Zu § 542 Entwurf

§ 542 Entwurf enthält wie § 564 BGB, dem er nachgebildet ist, allgemeine Grundsätze über das Ende von Mietverhältnissen, je nachdem, ob es sich um ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit (Absatz 1) oder auf bestimmte Zeit (Zeitmietvertrag, Absatz 2) handelt. Gegenüber § 564 BGB wird die Absatzfolge umgekehrt. Damit werden anders als bisher Mietverhältnisse auf unbestimmte Zeit, die in der Praxis die Regel darstellen, an den Anfang gestellt.

1. Inhaltlich bleibt es dabei, dass Mietverhältnisse auf unbestimmte Zeit, abgesehen von anderen nicht genannten Gründen der Vertragsbeendigung, die sich in erster Linie aus allgemeinen Vertragsgrundsätzen ergeben (zum Beispiel der Abschluss eines Aufhebungsvertrages), durch Kündigung einer der beiden Vertragsparteien enden (Absatz 1). Beide unterschiedlichen Kündigungsarten, ordentliche und außerordentliche Kündigung (zur Unterscheidung siehe unten 2.), sind hiervon erfasst.

   Der Verweis auf die Vorschrift des § 565 BGB ist entfallen und durch den allgemeinen Hinweis auf die gesetzlichen Vorschriften ersetzt. Dies beugt dem Missverständnis vor, dass nicht in jedem Fall allein nur die bestehenden Kündigungsfristen zu beachten sind, sondern je nach Art des Mietverhältnisses gegebenenfalls weitere Voraussetzungen vorliegen müssen, zum Beispiel bei Wohnraummietverhältnissen im Falle der Vermieterkündigung regelmäßig auch ein berechtigtes Interesse des Vermieters.

2. Mietverhältnisse auf bestimmte Zeit enden regelmäßig ohne Kündigung mit Zeitablauf, sofern sie nicht vorher zulässig außerordentlich gekündigt oder vertraglich verlängert werden (Absatz 2). Dass auch Mietverhältnisse auf bestimmte Zeit außerordentlich (befristet oder fristlos) gekündigt werden können, entspricht dem bisherigen Recht, wird jedoch zum besseren Verständnis ausdrücklich klargestellt. Gleiches gilt für die Möglichkeit der vertraglichen Verlängerung eines Zeitmietverhältnisses, die vor dem Hintergrund der Vertragsautonomie eine rechtliche "Selbstverständlichkeit" ist.

   Die Verwendung des Begriffs der "außerordentlichen Kündigung" hier wie an anderen Stellen im Gesetz ist neu, geht jedoch auf die in der Sache allgemein übliche systematische Unterscheidung zwischen außerordentlicher (befristeter oder fristloser) und ordentlicher Kündigung zurück. Zum besseren Verständnis und zur Klarstellung werden die einzelnen Kündigungsrechte der betreffenden Kündigungsart zugeordnet und begrifflich durchgängig entsprechend bezeichnet.

   Gemeint ist damit Folgendes:

   Die ordentliche Kündigung ist das rechtliche Mittel zur "normalen" Vertragsbeendigung unter Einhaltung der allgemeinen (ordentlichen) Kündigungsfristen. Die außerordentliche Kündigung ist hingegen nur in den gesetzlich bestimmten Fällen für bestimmte Sachverhalte, meist vor dem Hintergrund geänderter tatsächlicher Verhältnisse zugelassen, je nachdem entweder fristgebunden als außerordentliche befristete oder ohne Einhaltung einer Frist als außerordentliche fristlose Kündigung. Die im Falle der außerordentlichen befristeten Kündigung geltenden besonderen Kündigungsfristen sind entweder in der den außerordentlichen Kündigungsgrund regelnden Vorschrift selbst enthalten ("Sonderkündigungsrecht", vgl zum Beispiel § 561 Entwurf) oder sie sind in einem eigenen Tatbestand geregelt ("außerordentliche Kündigung mit der gesetzlichen Frist", §§ 573d, 575a, 580a Abs.4 Entwurf), auf den in der den außerordentlichen Kündigungsgrund enthaltenden Vorschrift verwiesen wird (zum Beispiel §§ 540 Abs.1 Satz 2, 544, 563 Abs.4, 563a Abs.2, 564 Satz 2, 580 Entwurf). Die außerordentliche fristlose Kündigung ist in den §§ 543, 569 Entwurf geregelt.

(Siehe Entwurf MietrechtsreformG, BT-Drucksache 14/4553, S.43)

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