Zu § 546a Entwurf

Die Vorschrift enthält den bisherigen Absatz 1 des § 557 BGB, der zur Übersichtlichkeit in zwei Absätze aufgeteilt worden ist. Damit werden die unterschiedlichen Rechtsfolgen besser deutlich.

1. Absatz 1 regelt den Anspruch des Vermieters auf Mindestentschädigung in Höhe der vereinbarten oder der ortsüblichen Miete bei verspäteter Rückgabe der Mietsache. Damit wird die Regelung des § 557 Abs. 1 Satz 1 BGB aufgegriffen, jedoch sprachlich umformuliert.

   Ausgehend von der Formulierung des § 557 Abs.1 Satz 1 BGB ("…Anstelle des vereinbarten Mietzinses …") nahm bisher die überwiegende Meinung in der Literatur insoweit ein Wahlrecht an, so dass der Vermieter erst nach entsprechender Erklärung die im Einzelfall höhere ortsübliche Vergleichsmiete verlangen konnte. Demgegenüber hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 14.Juli 1999 (NJW 1999,2808 f) zu § 557 Abs.1 Satz 1 BGB jedoch abweichend entschieden, dass die Entschädigung von vorneherein mindestens in Höhe des vereinbarten Mietzinses oder, wenn der ortsübliche Mietzins höher ist, in Höhe des ortsüblichen Mietzinses besteht. Die Geltendmachung der im Einzelfall höheren ortsüblichen Vergleichsmiete bedarf danach keiner besonderen rechtsgestaltenden Willenserklärung des Vermieters. Der Vermieter soll daher grundsätzlich auch ohne vorherige Ankündigung rückwirkend eine höhere ortsübliche Vergleichsmiete für die Zeit seit Wirksamwerden der Kündigung verlangen können.

   Diese Entscheidung des Bundesgerichtshofes erscheint sachgerecht. Denn der Mieter ist mit Wirksamwerden der Kündigung verpflichtet, die Mietsache zurückzugeben. Setzt er dessen ungeachtet den Gebrauch fort, so kann er, da das Mietverhältnis beendet ist, nicht darauf vertrauen, dass er dem Vermieter dafür wie bisher nur die vereinbarte Miete zu entrichten hat. Im Wohnraummietrecht kann zwischen Wirksamwerden der Kündigung und endgültiger Räumung der Wohnung durch den Mieter unter Umständen ein längerer Zeitraum liegen, über den hinweg die Wohnung dem Vermieter vorenthalten wird und er deshalb gehindert ist, durch eine Neuvermietung eine (höhere) ortsübliche Vergleichsmiete zu erzielen. Unter dem Gesichtspunkt einer gerechten Risikoverteilung ist es nicht einzusehen, dass der Vermieter sich mit der vereinbarten (geringeren) Miete begnügen muss, wenn sich später im Rahmen eines Rechtsstreits herausstellt, dass seine Kündigung berechtigt war. Dieses Risiko liegt vielmehr in der Sphäre des Mieters, der trotz Kündigung in der Wohnung verbleibt.

   Der Anspruch nach Absatz 1 besteht daher im Sinne der Entscheidung des BGH in dem geschilderten Umfang. Durch die Umformulierung kommt dies anders als bisher in § 557 Abs.1 Satz 1 BGB klar zum Ausdruck.

   Im Interesse der Vereinfachung gilt die Regelung in Absatz 1 nunmehr uneingeschränkt für alle Arten von Mietverhältnissen. Anders als bisher ist damit der Anspruch auf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht mehr nur auf Mietverhältnisse über Räume beschränkt. Da die ortsübliche Vergleichsmiete jedoch vornehmlich bei der Wohn- und Geschäftsraummiete eine Rolle spielt, dürften die praktischen Auswirkungen dieser Änderung eher gering sein.

2. Absatz 2 entspricht § 557 Abs.1 Satz 2 BGB und stellt klar, dass die Geltendmachung eines weiteren Schadens nicht ausgeschlossen ist.

3. Die bisher in § 557 Abs.2 bis 4 BGB enthaltenen Sonderregelungen für Wohnraum findet sich entsprechend der neuen Systematik im zweiten Untertitel "Mietverhältnisse über Wohnraum" in § 571 Entwurf.

(Siehe Entwurf MietrechtsreformG, BT-Drucksache 14/4553, S.44)

§§§

Saar-Daten-Bank (SaDaBa)   -   Frisierte Gesetzestexte   -   © H-G Schmolke 1998-2005
K-Adenauer-Allee 13, 66740 Saarlouis, Tel: 06831-988099, Fax: 06831-988066, Email: hgs@sadaba.de
Der schnelle Weg durch's Paragraphendickicht!
www.sadaba.de