Zu § 558a Entwurf

§ 558a Entwurf legt in Anlehnung an § 2 Abs.2 MHG fest, welche formalen Anforderungen an ein wirksames Mieterhöhungsverlangen, insbesondere an die Begründung zu stellen sind. Die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens ist Voraussetzung für die Mieterhöhung. Davon unabhängig ist die Frage, ob die geforderte Mieterhöhung tatsächlich berechtigt ist. Dies ist im Streitfall Gegenstand einer gesonderten Prüfung.

1. Absatz 1 formuliert das Schriftformerfordernis und die Begründungspflicht.

2. Absatz 2 führt die Begründungsmittel für ein Mieterhöhungsverlangen auf, zur besseren Übersichtlichkeit in katalogartiger Aufzählung. Gegenüber dem geltenden Recht sind lediglich der neu eingeführte qualifizierte Mietspiegel (§ 558d Entwurf; Absatz 2 Nr.1) und die Mietdatenbank (Absatz 2 Nr.2) neu. Hinsichtlich der Begründung mit drei Vergleichswohnungen (Absatz 2 Nr.4) bleibt es bei der bisherigen Rechtslage. Wegen der gerade in den neuen Bundesländern vielerorts anzutreffenden Monostruktur können dort kommunale Wohnungsunternehmen häufig keine Wohnungen anderer Vermieter benennen.

3. Liegt ein qualifizierter Mietspiegel vor und enthält dieser Angaben für die Wohnung, so schreibt Absatz 3 zwingend vor, dass der Vermieter diese Angaben für die Wohnung in seinem Mieterhöhungsverlangen stets mitzuteilen hat. Dies dient dazu, das Mieterhöhungsverfahren transparenter zu machen. An den qualifizierten Mietspiegel werden deutlich höhere Anforderungen gestellt als an den einfachen (vgl. die Begründung zu § 558d Entwurf). Damit bietet er eine besondere Gewähr für die Richtigkeit und Aktualität der in ihm enthaltenen Werte. In einem späteren Mieterhöhungsrechtsstreit begründet er die (widerlegliche) Vermutung, dass die in ihm angegebenen Werte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben (§ 558d Abs.3 Entwurf, vgl die Begründung dort). Dies rechtfertigt es, ihn schon an dieser Stelle zum "Maßstab" für die Mieterhöhung zu machen.

   Trotz Vorliegens eines qualifizierten Mietspiegels ist dem Vermieter allerdings nicht die Möglichkeit genommen, sein Mieterhöhungsverlangen auf andere Begründungsmittel zu stützen, namentlich wenn er der Auffassung ist, dass der qualifizierte Mietspiegel für die konkrete Wohnung nicht die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergibt und er eine höhere Mieterhöhung geltend machen will. Das Festhalten am qualifizierten Mietspiegel als einzigem Begründungsmittel würde ansonsten praktisch zu einer Begrenzung der Mieterhöhung auf den darin angegebenen Wert führen, ohne dass der Vermieter die Möglichkeit hätte, die Frage, ob der qualifizierte Mietspiegel tatsächlich die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergibt, gerichtlich überprüfen zu lassen: Würde der Vermieter wegen des qualifizierten Mietspiegels nämlich zunächst einen geringeren Betrag geltend machen und erst im Prozess einen höheren verlangen, so würde es hinsichtlich der Differenz an einem wirksamen Erhöhungsverlangen fehlen. Da er zur Begründung aber wiederum auf den qualifizierten Mietspiegel zurückgreifen müsste, dieser die höhere Forderung jedoch gerade nicht deckt, würde er im Ergebnis gar nicht die Möglichkeit haben, eine höhere als die im qualifizierten Mietspiegel ausgewiesene Miete zu verlangen und auf diese Weise im Mietprozess eine Überprüfung der Vermutungswirkung erreichen zu können. Ein solches Ergebnis stünde nicht im Einklang damit, dass die Vermutungswirkung des qualifizierten Mietspiegels, auf die an späterer Stelle noch besonders einzugehen ist (vgl die Begründung zu § 558d Entwurf), für Mieter und Vermieter widerleglich ist (§ 292 ZPO). Wegen der Widerleglichkeit der Vermutungswirkung auch für die Vermieterseite ist es deshalb unerlässlich, dass er diesen Einwand auch schon im vorgerichtlichen Erhöhungsverfahren erheben kann, indem er sein Erhöhungsverlangen zwar auf ein anderes Begründungsmittel stützen kann, daneben allerdings die Angaben im qualifizierten Mietspiegel mitteilen muss. Konkret bedeutet das Folgendes: Der Vermieter kann, wenn er der Auffassung ist, dass in seinem Fall die ortsübliche Vergleichsmiete für die betreffende Wohnung höher ist als im qualifizierten Mietspiegel angegeben, in seinem Mieterhöhungsverlangen die begehrte höhere Mieterhöhung zum Beispiel auf drei Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten stützen; er muss in diesem Mieterhöhungsverlangen aber den Mieter auch auf den im qualifizierten Mietspiegel für die Wohnung angegebenen Wert oder die Spanne hinweisen, damit der Mieter erkennen kann, dass ein qualifizierter Mietspiegel besteht und welche Mieterhöhung danach zulässig ist. Der Mieter kann dann anhand des qualifizierten Mietspiegels und der vom Vermieter zusätzlich gegebenen Begründung prüfen, in welchem Umfang er die Mieterhöhung für berechtigt hält und er ihr zustimmen möchte. Da der Vermieter in jedem Fall das Risiko trägt, dass er, wenn der Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung verweigert und es zu einem Rechtsstreit darüber kommt, die Vermutungswirkung nicht widerlegen kann und es damit bei dem im qualifizierten Mietspiegel ausgewiesenen Betrag bleibt, werden schutzwürdige Interessen des Mieters nicht berührt.

   Enthält der qualifizierte Mietspiegel überhaupt keine Angaben für die konkrete Wohnung oder genügt er nicht den gesetzlichen Anforderungen, ist der Vermieter in der Wahl des Begründungsmittels frei.

4. Absatz 4 Satz 1 übernimmt die Regelung des § 2 Abs.2 Satz 2 zweiter Halbsatz MHG. Danach ist es ausreichend, wenn bei einem Mietspiegel mit Spannen die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist dies der Fall, bedarf es unabhängig davon, ob der Mittelwert oder ein Wert am oberen oder unteren Rand gewählt wird, keiner besonderen Begründung.

5. Absatz 4 Satz 2 entspricht inhaltlich § 2 Abs.6 MHG, stellt jedoch ausdrücklich klar, dass es auf den Zeitpunkt ankommt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt.

6. Absatz 5 enthält in Übereinstimmung mit dem geltenden Recht eine Unabdingbarkeitsklausel.

(Siehe Entwurf MietrechtsreformG, BT-Drucksache 14/4553, S.54)

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