Zu § 557a Entwurf

Die Vorschrift lehnt sich an den geltenden § 10 Abs. 2 MHG über die Staffelmiete an, weist jedoch einige Änderungen auf:

1. Die Regelung wurde zunächst der Übersichtlichkeit halber auf drei Absätze verteilt. Dabei wurde auch die Reihenfolge der Regelungen systematisch neu geordnet.

2. Absatz 1 nimmt eine Begriffsbestimmung der Staffelmiete vor, die zugleich die inhaltlichen Voraussetzungen für eine Staffelmietvereinbarung enthält. Zu den Begriffsbestandteilen zählt auch der bisherige § 10 Abs.2 Satz 5 MHG, wonach die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung betragsmäßig ausgewiesen sein muss. Dadurch lässt sich diese Vereinbarung von anderen Mieterhöhungsklauseln unterscheiden.

   Die bisher in § 10 Abs.2 Satz 2 MHG enthaltene zeitliche Beschränkung der Staffelmietvereinbarung auf zehn Jahre wird entsprechend einer Anregung der Expertenkommission Wohnungspolitik (Bericht der Expertenkommission Wohnungspolitik, aaO, TZ 5532) aufgegeben. Dies schafft für die Parteien größere Vertragsfreiheit. Zum Schutz von Mieter und Vermieter ist eine Laufzeitbeschränkung nicht erforderlich. Vereinbaren die Parteien über den bisher zulässigen Zeitraum von zehn Jahren hinaus eine Staffelmiete, so bleibt zwar der Vermieter länger daran gebunden; für den Mieter ändert sich jedoch gegenüber der heutigen Rechtslage nichts, denn er kann sich wie bisher nach vier Jahren aus dem Mietverhältnis lösen (siehe Absatz 3). Der Vermieter kann dem Risiko von Fehlkalkulationen durch Vereinbarung kürzerer Laufzeiten entgehen, das diesbezügliche Risiko des Mieters ist wegen der bestehenden Kündigungsmöglichkeit ohnehin stark begrenzt. Durch die Vorschrift gegen Mietpreisüberhöhung (§ 5 des Gesetzes zur weiteren Vereinfachung des Wirtschaftsstrafrechts in der Fassung der Bekanntmachung vom 3.Juni 1975, BGBl.I S.1313 - Wirtschaftsstrafgesetz 1954 - WiStG) ist zudem gewährleistet, dass es nicht zu einer unangemessen hohen Staffelung der Mieten kommt.

3. Absatz 2 entspricht inhaltlich § 10 Abs.2 Satz 3 und 4 MHG, allerdings sprachlich der neuen Stellung angepasst und in umgekehrter Reihenfolge.

4. Absatz 3 enthält das bisher in § 10 Abs.2 Satz 6 MHG geregelte "Sonderkündigungsrecht" des Mieters. Satz 1 bestimmt in Übereinstimmung mit dem geltenden Recht insofern, dass das (ordentliche) Kündigungsrecht des Mieters höchstens für vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden kann. Damit kommt anders als im geltenden Recht deutlich zum Ausdruck, dass es für den Beginn der Vierjahresfrist nicht auf den Abschluss des Mietvertrages, sondern auf den Abschluss der Staffelmietvereinbarung ankommt. Satz 2 ist neu und formuliert ausdrücklich das Kündigungsrecht und den frühestmöglichen Kündigungszeitpunkt. Der Mieter kann das Mietverhältnis bereits zum Ablauf von vier Jahren ordentlich kündigen. Dies entspricht der schon bisher herrschenden Meinung (vgl Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 7.Aufl, § 10 MHG Rn.130 mwN), wird jedoch nunmehr ausdrücklich klargestellt.

5. Absatz 4 ordnet die Unwirksamkeit abweichender Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters an. Dies war nach Sinn und Zweck der Vorschrift auch bisher schon der Fall, ergab sich jedoch nur mittelbar aus der Stellung der Vorschrift als Ausnahme zu § 10 Abs.1 MHG.

(Siehe Entwurf MietrechtsreformG, BT-Drucksache 14/4553, S.53)

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