Zu § 535 Entwurf

Die neue Vorschrift verbindet die bisherigen Regelungen der §§ 535 und 536 sowie § 546 und fasst, lediglich sprachlich leicht verändert, Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrages zur besseren Lesbarkeit und Übersichtlichkeit zusammen. Eine inhaltliche Änderung ist damit nicht verbunden.

1. Absatz 1 Satz 1 übernimmt § 535 Satz 1 mit einer sprachlichen Änderung, nämlich der Ersetzung des Begriffs "vermieteten Sache" durch "Mietsache". Aus Gründen der Einheitlichkeit wird auch im Folgenden überall dort, wo bisher von "vermieteter Sache" oder "gemieteter Sache" bzw. "Sache" die Rede war, einheitlich der Begriff "Mietsache" verwendet.



2. Absatz 1 Satz 2 regelt die Pflicht des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung und Erhaltung der Mietsache und entspricht mit einer geringfügigen sprachlichen Änderung § 536 BGB.

   Der Gesetzentwurf sieht an dieser Stelle davon ab, eine gesetzliche Regelung zu den so genannten Schönheitsreparaturen, das heißt den durch Abnutzung notwendig gewordenen Maler- und Tapezierarbeiten zu treffen. Damit wird an dem gesetzlichen Leitbild festgehalten, dass der Vermieter, der grundsätzlich die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit auch in diesem Zustand zu erhalten hat, auch zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Gleichzeitig bleibt es bei der heute vielfach genutzten Möglichkeit, die Durchführung der Schönheitsreparaturen (in gewissen Grenzen) auf den Mieter zu übertragen. Dies bedeutet, dass es letztlich die Mietvertragsparteien selbst in der Hand behalten, im Rahmen der konkreten Vertragsverhandlung und -ausgestaltung zu regeln, wer von ihnen die Schönheitsreparaturen zu tragen hat und diesen Faktor gegebenenfalls bei der Höhe der Miete zu berücksichtigen. Dies ist sinnvoll und interessengerecht.

   Die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter kann durch eine individuell ausgehandelte vertragliche Vereinbarung (Individualklausel) oder als Vereinbarung im Rahmen einer Allgemeinen Vertragsbestimmung (Formularklausel) erfolgen. Aus einer Vielzahl höchstrichterlicher Entscheidungen insbesondere zu Formularklauseln haben sich mittlerweile einige vernünftige und praxisgerechte Grundsätze für die Zulässigkeit der Übertragung von Schönheitsreparaturen entwickelt, die sich am gesetzlichen Leitbild des § 536 BGB bzw. des § 535 Abs. 1 Satz 2 Entwurf orientieren. Die Frage, ob eine vertragliche Vereinbarung zulässig ist oder nicht, kann letztlich nie schematisch beantwortet werden, sondern hängt immer entscheidend von der gesamten Vertragsgestaltung und der Interessenlage der Parteien im Einzelfall ab. Vor diesem Hintergrund wird eine starre gesetzliche Regelung der Vielzahl der in der Praxis vorkommenden und möglichen Fallgestaltungen nicht gerecht. Die Vorschrift des § 535 Abs.1 Satz 2 Entwurf gibt deshalb ein gesetzliches Leitbild vor, das Maßstab ist für die Beurteilung der Zulässigkeit insbesondere von Formularklauseln nach § 9 AGBG, sie bietet aber gleichzeitig den nötigen Spielraum für eine einzelfallbezogene, wirklich interessengerechte Lösung.

3. Absatz 1 Satz 3 enthält nun die (abdingbare) Pflicht des Vermieters zur Lastentragung, wie sie vorher in § 546 BGB geregelt war.

4. Absatz 2 übernimmt inhaltlich unverändert § 535 Satz 2 BGB. Allerdings wurde hier wie auch an anderen Stellen durchgängig der Begriff "Mietzins" durch "Miete" ersetzt.

   Dies entspricht dem allgemeinen Sprachgebrauch. Auch in der Gesetzessprache wird teilweise der Ausdruck "Miete" verwendet (zB im Zweiten Wohnungsbaugesetz, § 3 Abs.1 Satz 1 MHG; vereinzelt auch im BGB, zB § 564b Abs.2 Nr.3). Zusammengesetzte Wörter bestehen in der Regel aus dem Wortstamm "-miete" statt "-mietzins", zB Vergleichsmiete, Mieterhöhung, Mietspiegel, Staffelmiete, Mietanpassungsvereinbarung, Grundmiete, Nettomiete usw.

   Die Ersetzung des Begriffs "Mietzins" durch "Miete" bringt im Folgenden überall dort, wo bislang mit dem Begriff "Miete" das Mietverhältnis bzw der Mietvertrag gemeint war, entsprechenden sprachlichen Anpassungsbedarf mit sich.

(Siehe Entwurf MietrechtsreformG, BT-Drucksache 14/4553, S.40)

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