Zu § 558 Entwurf

§ 558 Entwurf ist die zentrale Vorschrift für Mieterhöhungen des Vermieters im Rahmen des Vergleichsmietensystems. Wie in § 2 MHG, dem sie nachgebildet ist, werden die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung geregelt.

1. Absatz 1 bestimmt, dass der Vermieter einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete hat, sofern die Miete zum Zeitpunkt des Eintritts der Mieterhöhung, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 Entwurf abgesehen, mindestens fünfzehn Monate unverändert geblieben ist. Dabei handelt es sich gegenüber der bisherigen Rechtslage lediglich um eine Klarstellung. Die Rechtsprechung ist bei der bislang formulierten Jahressperrfrist wegen der sich anschließenden Überlegungsfrist des Mieters (§ 2 Abs.3 und 4 MHG) ebenfalls von einem Mindestzeitraum von fünfzehn Monaten zwischen letzter Mieterhöhung und Wirksamwerden der neuen Mieterhöhung ausgegangen (vgl BGH, Rechtsentscheid vom 16.Juni 1993, RES Band IX, § 2 MHG Nr.72). Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden (Absatz 1 Satz 2). Damit wird einerseits gewährleistet, dass der Mieter nicht unnötig in kurzen Zeitabständen mit Mieterhöhungen konfrontiert wird. Andererseits stellt die Regelung klar, dass der Vermieter nach Ablauf eines Jahres eine Mieterhöhung verlangen kann und so unter Berücksichtigung der Überlegungsfrist nach insgesamt fünfzehn Monaten einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung hat.

2. Die Definition der ortsüblichen Vergleichsmiete, die in der Sache unverändert aus § 2 Abs.1 Nr.2 MHG übernommen worden ist, schließt sich in Absatz 2 an. Die Miete von Wohnraum, dessen Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist, fließt nicht in die ortsübliche Vergleichsmiete ein. Hierzu ist neben dem "klassischen" ersten und zweiten Förderweg auch sozialer Wohnungsbau des dritten Förderweges zu zählen, da seine Miete üblicherweise im Rahmen einer Förderzusage unterhalb der Marktmiete festgelegt wird. Dies wird durch Absatz 2 Satz 2 klargestellt. Die Formulierung "durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt" ermöglicht es, alle öffentlichen Fördertatbestände, die zu Festlegungen der Miethöhe führen, einzubeziehen.

   Für die Ermittlung der Vergleichsmiete bleibt es bei den bisherigen Wohnwertmerkmalen Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage. In Zeiten steigenden Umweltbewusstseins wird dabei auch der energetische Zustand einer Wohnung, das heißt insbesondere die Art der Energieversorgung und die Qualität der Wärmedämmung zunehmende Bedeutung erlangen. Über die Wohnwertmerkmale "Ausstattung" und "Beschaffenheit" kann er auch bei der Bildung der Vergleichsmiete berücksichtigt werden. Im Interesse der Förderung energieeinsparender Investitionen ist dies auf jeden Fall wünschenswert.

3. Absatz 3 regelt die Höhe der Kappungsgrenze. Diese ist gegenüber § 2 Abs.1 Nr.3 MHG von dreißig auf zwanzig Prozent abgesenkt.

   Die Kappungsgrenze dient dazu, einen zu raschen Anstieg solcher Mieten, die bislang erheblich unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete lagen, zum Schutz der betroffenen Mieter zu vermeiden. Mieterhöhungen im Rahmen der derzeitigen Kappungsgrenze von dreißig Prozent können, insbesondere bei Haushalten mit niedrigem Einkommen, die häufig in preiswerten Wohnungen wohnen, zu Härten führen. Um diese Härten abzumildern, wird die Kappungsgrenze auf zwanzig Prozent abgesenkt. Sie ist insoweit Ausdruck der Sozialpflichtigkeit des Eigentums, Artikel 14 Abs.2 GG.

   Empirische Untersuchungen für den Zeitraum von 1992 bis 1996, bezogen auf die damals gespaltene Kappungsgrenze von zwanzig bzw dreißig Prozent, belegen, dass von der Kappungsgrenze bei der Mehrzahl der Mietänderungen keine begrenzenden Wirkungen ausgehen (vgl Gutachten im Auftrag des damaligen Bundesministeriums für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau des Instituts für Stadtforschung und Strukturpolitik IfS zu den "Auswirkungen mietrechtlicher Regelungen auf die Mietentwicklung und die Wohnungsversorgung", Berlin 1996, S.210). Eine Rolle spielt danach die Kappungsgrenze in erster Linie bei ehemaligen Sozialwohnungen. Vor diesem Hintergrund ist davon auszugehen, dass es auch nach einer einheitlichen Absenkung der Kappungsgrenze auf zwanzig Prozent nur in einer vergleichsweise geringen Anzahl von Fällen zu einer Einschränkung des Mieterhöhungsspielraumes bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete kommen wird. Da die Kappungsgrenze nur Änderungen der Miethöhe bei bestehenden Mietverträgen betrifft, bleiben die Bedingungen für Neubauinvestitionen unverändert.

4. Die Regelung in Absatz 4 entspricht mit einer lediglich sprachlichen Änderung inhaltlich dem bisherigen § 2 Abs.1a MHG.

5. Absatz 5 enthält die bisher in § 2 Abs.1 Satz 2 MHG geregelte Anrechnung von Drittmitteln.

6. Absatz 6 legt in Übereinstimmung mit dem bisherigen Recht fest, dass eine abweichende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters unwirksam ist.

(Siehe Entwurf MietrechtsreformG, BT-Drucksache 14/4553, S.40)

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