Motive zu 556a Neufassung BGB  
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Begründung des Entwurfs – MietR-ReformG (14/4553)
Zu 556a Entwurf
  1. Haben die Parteien einen Umlagemaßstab für die Betriebskosten vertraglich nicht vereinbart, konnte der Vermieter bisher den Umlagemaßstab nach billigem Ermessen ( 315, 316 BGB) einseitig bestimmen. Dies führte häufig zu Streit. Deshalb legt Absatz 1 nunmehr bei fehlender vertraglicher Vereinbarung den Umlagemaßstab gesetzlich fest.

    Allgemein gilt der Flächenmaßstab, Absatz 1 Satz 1. Die Umlage nach dem Flächenmaßstab ist gegenüber der Umlage nach der Personenzahl leichter handhabbar, zumal sich die Personenzahl häufig ändern kann und dies für den Vermieter kaum nachvollziehbar ist. Soweit es im Einzelfall zu einer krassen Unbilligkeit kommt, hat der Mieter nach 242 BGB auch zukünftig einen Anspruch auf Umstellung des Umlagemaßstabes.

    Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch den Mieter abhängig sind, sollen nach Verursachung oder Verbrauch abgerechnet werden, Absatz 1 Satz 2. Dieser Maßstab geht dem Flächenmaßstab vor. Der Vermieter ist also verpflichtet, verbrauchsabhängig abzurechnen, falls der Verbrauch erfasst wird. Der Mieter hat aber keinen zivilrechtlichen Anspruch auf Einbau von Geräten zur Verbrauchserfassung, zum Beispiel (Kalt-)Wasseruhren. Die entsprechende Verpflichtung der Vermieter ist Regelungsgegenstand der Landesbauordnungen.

  2. Absatz 2 erweitert über 4 Abs.5 Nr.1 MHG hinaus die Möglichkeiten des Vermieters, durch einseitige schriftliche Erklärung eine verbrauchsabhängige Abrechnung aller verbrauchs- und verursachungsabhängig erfassten Betriebskosten einzuführen. Damit soll nicht nur mehr Abrechnungsgerechtigkeit geschaffen, sondern vor allem auch der sparsame und kostenbewusste Umgang mit Energie gefördert werden.

    Die Vorschrift gilt zum einen für den Fall, dass die Vertragsparteien zur Umlage der Betriebskosten bisher einen anderen Abrechnungsmaßstab vertraglich vereinbart hatten.

    Sie findet aber wie bisher auch dann Anwendung, wenn die Parteien bislang gar keine oder nur eine teilweise gesonderte Umlage der Betriebskosten vereinbart hatten, so zum Beispiel bei einer Brutto- oder Teilinklusivmiete oder bei einer Betriebskostenpauschale. Dies kann je nach Höhe der bisherigen Miete und der Verbrauchskosten eine Kostenerhöhung zulasten des Mieters mit sich bringen, jedoch ist bei niedrigerem Verbrauch durchaus auch eine Kostenminderung denkbar. Andererseits bringt die Umstellung für die Vermieterseite mehr Kostengerechtigkeit bei solchen Alt-Brutto- oder Teilinklusivverträgen, die aufgrund der in den letzten Jahren stark angestiegenen Betriebskosten nicht mehr kostendeckend sind. Macht der Vermieter vom Bestimmungsrecht Gebrauch, so ist die eigentliche Miete entsprechend herabzusetzen (Absatz 2 Satz 3).

  3. Die bisher nach 4 Abs.5 Nr.2 MHG bestehende Möglichkeit der einseitigen Umstellung des Vermieters auf eine Direktabrechnung zwischen Mieter und Leistungserbringer wurde gestrichen. Diese Regelung hat sich in der Praxis nicht bewährt: Von ihr wurde kaum Gebrauch gemacht und sie hat zahlreiche ungeklärte Fragen insbesondere im Hinblick auf die Zustimmung des Leistungserbringers aufgeworfen. Die Streichung bedeutet aber nicht, dass in Zukunft keine Direktabrechnung mehr möglich ist. Vielmehr sind die Vertragsparteien selbstverständlich nicht gehindert, schon bei Abschluss des Mietvertrages entsprechende Regelungen zu treffen oder später eine einvernehmliche Vertragsänderung herbeizuführen. Eine einverständliche Regelung ist im allseitigen Interesse vorzugswürdig.

  4. (Siehe Entwurf MietrechtsreformG, BT-Drucksache 14/4553, S.51 f)

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