Zu § 551 Entwurf

Die Vorschrift übernimmt mit einigen Änderungen § 550b BGB über die Mietsicherheit.

1. Die Höhe der Mietsicherheit ist nach Absatz 1 wie bisher auf das Dreifache der Nettomiete begrenzt. Durch die gegenüber dem bisherigen Wortlaut des § 550b Abs. 1 BGB vorgenommene Umformulierung soll aber stärker zum Ausdruck kommen, dass es sich dabei lediglich um die Festlegung des Höchstbetrages handelt, von dem selbstverständlich auch nach unten abgewichen werden kann. Dies soll dem Missverständnis vorbeugen, dass das Gesetz eine Sicherheit ausschließlich in dieser Höhe vorschreibt.

   Art und Höhe der Sicherheit unterliegen zwar der vertraglichen Vereinbarung der Mietvertragsparteien, in der Regel bestimmt aber der Vermieter die Sicherheit. Entgegen der Intention des Gesetzgebers entspricht es der gegenwärtigen Praxis vieler Vermieter, vom Mieter ungeachtet der Umstände im Einzelfall regelmäßig den Höchstbetrag als Sicherheit zu verlangen. Die vorgenommene Änderung verfolgt das Ziel, den Vermieter dazu anzuhalten, auf den jeweiligen Einzelfall bezogen zu entscheiden, welchen Betrag er in Ansehung des konkreten Mieters und des konkreten Mietobjekts für erforderlich hält und gegebenenfalls zum Beispiel nur zwei Nettomieten als Sicherheit zu vereinbaren. Auf den Mieter kommen zu Mietbeginn regelmäßig hohe finanzielle Kosten zu, da neben der Mietsicherheit häufig auch noch Maklerprovisionen anfallen. In diesem Zusammenhang ist ferner zu sehen, dass die meisten Mietverhältnisse bis zum Ende störungsfrei verlaufen und der Vermieter in der Regel auf die Sicherheit nicht zurückgreifen muss. Insoweit enthält die Neuformulierung in Absatz 1 auch den Appell an die Vermieter, diese Überlegungen bei der Frage der Höhe der Sicherheit einzubeziehen und tatsächlich von Fall zu Fall eine Abwägung zwischen seinem Ausfallrisiko und den finanziellen Belastungen für den Mieter vorzunehmen. Es bleibt jedoch dabei, dass auch weiterhin das Dreifache der Nettomiete als Mietsicherheit zulässig ist.

2. Absatz 2 Satz 1 und 2 enthalten wie bisher die (unabdingbare) Berechtigung des Mieters zur Ratenzahlung der Sicherheit. Für ihn stellt diese Möglichkeit eine wichtige Erleichterung beim Wechsel in eine neue Wohnung dar.

3. Absatz 2 Satz 3 ist neu und gibt dem Mieter das (ebenfalls unabdingbare) Recht, dem Vermieter als Sicherheit anstelle einer vereinbarten Barkaution ein Kreditinstitut oder eine öffentlich-rechtliche Körperschaft als Bürgen zu stellen. Nach Absatz 2 Satz 4 muss die Bürgschaftserklärung außerdem den Verzicht auf die Einrede der Vorausklage enthalten (vgl. § 239 Abs. 2 BGB). Hintergrund dieser Neuregelung ist, dass der Mieter, wie bereits ausgeführt, zu Mietbeginn häufig große Geldbeträge aufbringen muss, wozu er unter Umständen je nach seinen finanziellen Verhältnissen nur unter Anstrengungen in der Lage ist. Außerdem gibt er Finanzkapital aus der Hand, das ihm ansonsten anderweitig zur Verfügung stünde und das er gegebenenfalls auch ertragreicher anlegen könnte. Die Bürgschaft ist deshalb aus Sicht des Mieters häufig vorzugswürdig. Die Interessen des Vermieters werden dadurch nicht unangemessen berührt, denn eine unter den oben dargelegten Voraussetzungen bestehende Bürgschaft erfüllt den Sicherungszweck in gleichem Maße wie eine Barkaution.

4. Absatz 3 Satz 1 schreibt wie bisher vor, dass der Vermieter grundsätzlich verpflichtet ist, die Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen.

5. Anders als bisher können die Parteien aber auch eine andere Anlageform vereinbaren (Absatz 3 Satz 2). Andere Anlageformen sind hierbei nur solche, die grundsätzlich auch Erträge abwerfen können, zB Zinsen oder Dividenden. Eine ertraglose "Anlage" wie die bloße Verwahrung scheidet deshalb von vorneherein aus. Die Vereinbarung einer anderen Anlageform ermöglicht es den Parteien im Sinne von größerer Vertragsfreiheit, das Geld mit höheren Erträgen als den Zinsen nach Satz 1 anzulegen. Realisiert sich der Gewinn nicht in der von den Parteien mit der Geldanlage erwarteten Höhe, bleibt er ganz aus oder tritt sogar ein Vermögensverlust ein, so kann der Mieter anders als im Falle des Satzes 1 weder das eingesetzte Kapital noch eine Mindestverzinsung vom Vermieter zurückverlangen. Letztlich ist er in diesem Fall ebenso wenig schutzwürdig wie der Vermieter. Beide Parteien gehen mit einer von Satz 1 abweichenden Vereinbarung ein vergleichbares Verlustrisiko ein, der Mieter, der sein Kapital "aufs Spiel setzt" und der Vermieter, der gegebenenfalls seine Sicherheit zu verlieren droht. Sie werden daher sorgfältig abzuwägen haben, bevor sie eine von Satz 1 abweichende Vereinbarung treffen. Treffen sie eine solche Vereinbarung, so müssen sie auch die möglicherweise negativen Konsequenzen tragen. Wollen sie dieses Risiko nicht eingehen und treffen sie deshalb keine besondere Vereinbarung, so bleibt es bei der Regelung des Satzes 1.

6. Absatz 3 Satz 3 entspricht im Wesentlichen der bisherigen Rechtslage:

1. Festgelegt wird zum einen, dass der Vermieter unabhängig von der Anlageform das Geld getrennt von seinem eigenen Vermögen anzulegen hat. Damit soll insbesondere sichergestellt werden, dass Gläubiger des Vermieters hierauf keinen Zugriff haben. Es ist aber nicht erforderlich, dass für jede einzelne Sicherheitsleistung ein gesondertes Konto eingerichtet wird. Vielmehr genügt wie bisher die Anlage sämtlicher Gelder auf einem (vom übrigen Vermietervermögen getrennten) Sammelkonto.

2. Außerdem wird bestimmt, dass die Erträge aus der Geldanlage, das heißt die Zinsen nach Absatz 3 Satz 1 oder im Falle des Absatzes 3 Satz 2 die Erträge aus der vereinbarten Anlageform, im vollen Umfang dem Mieter zustehen. Da die Parteien anders als bisher auch eine Anlageform wählen können, die statt Zinsen zum Beispiel eine Dividende ausschüttet, ist der bisherige Begriff "Zinsen" durch "Erträge" ersetzt worden, um alle Kapitaleinnahmen im weitesten Sinne abzudecken.

7. Die Erträge erhöhen die Sicherheit (Absatz 3 Satz 4, sinngemäß wie bisher, vgl § 550b Abs.2 Satz 3 BGB).

8. Die bisher für Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim bestehende Ausnahme von der Verzinsungspflicht (§ 550b Abs.4 BGB) entfällt aus Vereinfachungsgründen. Damit werden nunmehr alle Vermieter gleich behandelt. Die Streichung der Ausnahme führt zu keiner unangemessenen Benachteiligung der Vermieter von Studenten- und Jugendwohnheimen. Denn da die Vermieter solcher Wohnheime in der Wahl der Sicherheitsleistung frei sind, können sie im Zusammenhang mit der Verzinsung möglicherweise auftretende praktische Probleme dadurch umgehen, dass sie von vorneherein eine einfacher zu handhabende andere Form der Sicherheit, zum Beispiel die Stellung eines tauglichen Bürgen oder die Verpfändung oder Abtretung einer Sparbuchforderung, mit den Mietern vereinbaren.

9. Absatz 4 regelt die Unabdingbarkeit.

(Siehe Entwurf MietrechtsreformG, BT-Drucksache 14/4553, S.47)

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