Zu § 558d Entwurf

Die Vorschrift knüpft an § 558c Entwurf an und regelt ausschließlich die zusätzlichen besonderen Voraussetzungen und Rechtsfolgen des neu geschaffenen qualifizierten Mietspiegels. Ein Handlungsauftrag an die Gemeinde ist damit nicht verbunden; die Gemeinde bleibt vielmehr frei in der Entscheidung darüber, ob sie einen qualifizierten Mietspiegel erstellen bzw anerkennen will. Vom einfachen Mietspiegel unterscheidet sich der qualifizierte Mietspiegel dadurch, dass er zum einen wegen der erforderlichen wissenschaftlichen Erstellung eine erhöhte Gewähr der Richtigkeit und Aktualität der Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete bietet und zum anderen wegen der zusätzlich nötigen Anerkennung durch die Gemeinde und Interessenvertreter von Mieter- und Vermieterseite auch breite Akzeptanz ausdrückt. Deshalb können an ihn weitergehende Rechtsfolgen geknüpft werden, nämlich die Mitteilungspflicht bei der Mieterhöhungsbegründung (§ 558a Abs.3 Entwurf) und die prozessuale Vermutungswirkung im gerichtlichen Mieterhöhungsrechtsstreit.

1. Auch der qualifizierte Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne von § 558c Entwurf. Absatz 1 legt darüber hinaus aber zusätzlich fest, dass ein qualifizierter Mietspiegel nur dann vorliegt, wenn er zum einen nach anerkannten wissenschaftlichen Methoden erstellt wird, die gewährleisten, dass er ein realistisches Abbild des Wohnungsmarktes liefert. Dies kann nur durch Ziehung einer repräsentativen Zufallsstichprobe - möglichst durch eine Primärerhebung - aus der Grundgesamtheit erfolgen. Das Gesetz verzichtet auf eine Entscheidung zugunsten einer bestimmten Erstellungsmethode, da es mehrere von der Wissenschaft anerkannte Methoden gibt (Tabellenmethode oder Regressionsmethode). Wegen der an den qualifizierten Mietspiegel geknüpften Rechtsfolgen muss die Anwendung anerkannter wissenschaftlicher Methoden dokumentiert und damit nachvollziehbar und überprüfbar sein.

   Weitere Voraussetzung für den qualifizierten Mietspiegel ist, dass er von der Gemeinde und Interessenvertretern der Mieter und Vermieter anerkannt ist. Dadurch wird sichergestellt, dass ein qualifizierter Mietspiegel auch von der Praxis akzeptiert wird. Denn je größer die Akzeptanz ist, desto größer wird auch die streitbefriedende Wirkung sein.

2. Absatz 2 regelt die Aktualisierung des qualifizierten Mietspiegels als Voraussetzung für die an ihn geknüpften Rechtsfolgen. Er ist nach zwei Jahren fortzuschreiben und nach vier Jahren neu zu erstellen. Dadurch wird gewährleistet, dass der Mietspiegel die ortsüblichen Vergleichsmieten auf dem Wohnungsmarkt zeitnah widerspiegelt. Die nach vier Jahren erfolgende Neuerstellung dient insbesondere der Qualitätssicherung des qualifizierten Mietspiegels. Die Fortschreibung kann - anders als beim einfachen Mietspiegel - nur mittels einer Stichprobe oder - wie auch in der Regelung des § 557b Entwurf zur Indexmiete - mit dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland erfolgen. Mit der Fortschreibung des qualifizierten Mietspiegels mit dem Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland wird die ortsübliche Miete mit der Rate der allgemeinen Geldentwertung erhöht, so dass der Vermieter eine Realwertsicherung der Miete erhält.

3. Absatz 3 bestimmt, dass dem qualifizierten Mietspiegel eine Vermutungswirkung im Prozess zukommt. Inhalt der Vermutung ist, dass die im Mietspiegel enthaltenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Es handelt sich um eine widerlegliche Vermutung, der Beweis des Gegenteils bleibt gemäß § 292 ZPO deshalb für beide Prozessparteien zulässig, je nachdem, zu wessen Gunsten die Vermutung im Einzelfall streitet.

   Die Vermutungswirkung wie auch die Festlegung als zwingendes Begründungsmittel (§ 558a Abs. 3 Entwurf) bestehen nur dann, wenn der qualifizierte Mietspiegel nach Absatz 2 in den entsprechenden Zeiträumen aktualisiert worden ist. Anderenfalls steht er einem einfachen Mietspiegel gleich.

(Siehe Entwurf MietrechtsreformG, BT-Drucksache 14/4553, S.57)

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