Zu § 558b Entwurf

Die Vorschrift regelt zum einen die Rechtsfolgen bei Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung und enthält zum anderen auch Regelungen über den Mieterhöhungsprozess. Sie übernimmt damit den wesentlichen Inhalt des § 2 Abs.3 und 4 MHG.

1. Absatz 1 ordnet wie § 2 Abs.4 MHG, allerdings vorangestellt, für den praktisch häufigsten Fall der Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung an, dass er die erhöhte Miete ab dem dritten Monat nach Zugang des Erhöhungsverlangens schuldet. Für die Fälligkeit der erhöhten Miete bleibt die Regelung des § 556b Entwurf unberührt.

2. Absatz 2 regelt, gegenüber § 2 Abs.3 Satz 1 MHG inhaltlich leicht abweichend, das Verfahren für den Fall, dass der Mieter der Mieterhöhung nicht zustimmt. Dem Mieter steht danach nach Zugang des Erhöhungsverlangens eine zweimonatige Überlegungsfrist zu. Stimmt er innerhalb dieser Frist der Mieterhöhung nicht zu, so kann der Vermieter nach Fristablauf binnen einer Frist von weiteren drei statt bisher zwei Monaten Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung erheben.

   Die Verlängerung der Klagefrist von zwei auf drei Monate entspricht teilweise einer Anregung der Expertenkommission Wohnungspolitik (Bericht der Expertenkommission Wohnungspolitik, aaO, TZ 5519). Sie beruht auf folgenden Erwägungen: Die bisherige Zweimonatsfrist ließ dem Vermieter kaum ausreichend Zeit, um seine Klage vorzubereiten. Sie stellte sich aber insbesondere auch dann als zu kurz dar, wenn zwischen Vermieter und Mieter vorprozessuale Verhandlungen geführt wurden. Dabei ist zu sehen, dass die Klagefrist, was durch die Formulierung in Absatz 2 Satz 2 gegenüber der jetzigen Rechtslage auch ausdrücklich klargestellt wird, eine Ausschlussfrist ist. Das bedeutet, dass eine erst nach Ablauf erhobene Klage unzulässig ist mit der Folge, dass der Vermieter grundsätzlich gegebenenfalls ein neues Erhöhungsverlangen stellen muss, mit dem auch Überlegungs- und Klagefristen neu laufen (vgl. Staudinger/Emmerich, 13.Bearb, § 2 MHG Rn.251, 252). Wollte der Vermieter dies verhindern, so musste er vorsorglich rechtzeitig fristwahrend Klage erheben. Zur Vermeidung unnötiger Rechtsstreitigkeiten ist es daher erforderlich, den Parteien ausreichend Zeit für eine außergerichtliche einvernehmliche Streitbeilegung zu geben. Auf der anderen Seite hat der Mieter ein nachvollziehbares Interesse daran, möglichst bald nach Ablauf der Überlegungsfrist Rechtssicherheit zu haben, ob er wegen der Mieterhöhung noch in Anspruch genommen wird oder nicht. Diesen unterschiedlichen Aspekten wird mit der Verlängerung der Klagefrist auf drei Monate Rechnung getragen.

3. Absatz 3 formuliert die Nachholungsmöglichkeiten des Vermieters im Rahmen der Zustimmungsklage, die bisher in § 2 Abs.3 Satz 2 MHG geregelt waren. Gegenüber § 2 Abs.3 Satz 2 MHG ist Absatz 3 sprachlich umformuliert. Damit wird klargestellt, dass die Nachholungsmöglichkeiten nur dann bestehen, wenn der Zustimmungsklage überhaupt ein in welcher Form auch immer abgegebenes Mieterhöhungsverlangen vorausgegangen ist. Hierüber bestand bislang Streit (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 7.Aufl, § 2 MHG Rn.551). Das Erfordernis eines wenngleich auch formunwirksamen Mieterhöhungsverlangens ist sachgerecht, damit sich der Mieter in jedem Fall schon vor einer Klageerhebung auf die begehrte Mieterhöhung und die gegebenenfalls folgende Klage einstellen kann. Im Interesse der Prozessökonomie werden jedoch zugleich die Nachholungsmöglichkeiten inhaltlich ausgeweitet. Damit soll vermieden werden, dass Mieterhöhungsprozesse lediglich wegen formeller Mängel des Mieterhöhungsverlangens mehrfach neu aufgerollt werden müssen.

1. Zunächst kann der Vermieter ein nicht den Anforderungen des § 558a Entwurf entsprechendes Erhöhungsverlangen wie schon jetzt durch § 2 Abs.3 Satz 2 MHG auch noch im Rechtsstreit nachholen, das heißt ein vollständig neues Erhöhungsverlangen stellen, Absatz 3 Satz 1 erste Alternative.

2. Daneben ist es dem Vermieter zukünftig anders als bisher aber auch gestattet, einzelne Mängel des Erhöhungsverlangens während des Rechtsstreits nachzubessern, Absatz 3 Satz 1 zweite Alternative (zum Beispiel die Begründung zu ergänzen, eine fehlende Unterschrift vorzunehmen oder das nicht beigefügte Gutachten eines Sachverständigen nachzureichen).

3. Macht der Vermieter von dieser Möglichkeit Gebrauch, so gelten ab dem Zeitpunkt der Nachholung bzw. der Nachbesserung wie bisher dieselben Fristen wie bei einem ordnungsgemäßen Mieterhöhungsverlangen (Absatz 3 Satz 2).

4. Kostenrechtlich kann die Nachholung oder Nachbesserung durch den Vermieter dazu führen, dass der Vermieter, wenn der Mieter anschließend die Klage sofort anerkennt oder dem Mieterhöhungsverlangen zustimmt, die Kosten des Rechtsstreits zu tragen hat (vgl §§ 93, 91a ZPO).

4. Absatz 4 enthält in Übereinstimmung mit dem geltenden Recht die Anordnung der Unabdingbarkeit zum Nachteil des Mieters.

(Siehe Entwurf MietrechtsreformG, BT-Drucksache 14/4553, S.40)

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