Regelung entschieden. Die Beschränkung der Erhöhungsmöglichkeit auf Verträge mit Betriebskostenpauschalen ist sachgerecht, da wegen der gesonderten Ausweisung der Betriebskosten für den Mieter insoweit immerhin ein Kostenelement erkennbar ist. Anders als bei der Bruttomiete kann er damit zumindest ungefähr abschätzen, welchen Kostenanteil die Betriebskosten im Verhältnis zur Grundmiete ausmachen. Bei einer Bruttomiete, bei der die Betriebskosten nicht gesondert ausgewiesen sind, hat er für eine entsprechende Kostenkalkulation keinerlei Anhaltspunkte. In diesem Fall muss der Vermieter daher wie auch bei einer Teilinklusivmiete nach der dem  2 MHG nachgebildeten Regelung des  558 Entwurf vorgehen.

    2. Absatz 1 Satz 2 entspricht dem geltenden Recht.

    3. In Absatz 2 wurde die Regelung des  4 Abs.3 MHG über die Fälligkeit der Erhöhung leicht verändert übernommen. Die Unterscheidung beim Wirksamwerden der Erhöhung je nach Zugang der Erhöhungserklärung ist aus Vereinfachungsgründen weggefallen. Unabhängig davon, ob die Erhöhungserklärung vor oder nach dem Fünfzehnten des Monats abgegeben wurde, tritt die Erhöhung nunmehr einheitlich mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats ein. Auch die (zeitlich begrenzte) rückwirkende Erhöhung ist wie bisher möglich, sofern der Vermieter die Erhöhungserklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt (Absatz 2 Satz 2). Es kommt auf die Kenntnis der konkreten Erhöhung an, zum Beispiel in Form eines entsprechenden Gebührenbescheides. Dass der Vermieter schon vorher mit einer Erhöhung rechnen musste, reicht nicht aus.

    4. Absatz 3 übernimmt, nunmehr nur noch ausdrücklich auf Betriebskostenpauschalen bezogen, 4 Abs.4 MHG.

    5. Absatz 4 ist neu. Er betrifft ausschließlich Betriebskostenvorauszahlungen und korrespondiert mit der Regelung in 556 Abs.2 Satz 2 Entwurf, wonach Betriebskostenvorauszahlungen nur in angemessener Höhe vereinbart werden dürfen. Im Laufe des Mietverhältnisses kann es zu Änderungen der Betriebskosten kommen, zB durch Hinzukommen bzw Ausscheiden von Bewohnern sowie veränderte Verbrauchsgewohnheiten. Deshalb ist es sinnvoll, dass eine Anpassung vorgenommen werden kann. Nach einer Abrechnung erhalten daher zukünftig beide Vertragsparteien das Recht, die Zustimmung zu einer angemessenen Anpassung der Vorauszahlungen zu verlangen.

    (Siehe Entwurf MietrechtsreformG, BT-Drucksache 14/4553, S.59)

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