Zu § 550 Entwurf

Die Vorschrift fasst die Regelung des § 566 BGB zur Form langfristiger Mietverträge und des § 8 MHG zur Form bestimmter Vermietererklärungen unter dem Gesichtspunkt der Formerfordernisse zusammen. Der Gesetzgeber steht dabei weiteren Formerleichterungen angesichts der Fortentwicklung im Bereich der modernen Kommunikationsmittel grundsätzlich offen gegenüber. Diese sollten jedoch nicht über die Mietrechtsreform, sondern im Rahmen einer Novellierung der Formvorschriften des Allgemeinen Teils (§§ 125 ff. BGB) erfolgen.

1. Absatz 1 entspricht im Wesentlichen unverändert § 566 BGB. Bedingt durch die neue Gliederung wird die Vorschrift, die bisher als § 566 BGB für die Grundstücksmiete und über § 580 BGB für die Miete von Wohnräumen und anderen Räumen galt, an dieser Stelle auf die Wohnraummiete beschränkt. Die Anwendbarkeit auf die Miete von Grundstücken und anderen Räumen als Wohnräumen wird durch die Verweisung im dritten Untertitel (§ 578 Entwurf) sichergestellt.

1. Anders als bisher ist in Satz 1 die Schriftform für Mietverträge über mehr als ein Jahr nicht mehr zwingend vorgeschrieben. Dies war entbehrlich, weil schon nach bisherigem Recht die Nichtbeachtung der vorgeschriebenen Form nicht die sonst übliche Rechtsfolge der Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts (§ 125 BGB) auslöste, sondern nur dazu führte, dass das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit geschlossen galt. Insofern ist in Satz 1 nur der rechtlich erhebliche Tatbestand (Mietvertrag für länger als ein Jahr ohne Beachtung der Schriftform) formuliert, an den wie bisher die besondere Rechtsfolge (Geltung für unbestimmte Zeit) geknüpft ist.

2. Satz 2 stellt gegenüber der jetzigen Rechtslage klar, dass der Mietvertrag frühestens zum Ablauf eines Jahres nach dem (vertraglich bestimmten) Zeitpunkt der Überlassung gekündigt werden kann. Auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses kommt es dagegen nicht an. Dies war bislang streitig (vgl. Staudinger/ Emmerich, 13.Bearb, § 566 BGB Rn.64). Der für den Fristbeginn maßgebende Zeitpunkt entspricht dem in § 544 Entwurf. Damit ist in beiden Vorschriften der Fristbeginn einheitlich auf den gleichen Zeitpunkt festgelegt.

3. § 556 Abs.1 Entwurf ist seiner Natur nach wie § 566 BGB nicht abdingbar (vgl LG Berlin WuM 1991,498). Einer besonderen Feststellung bedarf es nicht.

2. Absatz 2 enthält den Verzicht auf das Unterschriftserfordernis bei automatisch gefertigten Erklärungen wie in § 8 MHG, erweitert ihn aber auf schriftliche Erklärungen nach § 554 Abs. 3 Entwurf (§ 541b Abs. 2 BGB) und § 557b Abs.3 Entwurf (§ 10a MHG). Anders als die in Absatz 2 aufgezählten schriftlichen Erklärungen unterliegen Betriebskostenabrechnungen nach § 556 Abs. 3 Entwurf keinen besonderen gesetzlichen Formvorschriften. Vielmehr kommt es in erster Linie darauf an, dass sie nachvollziehbar und verständlich sind. Sie werden deshalb in der Regel zwar schriftlich abzufassen sein. Die Schriftform nach § 126 BGB, insbesondere eine eigenhändige Unterschrift, ist aber nicht erforderlich (Staudinger/Sonnenschein/Weitemeyer, 13. Bearb., § 4 MHG Rn. 65). Deshalb bedarf es auch keiner gesonderten Regelung im Zusammenhang mit der Vorschrift des § 550 Abs. 2 Entwurf.

(Siehe Entwurf MietrechtsreformG, BT-Drucksache 14/4553, S.47)

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