Zu § 554 Entwurf

Der neue § 554 Entwurf übernimmt im Wesentlichen den Inhalt der bisherigen §§ 541a und b BGB über die Duldungspflichten des Raummieters bei Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen und fasst ihn zu einer Vorschrift zusammen, wie dies bereits bis zur Gesetzesänderung im Jahr 1982 der Fall war. Der Anwendungsbereich der neuen Vorschrift ist an dieser Stelle - entsprechend der geänderten Systematik - auf Wohnraummietverhältnisse beschränkt. Für Mietverhältnisse über andere Räume wird in § 578 Abs. 2 Entwurf auf die insoweit anwendbaren Teile dieser Vorschrift verwiesen.

1. In Absatz 1 und Absatz 2 ist nunmehr einheitlich von "Maßnahmen" die Rede. Außerdem wird das zu erhaltende oder zu modernisierende Objekt entsprechend einer Anregung der Expertenkommission Wohnungspolitik (Bericht der Expertenkommission Wohnungspolitik, aaO, TZ 5526) einheitlich als "Mietsache" umschrieben. Damit wird insgesamt die bislang unterschiedliche sprachliche Fassung der §§ 541a und b BGB vereinheitlicht und zugleich der Vorschrift des § 3 MHG (§ 559 Entwurf) angeglichen. Auch ist an anderen Stellen einheitlich nur noch von der "Mietsache" die Rede (vgl die Begründung zu § 535 Nr.1 Entwurf). Maßnahmen "zur Verbesserung einzelner Räume oder sonstiger Teile des Gebäudes" (nach der bisherigen Formulierung) wie auch Maßnahmen, die die allgemeinen Wohnverhältnisse verbessern (§ 3 MHG), werden von den "Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache" umfasst.

   Abgesehen wurde davon, entsprechend § 3 MHG auch Maßnahmen "aufgrund von Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat", aufzunehmen. Dies hätte zur Konsequenz, dass der Mieter der Durchführung solcher Maßnahme bei Vorliegen von Härtegründen gegebenenfalls widersprechen könnte, obwohl der Vermieter nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften hierzu verpflichtet wäre. Ein solches Ergebnis erscheint nicht sachgerecht. Die Duldungspflicht ergibt sich in diesem Fall wie bisher aus § 242 BGB (vgl Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 7.Aufl, § 541b BGB Rn.17).

2. In Absatz 2 Satz 1 wird die Duldungspflicht erweitert auf Maßnahmen zur Einsparung aller Arten von Energie statt bisher nur Heizenergie. Damit fallen zum Beispiel auch Maßnahmen zur Einsparung von Strom (wie etwa drehzahlgeregelte Umwälzpumpen, Ventilatoren und Aufzugsmotoren sowie Energiesparlampen) darunter.

3. Absatz 2 Satz 2 enthält, einer Empfehlung der Expertenkommission Wohnungspolitik folgend (Bericht der Expertenkommission Wohnungspolitik, aaO, TZ 5532), eine Erweiterung des Personenkreises, dessen Belange bei der Frage, ob Härtegründe die Duldungspflicht ausschließen, zu berücksichtigen sind. Neben dem Mieter und seiner Familie sind dies alle weiteren "Angehörigen seines Haushaltes" (zum Begriff vgl. Anmerkungen oben unter A.III.2.c). Dies können der Partner, der mit dem Mieter in einem "auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt" lebt (zum Begriff vgl Anmerkungen oben unter A.III.2.c) und Begründung zu § 563 Entwurf), sein oder sonstige dauerhaft im Haushalt des Mieters lebende Personen, zum Beispiel Pflegekinder oder Kinder des Lebenspartners.

   Wegen der Wahl der Formulierung "Haushalt" statt "Hausstand" wird auf die Anmerkungen oben unter A.III.2.c) verwiesen.

   Wegen der neuen Konzeption und Terminologie des § 536a Abs.2 und des § 539 Abs.1 Entwurf ist in Absatz 2 Satz 3, der im Übrigen unverändert aus § 541b Abs.1 BGB übernommen worden ist, das Wort "Verwendungen" durch "Aufwendungen" ersetzt.

4. In Absatz 3 wird die Frist für die Mitteilung der Modernisierungsmaßnahme von zwei auf drei Monate verlängert. Durch Einfügung des Wortes "spätestens" wird dabei klargestellt, dass auch frühere Mitteilungen, soweit sie den inhaltlichen Anforderungen genügen, wirksam sein können. Durch die Fristverlängerung entsteht ein sinnvoller Gleichlauf zur Kündigungsfrist des Sonderkündigungsrechts nach Absatz 3 Satz 2.

   Außerdem werden die Anforderungen an den Inhalt der Modernisierungsmitteilung des Vermieters vor dem Hintergrund der äußerst strenge Maßstäbe anlegenden Rechtsprechung abgesenkt. Der Vermieter muss nur noch den voraussichtlichen Umfang und Beginn und die voraussichtliche Dauer der Maßnahme mitteilen. Das Merkmal "voraussichtlich" bezieht sich damit auf Umfang, Beginn und Dauer.

   Damit soll insbesondere auch dem Umstand Rechnung getragen werden, dass der Vermieter zu dem vom Gesetz vorgeschriebenen Mitteilungszeitpunkt zu präziseren Angaben häufig noch gar nicht in der Lage sein wird. Dies gilt umso mehr, als die Mitteilungsfrist auf drei Monate verlängert wird.

5. In Absatz 3 Satz 2 wird wegen der vereinheitlichten Terminologie für die verschiedenen Kündigungsrechte das Wort "außerordentlich" eingefügt, um die Art der Kündigung deutlicher als bisher zu kennzeichnen.

6. In Absatz 3 Satz 3 sind gegenüber § 541b Abs. 2 letzter Satz BGB jeweils die Worte "keiner oder" gestrichen. Sie haben keine eigenständige Bedeutung, da der verbleibende Text auch den Fall, dass die Maßnahme keine Einwirkungen zur Folge hat oder zu keiner Mieterhöhung führt, mitumfasst. Die Worte konnten daher aus Vereinfachungsgründen entfallen, ohne dass damit eine inhaltliche Änderung verbunden ist.

7. Absatz 4 entspricht der Regelung des § 541b Abs. 3 BGB, allerdings ergänzt um den Aufwendungsersatz für Erhaltungsmaßnahmen. Dass dem Mieter bei Erhaltungsmaßnahmen ein Aufwendungsersatzanspruch zusteht, folgt an sich schon aus der Vorschrift des § 536 BGB (vgl. Staudinger/Emmerich, 13. Bearb., §§ 541a, 541b BGB Rn. 23), da der Vermieter zur Beseitigung aller durch die Erhaltungsmaßnahmen verursachten Schäden und Beschränkungen des Mieters in den vertragsmäßigen Gebrauch verpflichtet ist.

8. Absatz 5 erklärt in Übereinstimmung mit § 541b Abs. 4 BGB die Absätze 2 bis 4 betreffend Modernisierungsmaßnahmen bei Wohnraummietverhältnissen für unabdingbar. Bei der Miete von anderen Räumen bleibt die Vorschrift abdingbar, wie der insoweit beschränkte Verweis in § 578 Abs. 2 Entwurf deutlich macht.

(Siehe Entwurf MietrechtsreformG, BT-Drucksache 14/4553, S.49 f)

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