Zu § 557 Entwurf

Die Vorschrift leitet den Unterabschnitt b) ein, der die Regelungen über die Miethöhe aus dem bisherigen Gesetz zur Regelung der Miethöhe (Miethöhegesetz - MHG) enthält. Zu Beginn nennt § 557 Entwurf im Grundsatz die bestehenden Möglichkeiten, die Miete zu erhöhen.

1. Die Absätze 1 und 2 betreffen die Mieterhöhungen kraft Parteivereinbarung. Sie stehen am Anfang, um das Prinzip der Vertragsfreiheit und der Privatautonomie, das grundsätzlich auch für Mieterhöhungen gilt, stärker hervorzuheben. Mieterhöhungen stellen eine Vertragsänderung dar, und Vertragsänderungen sollten vorzugsweise von den Parteien einvernehmlich herbeigeführt werden. Die einvernehmliche Vereinbarung führt in jedem Falle auch zur Streitvermeidung.

1. a) Nach Absatz 1 können die Vertragsparteien durch Vertragsänderung die Miete während des laufenden Mietverhältnisses um einen bestimmten Betrag erhöhen. Dies entspricht der bisher in § 10 Abs.1 zweiter Halbsatz MHG etwas versteckten Regelung.

2. b) Es folgen in Absatz 2 die Vereinbarungen über Mieterhöhungen in Form von Staffel- und Indexmiete (bisher § 10 Abs.2 und § 10a MHG). Beides kann sowohl bereits zu Beginn als auch noch im späteren Verlauf des Mietverhältnisses vereinbart werden.

2. Absatz 3 enthält den bisher in § 1 Satz 2 MHG geregelten Anspruch des Vermieters auf Mieterhöhung im Rahmen des Vergleichsmietensystems. Dieser Anspruch kommt nur dann zum Tragen, wenn die Parteien keine anderweitige einvernehmliche Vereinbarung getroffen haben. Wie bisher in § 1 Satz 3 MHG besteht ein Erhöhungsanspruch des Vermieters nicht, soweit die Erhöhung durch Vereinbarung ausgeschlossen ist oder sich der Ausschluss aus den Umständen ergibt. Der in § 1 Satz 3 MHG zusätzlich enthaltene letzte Halbsatz ist entfallen, ohne dass damit eine inhaltliche Änderung verbunden ist. Er hatte lediglich klarstellenden Charakter, indem er den Zeitmietvertrag mit festem Mietzins als Beispiel für einen Ausschluss der Mieterhöhung anführte. In der Praxis ergaben sich daraus häufig Missverständnisse und Schwierigkeiten, insbesondere war streitig, ob allein die Vereinbarung eines Zeitmietvertrages bereits zum Mieterhöhungsausschluss führte oder ob zusätzlich die ausdrückliche Vereinbarung eines festen Mietzinses erforderlich war (vgl Rechtsentscheid des OLG Stuttgart, NJW-RR 1994,401). Letztlich kommt es für die Frage, ob ein Ausschluss vorliegt, jedoch entscheidend auf die konkrete Ausgestaltung des Vertrages an, also - entsprechend der gesetzlichen Formulierung - allein auf die "Umstände" des Einzelfalles.

3. Absatz 4 enthält wie im geltenden Recht (§ 10 Abs.1 erster Halbsatz MHG) die Unabdingbarkeit zum Nachteil des Mieters.

4. § 10 Abs.3 Satz 1 Nr.1 MHG konnte entfallen, da die Vorschrift entbehrlich ist. Dass und inwieweit für preisgebundenen Wohnraum andere Regelungen für die Mieterhöhung gelten, ergibt sich unmittelbar aus diesen Spezialvorschriften. Ein derartiger Hinweis könnte außerdem insoweit zu Missverständnissen führen, als er im Umkehrschluss auch für andere Vorschriften die Frage des Geltungsbereiches aufwerfen würde.

5. § 10 Abs.3 Nr.2 bis 4 MHG sind in § 549 Abs.2 und 3 Entwurf aufgegangen.

(Siehe Entwurf MietrechtsreformG, BT-Drucksache 14/4553, S.52)

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