Zu § 556 Entwurf

1. Die Regelung in Absatz 1 ist neu. Sie konkretisiert und ergänzt die Vorschrift des § 535 Abs.2 und enthält zunächst die Klarstellung, dass sich das Entgelt für die Gebrauchsgewährung, die Miete, grundsätzlich aus den Bestandteilen Grundmiete und Betriebskosten zusammensetzt. Mit der Grundmiete wird die bloße Überlassung des vermieteten Wohnraums an sich abgegolten, mit den Betriebskosten sonstige Nebenleistungen des Vermieters im Zusammenhang mit der Überlassung. Diese Unterscheidung zwischen Grundmiete und Betriebskosten ist inhaltlich nicht neu, sondern stellt im Grunde nur die bisherige Rechtslage klar. Sie beinhaltet keine Beschränkung auf bestimmte Arten der Miete wie Netto-, Brutto- oder Teilinklusivmiete.

   Im Zusammenspiel mit der (abdingbaren) Vorschrift des § 535 Abs.1 Satz 3 Entwurf (§ 546 BGB) ergibt sich aber auch, dass es für die gesonderte Abgeltung der Betriebskosten immer einer Vereinbarung der Mietvertragsparteien bedarf. Haben die Parteien keine besondere Vereinbarung getroffen, sind die Betriebskosten also durch die vereinbarte Miete abgegolten.

   Einer Vereinbarung über die gesonderte Abgeltung der Betriebskosten sind Grenzen gesetzt. Betriebskosten sind gemäß Absatz 1 nur solche, die in § 27 der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990 (Zweite Berechnungsverordnung - II.BV, BGBl.I S.2178) in Verbindung mit dem dazugehörenden Betriebskostenkatalog in Anlage 3 zu § 27 II.BV aufgezählt sind. Wie bisher ist diese Aufzählung abschließend. Eine vertragliche Erweiterung über die aufgezählten Betriebskosten hinaus (zB auf die Verwaltungskosten) ist nicht möglich.

2. Absatz 2 Satz 1 nennt die Möglichkeit, zur gesonderten Abgeltung der Betriebskosten eine Pauschale oder Vorauszahlung zu vereinbaren. Eine Vorauszahlung liegt vor, wenn der Mieter die konkret angefallenen Kosten auf der Grundlage einer späteren Abrechnung tragen soll und auf die Abrechnung einen bestimmten Betrag im voraus (in der Praxis regelmäßig monatlich) an den Vermieter zahlt. Um eine Pauschale handelt es sich dagegen, wenn im Mietvertrag für die Betriebskosten ein bestimmter Betrag ausgewiesen ist, den der Mieter unabhängig vom tatsächlichen Verbrauch bzw. den tatsächlich angefallenen Kosten zu zahlen hat. Der Unterschied zwischen beiden besteht also darin, dass bei einer Vorauszahlung eine Abrechnung vorgenommen wird, während bei einer Pauschale eine spätere Abrechnung über die Betriebskosten gerade nicht erfolgt. Von der Vereinbarung einer Bruttomiete unterscheidet sich die Betriebskostenpauschale wiederum dadurch, dass die Betriebskosten überhaupt getrennt von der Grundmiete betragsmäßig besonders ausgewiesen sind. In der Praxis ist die Betriebskostenvorauszahlung und -abrechnung (Nettomiete) mittlerweile die Regel. Dies hat für beide Vertragsparteien viele Vorteile.

   Die Regelung in Absatz 2 Satz 1 ist nicht zwingend. Die Parteien haben insoweit also, vorbehaltlich anderer Vorschriften wie der Heizkostenverordnung, die Wahl, welche Art von Miete sie vereinbaren und ob sie die Betriebskosten überhaupt gesondert ausweisen wollen. Es bleiben deshalb alle anderen Vertragsgestaltungen wie bisher möglich, da auch für sie je nach konkreter Interessenlage im Einzelfall durchaus ein Bedürfnis bestehen kann, so die Vereinbarung einer Bruttomiete oder einer Teilinklusivmiete.

3. Absatz 2 Satz 2 entspricht § 4 Abs.1 Satz 1 MHG, wonach Betriebskostenvorauszahlungen nur in angemessener Höhe vereinbart werden dürfen.

4. Absatz 3 betrifft die Abrechnung von Betriebskostenvorauszahlungen.

1. Absatz 3 Satz 1 bestimmt wie schon § 4 Abs.1 Satz 2 MHG, dass eine jährliche Abrechnung (jährliche Abrechnungsperiode) zu erfolgen hat.

2. Die Abrechnung muss der Vermieter dem Mieter spätestens zwölf Monate nach dem Ende der Abrechnungsperiode mitteilen. Dies entspricht der bisherigen Rechtsprechung, wird jedoch in Absatz 3 Satz 2 jetzt ausdrücklich festgeschrieben. Rechnet der Vermieter nicht fristgerecht ab, kann der Mieter auf Rechnungslegung klagen.

3. Neu ist die Ausschlussfrist in Absatz 3 Satz 3 für Nachzahlungsansprüche des Vermieters, die auf die Vorschrift des § 20 Abs.3 Satz 4 der Verordnung über die Ermittlung der zulässigen Miete für preisgebundenen Wohnraum in der Fassung der Bekanntmachung vom 12.Oktober 1990 (Neubaumietenverordnung 1970 - NMV 1970, BGBl.I S.2203) zurückgeht. Da es nach Absatz 3 Satz 2 auf die Mitteilung der Abrechnung ankommt, genügt zur Fristwahrung nicht die rechtzeitige Absendung der Abrechnung. Vielmehr muss sie dem Mieter noch innerhalb der Frist zugegangen sein, wobei es nicht darauf ankommt, ob der Mieter von ihr auch tatsächlich Kenntnis genommen hat.

   Nach Fristablauf kann der Vermieter eine Nachzahlung nur noch dann verlangen, wenn er die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat. Solche nicht zu vertretenden Verspätungen können ihre Ursache zum Beispiel darin haben, dass Versorgungsunternehmen ihre Abrechnungen erst lange nach Ablauf der Abrechungsperiode erstellt haben, so dass die Frist nicht mehr eingehalten werden kann. Auch Steuern oder Abgaben werden häufig erst sehr viel später festgesetzt. Absatz 3 Satz 4 stellt insoweit klar, dass der Vermieter nicht zu Teilabrechnungen verpflichtet ist, auch wenn schon einige Einzelabrechnungen rechtzeitig vorliegen.

   Die Ausschlussfrist des Absatzes 3 Satz 3 gilt nicht für Rückzahlungsansprüche des Mieters gegen den Vermieter wegen überzahlter Nebenkosten. Die Rechte des Mieters richten sich in diesem Fall wie bisher nach allgemeinen Vorschriften. Hat der Vermieter ordnungsgemäß abgerechnet und ergibt sich daraus eine Nachzahlung zugunsten des Mieters, so kann der Mieter diesen Betrag notfalls gerichtlich einklagen. Fehlt es hingegen schon an der Abrechnung, muss der Mieter zunächst auf Rechnungslegung klagen und kann anschließend Rückzahlung des überzahlten Betrages verlangen. Außerdem steht ihm bis zur ordnungsgemäßen Abrechnung ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich zukünftiger Nebenkostenvorauszahlungen zu (vgl AG Hamburg WuM 1989,191).

4. Absatz 4 legt fest, dass eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung von den Regelungen in Absatz 2 Satz 2 über die Angemessenheit von Betriebskostenvorauszahlungen oder in Absatz 3 Satz 1 über die jährliche Abrechnungsperiode unwirksam ist. Die übrigen Regelungen einschließlich der Regelungen über die Abrechnungs- und Ausschlussfrist sind dagegen abdingbar.

(Siehe Entwurf MietrechtsreformG, BT-Drucksache 14/4553, S.50)

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