Zu § 536b Entwurf

Die Vorschrift geht auf die Regelung des § 539 BGB zurück. Eingearbeitet ist auch der für die Rechtsmängelhaftung bislang in § 541 BGB enthaltene Verweis auf § 539 Satz 1 BGB. Damit ist der Gewährleistungsausschluss für Sach- und Rechtsmängel nunmehr einheitlich geregelt.

1. Ein Gewährleistungsausschluss besteht sowohl für den Sach- als auch den Rechtsmangel bei Kenntnis des Mieters vom Mangel (Satz 1) oder grob fahrlässiger Unkenntnis, sofern der Vermieter den Mangel nicht arglistig verschwiegen hat (Satz 2). Dies entspricht für den Sachmangel schon der derzeitigen Rechtslage (§§ 539, 460 BGB); für Rechtsmängel führte bislang hingegen nur die positive Kenntnis des Mieters zum Gewährleistungsausschluss (§§ 541, 539 Satz 1 BGB). Diese sachlich nicht gerechtfertigte Unterscheidung entfällt nunmehr. Damit werden Sach- und Rechtsmängel zukünftig gleichbehandelt.

2. Satz 3 ersetzt die bisherige Verweisung auf § 464 BGB durch Klartext, wobei anders als bisher ausdrücklich auch der Rechtsmangel erfasst ist. Nunmehr muss sich also auch der Mieter bei Rechtsmängeln, die er bei der Annahme der Mietsache kennt, seine Rechte ausdrücklich vorbehalten, um diese später geltend machen zu können. Dies bedeutet aber im Ergebnis keine Änderung der Rechtslage, denn die vorbehaltlose Annahme der rechtsmängelbehafteten Mietsache kann als Verzicht auf eventuelle Ansprüche angesehen werden, was auf dasselbe Ergebnis hinausläuft. In jedem Fall ist aus Vereinfachungsgründen eine einheitliche Regelung geboten.

3. Es wurde davon abgesehen, im Zusammenhang mit der Vorschrift des § 536b Entwurf eine Regelung für den Fall zu treffen, dass der Mieter einen Mangel erst nach Vertragsschluss erkennt und trotz Kenntnis des Mangels die Miete über einen längeren Zeitraum hinweg vorbehaltlos in voller Höhe weiter zahlt. Die Rechtsprechung hat in diesem Fall bislang für das geltende Recht § 539 BGB analog angewendet (vgl. BGH NJW-RR 1992,267; NJW 1997,2674). Schon nach geltendem Recht erschien indes kaum Raum für eine Analogie (vgl. hierzu auch Wichert, ZMR 2000,65 ff). Der Gesetzgeber hat nämlich den Fall nachträglich erkennbarer Mängel sehr wohl geregelt, indem er dem Mieter durch § 545 BGB (§ 536c Entwurf) insofern eine unverzügliche Anzeigepflicht auferlegt und bei Unterlassen der Anzeige angeordnet hat, dass der Mieter seine Gewährleistungsrechte grundsätzlich so lange nicht geltend machen kann, bis die Mängelanzeige erfolgt ist.

   Diese Rechtsfolge wird weiterhin als sinnvoll und auch ausreichend erachtet. Dabei ist zu sehen, dass das geltende Recht neben der speziellen mietrechtlichen Regelung des § 545 BGB (§ 536c Entwurf) mit der allgemeinen Vorschrift des § 814 BGB (Leistung in Kenntnis der Nichtschuld) zusätzliche Handhabe bietet, um das Problem rechtlich befriedigend zu lösen. Außerdem steht über das Rechtsinstitut des § 242 unter dem Gesichtspunkt der Verwirkung noch ein weiteres Instrument zur Verfügung, um insbesondere in Fällen wie dem vom BGH (in NJW-RR 1992,267) entschiedenen Fall, in dem über einen sehr langen Zeitraum hinweg die volle Miete gezahlt worden war, zu einem sachgerechten und der Billigkeit entsprechenden Ergebnis zu gelangen (vgl. auch Staudinger/Emmerich, 13.Bearb, § 537 Rn.100). Schließlich erscheint es wenig interessengerecht, den vorsichtigen Mieter, der mit der Geltendmachung seiner Rechte abwartet, um das Mietverhältnis nicht unnötig zu belasten, über die Regelung in § 545 BGB (§ 536c Entwurf) hinaus auch noch für die Zukunft mit einem Gewährleistungsausschluss "zu bestrafen".

   Somit gilt für Mängel Folgendes: Hatte der Mieter bereits bei Vertragsschluss oder Annahme Kenntnis vom Mangel bzw war er bei Vertragsschluss insofern zumindest grob fahrlässig, so greift § 536b Entwurf ein. Erkennt der Mieter den Mangel dagegen erst später oder entsteht ein nachträglicher Mangel, so ist grundsätzlich § 536c Entwurf anzuwenden (gegebenenfalls korrigiert durch §§ 814, 242 BGB). Im Gesetz ist dies dadurch zum Ausdruck gebracht, dass die beiden Vorschriften anders als bisher unmittelbar nacheinander angeordnet worden sind und ihr Anwendungsbereich auch durch die Überschriften deutlicher gekennzeichnet ist.

(Siehe Entwurf MietrechtsreformG, BT-Drucksache 14/4553, S.41)

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