Zu § 558c Entwurf

In dieser Vorschrift sind die allgemeinen Regelungen über Mietspiegel, die für alle Arten von Mietspiegeln gelten, zusammengefasst. Der Inhalt entspricht im Wesentlichen § 2 Abs.5 MHG.

1. Absatz 1 enthält die Definition des Mietspiegels. Danach ist der Mietspiegel eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete. Diese Definition gilt grundsätzlich für alle Arten von Mietspiegeln. Zur Vergleichbarkeit der Mieten ist es erforderlich, in den Mietspiegeln einen einheitlichen Mietbegriff zu verwenden. Da sich in den letzten Jahren bei der Vermietung die Vereinbarung von Nettomieten durchgesetzt hat, soll im Mietspiegel generell die Nettomiete (Grundmiete = Nettokalt) ausgewiesen werden. Zur Information und Vereinheitlichung der Erstellung von Mietspiegeln dienen die vom Bundesministerium für Verkehr, Bau und Wohnungswesen herausgegebenen "Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln", die sich an die Mietspiegelersteller wenden.

2. Absatz 2 regelt, für welche Gebiete Mietspiegel erstellt werden können. Neu ist die Möglichkeit von Mietspiegeln für Gemeindeteile. So können etwa Gemeinden oder Gemeindeteile, die stark im Einzugsgebiet einer größeren Gemeinde liegen und daher mit dieser zusammen einen einheitlichen Wohnungsmarkt bilden, in einen gemeinsamen Mietspiegel einbezogen werden. Vor allem bei Gemeinden mit einer inhomogenen Struktur (zum Beispiel durch einen besonders landwirtschaftlich geprägten Ortsteil) kann es auch sinnvoll sein, einzelne Gemeindeteile aus dem Anwendungsbereich eines Mietspiegels auszuklammern.

3. Nach Absatz 3 sollen Mietspiegel wie bisher im Abstand von zwei Jahren aktualisiert werden. Eine Pflicht zur Aktualisierung besteht aber nicht. Bei der Fortschreibung bleibt der Mietspiegelersteller grundsätzlich auch in der Wahl der Fortschreibungskriterien frei. Nur für den neu eingeführten qualifizierten Mietspiegel gilt für die Aktualisierung und die Fortschreibungsmittel die Sondervorschrift des § 558d Entwurf (vgl die dortige Begründung). Diese unterschiedliche Behandlung rechtfertigt sich aus den unterschiedlichen Rechtsfolgen der jeweiligen Mietspiegelart und auch aus den mit der Aktualisierung verbundenen Kosten. Der "einfache Mietspiegel" bleibt damit als kostengünstiges Instrument mit den bisherigen Regelungen erhalten.

4. Absatz 4 und 5 übernehmen die Regelung des § 2 Abs.5 Satz 1 und 5 beziehungsweise des § 2 Abs.5 Satz 4 MHG.

1. Von der Einführung einer Mietspiegelpflicht wurde in Übereinstimmung mit der Bund-Länder-Arbeitsgruppe (vgl Bericht der Bund-Länder-Arbeitsgruppe, aaO, S.134) abgesehen. Es bleibt bei der bisherigen Soll-Vorschrift, um die Gemeinden nicht mit zusätzlichen Kosten zu belasten.

2. Gegenüber § 2 Abs.5 Satz 5 MHG wird der Ausdruck "öffentlich bekannt gemacht" durch "veröffentlicht" ersetzt. Damit ist keine inhaltliche Änderung verbunden. Vielmehr soll lediglich dem Missverständnis vorgebeugt werden, dass ein rechtsförmliches Veröffentlichungsverfahren wie bei Rechtsnormen erforderlich ist. Deshalb wurde der untechnische Ausdruck "veröffentlicht" gewählt.

3. Die bisherige Rechtsverordnungsermächtigung hat sich als ausreichend erwiesen. Zum jetzigen Zeitpunkt ist eine Verordnung über die Mietspiegelerstellung nicht zwingend erforderlich. Die gesetzlichen Vorgaben für den Inhalt von Mietspiegeln und die vom Bundesministerium für Verkehr, Bau und Wohnungswesen herausgegebenen detaillierten Erstellungshinweise für Mietspiegel reichen aus, um in der Praxis eine einheitliche Struktur der Mietspiegel und ein geordnetes, korrektes und weitgehend einheitliches Erstellungsverfahren zu gewährleisten. Erst wenn sich zeigt, dass Probleme auftreten, die nicht mehr durch Hinweise ohne Rechtsnormcharakter gelöst werden können, sollte an den Erlass einer Rechtsnorm gedacht werden.

(Siehe Entwurf MietrechtsreformG, BT-Drucksache 14/4553, S.56)

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