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BS-Saar Nr.310-14-2
vom 19.12.03 (BGBl_I_03,2804)
frisiert und verlinkt von
H-G Schmolke
§§§
Auf Grund des § 152a des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung in der im Bundesgesetzblatt Teil III, Gliederungsnummer 310-14, veröffentlichten bereinigten Fassung, der durch Artikel 7 Abs.23 des Gesetzes vom 17.Dezember 1990 (BGBl.I S.2847) eingefügt worden ist, in Verbindung mit Artikel 35 des Gesetzes vom 13.Dezember 2001 (BGBl.I S.3574), verordnet das Bundesministerium der Justiz:
§§§
(1) 1Zwangsverwalter und Zwangsverwalterinnen führen
die Verwaltung selbständig und wirtschaftlich nach
pflichtgemäßem Ermessen aus.
2Sie sind jedoch an die
vom Gericht erteilten Weisungen gebunden.
(2) Als Verwalter ist eine geschäftskundige natürliche Person zu bestellen, die nach Qualifikation und vorhandener Büroausstattung die Gewähr für die ordnungsgemäße Gestaltung und Durchführung der Zwangsverwaltung bietet.
(3) 1Der Verwalter darf die Verwaltung nicht einem
anderen übertragen.
2Ist er verhindert, die Verwaltung zu
führen, so hat er dies dem Gericht unverzüglich anzuzeigen.
3Zur Besorgung einzelner Geschäfte, die keinen Aufschub
dulden, kann sich jedoch der Verwalter im Fall
seiner Verhinderung anderer Personen bedienen.
4Ihm ist
auch gestattet, Hilfskräfte zu unselbständigen Tätigkeiten
unter seiner Verantwortung heranzuziehen.
(4) 1Der Verwalter ist zum Abschluss einer Vermögensschadenshaftpflichtversicherung
für seine Tätigkeit mit
einer Deckung von mindestens 500 000 Euro verpflichtet.
2Durch Anordnung des Gerichts kann, soweit der Einzelfall
dies erfordert, eine höhere Versicherungssumme bestimmt
werden.
3Auf Verlangen der Verfahrensbeteiligten
oder des Gerichts hat der Verwalter das Bestehen der
erforderlichen Haftpflichtversicherung nachzuweisen.
§§§
Der Verwalter erhält als Ausweis eine Bestallungsurkunde, aus der sich das Objekt der Zwangsverwaltung, der Name des Schuldners, das Datum der Anordnung sowie die Person des Verwalters ergeben.
§§§
(1) 1Der Verwalter hat das Zwangsverwaltungsobjekt in
Besitz zu nehmen und darüber einen Bericht zu fertigen.
2Im Bericht sind festzuhalten:
Zeitpunkt und Umstände der Besitzerlangung;
eine Objektbeschreibung einschließlich der Nutzungsart und der bekannten Drittrechte;
alle der Beschlagnahme unterfallenden Mobilien, insbesondere das Zubehör;
alle der Beschlagnahme unterfallenden Forderungen und Rechte, insbesondere Miet- und Pachtforderungen, mit dem Eigentum verbundene Rechte auf wiederkehrende Leistungen sowie Forderungen gegen Versicherungen unter Beachtung von Beitragsrückständen;
die öffentlichen Lasten des Grundstücks unter Angabe der laufenden Beträge;
die Räume, die dem Schuldner für seinen Hausstand belassen werden;
die voraussichtlichen Ausgaben der Verwaltung, insbesondere aus Dienst- oder Arbeitsverhältnissen;
die voraussichtlichen Einnahmen und die Höhe des für die Verwaltung erforderlichen Kostenvorschusses;
alle sonstigen für die Verwaltung wesentlichen Verhältnisse.
(2) 1Den Bericht über die Besitzerlangung hat der Verwalter
bei Gericht einzureichen.
2Soweit die in Absatz 1
bezeichneten Verhältnisse nicht schon bei Besitzübergang
festgestellt werden können, hat der Verwalter dies
unverzüglich nachzuholen und dem Gericht anzuzeigen.
§§§
1Der Verwalter hat alle betroffenen Mieter und Pächter
sowie alle von der Verwaltung betroffenen Dritten unverzüglich
über die Zwangsverwaltung zu informieren.
2Außerdem kann der Verwalter den Erlass von Zahlungsverboten
an die Drittschuldner bei dem Gericht beantragen.
§§§
(1) Der Verwalter soll die Art der Nutzung, die bis zur Anordnung der Zwangsverwaltung bestand, beibehalten.
(2) Die Nutzung erfolgt grundsätzlich durch Vermietung oder Verpachtung. Hiervon ausgenommen sind:
landwirtschaftlich oder forstwirtschaftlich genutzte Objekte in Eigenverwaltung des Schuldners gemäß § 150b des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung;
die Wohnräume des Schuldners, die ihm gemäß § 149 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung unentgeltlich zu belassen sind.
(3) Der Verwalter ist berechtigt, begonnene Bauvorhaben fertig zu stellen.
§§§
(1) Miet- oder Pachtverträge sowie Änderungen solcher Verträge sind vom Verwalter schriftlich abzuschließen.
(2) Der Verwalter hat in Miet- oder Pachtverträgen zu vereinbaren,
dass der Mieter oder Pächter nicht berechtigt sein soll, Ansprüche aus dem Vertrag zu erheben, wenn das Zwangsverwaltungsobjekt vor der Überlassung an den Mieter oder Pächter im Wege der Zwangsversteigerung veräußert wird;
dass die gesetzliche Haftung des Vermieters oder Verpächters für den vom Ersteher zu ersetzenden Schaden ausgeschlossen sein soll, wenn das Grundstück nach der Überlassung an den Mieter oder Pächter im Wege der Zwangsversteigerung veräußert wird und der an die Stelle des Vermieters oder Verpächters tretende Ersteher die sich aus dem Miet- oder Pachtverhältnis ergebenden Verpflichtungen nicht erfüllt;
dass der Vermieter oder Verpächter auch von einem sich im Fall einer Kündigung (§ 57a Satz 1 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung, § 111 der Insolvenzordnung) möglicherweise ergebenden Schadensersatzanspruch freigestellt sein soll.
§§§
Der Verwalter hat die Rechtsverfolgung seiner Ansprüche im Rahmen des pflichtgemäßen Ermessens zeitnah einzuleiten.
§§§
Die Rechtsverfolgung durch den Verwalter erstreckt sich auch auf Rückstände nach § 1123 Abs.1 und 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs und unterbrochene Vorausverfügungen nach § 1123 Abs.1, §§ 1124 und 1126 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, sofern nicht der Gläubiger auf die Rechtsverfolgung verzichtet.
§§§
(1) Der Verwalter hat von den Einnahmen die Liquidität zurückzubehalten, die für Ausgaben der Verwaltung einschließlich der Verwaltervergütung und der Kosten des Verfahrens vorgehalten werden muss.
(2) Der Verwalter soll nur Verpflichtungen eingehen, die aus bereits vorhandenen Mitteln erfüllt werden können.
(3) 1Der Verwalter ist verpflichtet, das Zwangsverwaltungsobjekt
insbesondere gegen Feuer-, Sturm-, Leitungswasserschäden
und Haftpflichtgefahren, die vom
Grundstück und Gebäude ausgehen, zu versichern,
soweit dies durch eine ordnungsgemäße Verwaltung
geboten erscheint.
2Er hat diese Versicherung unverzüglich
abzuschließen, sofern
Schuldner oder Gläubiger einen bestehenden Versicherungsschutz nicht innerhalb von 14 Tagen nach Zugang des Anordnungsbeschlusses schriftlich nachweisen und
der Gläubiger die unbedingte Kostendeckung schriftlich mitteilt.
§§§
(1) Der Verwalter hat zu folgenden Maßnahmen die vorherige Zustimmung des Gerichts einzuholen:
wesentliche Änderungen zu der nach § 5 gebotenen Nutzung; dies gilt auch für die Fertigstellung begonnener Bauvorhaben;
vertragliche Abweichungen von dem Klauselkatalog des § 6 Abs.2;
Ausgaben, die entgegen dem Gebot des § 9 Abs.2 aus bereits vorhandenen Mitteln nicht gedeckt sind;
Zahlung von Vorschüssen an Auftragnehmer im Zusammenhang insbesondere mit der Erbringung handwerklicher Leistungen;
Ausbesserungen und Erneuerungen am Zwangsverwaltungsobjekt, die nicht zu der gewöhnlichen Instandhaltung gehören, insbesondere wenn der Aufwand der jeweiligen Maßnahme 15 Prozent des vom Verwalter nach pflichtgemäßem Ermessen geschätzten Verkehrswertes des Zwangsverwaltungsobjektes überschreitet;
Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen im Zusammenhang mit Baumaßnahmen nach § 5 Abs.3.
(2) Das Gericht hat den Gläubiger und den Schuldner vor seiner Entscheidung anzuhören.
§§§
(1) Aus den nach Bestreiten der Ausgaben der Verwaltung sowie der Kosten des Verfahrens (§ 155 Abs.1 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung) verbleibenden Überschüssen der Einnahmen darf der Verwalter ohne weiteres Verfahren nur Vorschüsse sowie die laufenden Beträge der öffentlichen Lasten nach der gesetzlichen Rangfolge berichtigen.
(2) 1Sonstige Zahlungen an die Berechtigten darf der
Verwalter nur aufgrund der von dem Gericht nach Feststellung
des Teilungsplans getroffenen Anordnung leisten.
2Ist zu erwarten, dass solche Zahlungen geleistet werden
können, so hat dies der Verwalter dem Gericht unter
Angabe des voraussichtlichen Betrages der Überschüsse
und der Zeit ihres Einganges anzuzeigen.
(3) Sollen Auszahlungen auf das Kapital einer Hypothek oder Grundschuld oder auf die Ablösesumme einer Rentenschuld geleistet werden, so hat der Verwalter zu diesem Zweck die Anberaumung eines Termins bei dem Gericht zu beantragen.
§§§
(1) 1Die Beendigung der Zwangsverwaltung erfolgt mit
dem gerichtlichen Aufhebungsbeschluss.
2Dies gilt auch
für den Fall der Erteilung des Zuschlags in der Zwangsversteigerung.
(2) 1Das Gericht kann den Verwalter nach dessen
Anhörung im Aufhebungsbeschluss oder auf Antrag
durch gesonderten Beschluss ermächtigen, seine Tätigkeit
in Teilbereichen fortzusetzen, soweit dies für den ordnungsgemäßen
Abschluss der Zwangsverwaltung erforderlich
ist.
2Hat der Verwalter weiterführende Arbeiten
nicht zu erledigen, sind der Anordnungsbeschluss und
die Bestallungsurkunde mit der Schlussrechnung
zurückzugeben, ansonsten mit der Beendigung seiner
Tätigkeit.
(3) 1Unabhängig von der Aufhebung der Zwangsverwaltung
bleibt der Verwalter berechtigt, von ihm begründete
Verbindlichkeiten aus der vorhandenen Liquidität zu
begleichen und bis zum Eintritt der Fälligkeit Rücklagen
zu bilden.
2Ein weitergehender Rückgriff gegen den Gläubiger
bleibt unberührt.
3Dies gilt auch für den Fall der Antragsrücknahme.
(4) Hat der Verwalter die Forderung des Gläubigers einschließlich der Kosten der Zwangsvollstreckung bezahlt, so hat er dies dem Gericht unverzüglich anzuzeigen. Dasselbe gilt, wenn der Gläubiger ihm mitteilt, dass er befriedigt ist.
§§§
(1) Der Massebestand ist von eigenen Beständen des Verwalters getrennt zu halten.
(2) 1Der Verwalter hat für jede Zwangsverwaltung ein
gesondertes Treuhandkonto einzurichten, über das er
den Zahlungsverkehr führt.
2Das Treuhandkonto kann
auch als Rechtsanwaltsanderkonto geführt werden.
(3) 1Der Verwalter hat die allgemeinen Grundsätze einer
ordnungsgemäßen Buchführung zu beachten.
2Die Rechnungslegung muss den Abgleich der Solleinnahmen mit
den tatsächlichen Einnahmen ermöglichen.
3Die Einzelbuchungen
sind auszuweisen.
4Mit der Rechnungslegung sind die Kontoauszüge und Belege bei Gericht einzureichen.
(4) Auf Antrag von Gläubiger oder Schuldner hat der Verwalter Auskunft über den Sachstand zu erteilen.
§§§
(1) Die Buchführung der Zwangsverwaltung ist eine um die Solleinnahmen ergänzte Einnahmenüberschussrechnung.
(2) 1Die Rechnungslegung erfolgt jährlich (Jahresrechnung)
nach Kalenderjahren.
2Mit Zustimmung des Gerichts
kann hiervon abgewichen werden.
(3) Bei Aufhebung der Zwangsverwaltung legt der Verwalter Schlussrechnung in Form einer abgebrochenen Jahresrechnung.
(4) Nach vollständiger Beendigung seiner Amtstätigkeit reicht der Verwalter eine Endabrechnung ein, nachdem alle Zahlungsvorgänge beendet sind und das Konto auf Null gebracht worden ist.
§§§
(1) Die Soll- und Isteinnahmen sind nach folgenden Konten zu gliedern:
Mieten und Pachten nach Verwaltungseinheiten,
andere Einnahmen.
(2) Der Saldo der vorigen Rechnung ist als jeweiliger Anfangsbestand vorzutragen.
(3) Die Gliederung der Ausgaben erfolgt nach folgenden Konten:
Aufwendungen zur Unterhaltung des Objektes;
öffentliche Lasten;
Zahlungen an die Gläubiger;
Gerichtskosten der Verwaltung;
Vergütung des Verwalters;
andere Ausgaben.
(4) Ist zur Umsatzsteuer optiert worden, so sind Umsatzsteueranteile und Vorsteuerbeträge gesondert darzustellen.
§§§
Der Verwalter hat jederzeit dem Gericht oder einem mit der Prüfung beauftragten Sachverständigen Buchführungsunterlagen, die Akten und sonstige Schriftstücke vorzulegen und alle weiteren Auskünfte im Zusammenhang mit seiner Verwaltung zu erteilen.
§§§
(1) 1Der Verwalter hat Anspruch auf eine angemessene
Vergütung für seine Geschäftsführung sowie auf Erstattung
seiner Auslagen nach Maßgabe des § 21.
2Die Höhe
der Vergütung ist an der Art und dem Umfang der Aufgabe
sowie an der Leistung des Zwangsverwalters auszurichten.
(2) Zusätzlich zur Vergütung und zur Erstattung der Auslagen wird ein Betrag in Höhe der vom Verwalter zu zahlenden Umsatzsteuer festgesetzt.
(3) 1Ist der Verwalter als Rechtsanwalt zugelassen, so
kann er für Tätigkeiten, die ein nicht als Rechtsanwalt
zugelassener Verwalter einem Rechtsanwalt übertragen
hätte, die gesetzliche Vergütung eines Rechtsanwalts
abrechnen.
2Ist der Verwalter Steuerberater oder besitzt er
eine andere besondere Qualifikation, gilt Satz 1 sinngemäß.
§§§
(1) 1Bei der Zwangsverwaltung von Grundstücken, die
durch Vermieten oder Verpachten genutzt werden, erhält
der Verwalter als Vergütung in der Regel 10 Prozent des
für den Zeitraum der Verwaltung an Mieten oder Pachten
eingezogenen Bruttobetrags.
2Für vertraglich geschuldete,
nicht eingezogene Mieten oder Pachten erhält er
20 Prozent der Vergütung, die er erhalten hätte, wenn
diese Mieten eingezogen worden wären.
3Soweit Mietrückstände
eingezogen werden, für die der Verwalter bereits
eine Vergütung nach Satz 2 erhalten hat, ist diese
anzurechnen.
(2) Ergibt sich im Einzelfall ein Missverhältnis zwischen der Tätigkeit des Verwalters und der Vergütung nach Absatz 1, so kann der in Absatz 1 Satz 1 genannte Prozentsatz bis auf 5 vermindert oder bis auf 15 angehoben werden.
(3) 1Für die Fertigstellung von Bauvorhaben erhält der
Verwalter 6 Prozent der von ihm verwalteten Bausumme.
2Planungs-, Ausführungs- und Abnahmekosten sind Bestandteil
der Bausumme und finden keine Anrechnung
auf die Vergütung des Verwalters.
§§§
(1) 1Wenn dem Verwalter eine Vergütung nach § 18
nicht zusteht, bemisst sich die Vergütung nach Zeitaufwand.
2In diesem Fall erhält er für jede Stunde der für die
Verwaltung erforderlichen Zeit, die er oder einer seiner
Mitarbeiter aufgewendet hat, eine Vergütung von mindestens
35 Euro und höchstens 95 Euro.
3Der Stundensatz ist für den jeweiligen Abrechnungszeitraum einheitlich zu bemessen.
(2) Der Verwalter kann für den Abrechnungszeitraum einheitlich nach Absatz 1 abrechnen, wenn die Vergütung nach § 18 Abs.1 und 2 offensichtlich unangemessen ist.
§§§
(1) Ist das Zwangsverwaltungsobjekt von dem Verwalter in Besitz genommen, so beträgt die Vergütung des Verwalters mindestens 600 Euro.
(2) Ist das Verfahren der Zwangsverwaltung aufgehoben worden, bevor der Verwalter das Grundstück in Besitz genommen hat, so erhält er eine Vergütung von 200 Euro, sofern er bereits tätig geworden ist.
§§§
(1) 1Mit der Vergütung sind die allgemeinen Geschäftskosten
abgegolten.
2Zu den allgemeinen Geschäftskosten
gehört der Büroaufwand des Verwalters einschließlich
der Gehälter seiner Angestellten.
(2) 1Besondere Kosten, die dem Verwalter im Einzelfall,
zum Beispiel durch Reisen oder die Einstellung von Hilfskräften
für bestimmte Aufgaben im Rahmen der Zwangsverwaltung,
tatsächlich entstehen, sind als Auslagen zu
erstatten, soweit sie angemessen sind.
2Anstelle der tatsächlich
entstandenen Auslagen kann der Verwalter nach
seiner Wahl für den jeweiligen Abrechnungszeitraum eine
Pauschale von 10 Prozent seiner Vergütung, höchstens
jedoch 40 Euro für jeden angefangenen Monat seiner
Tätigkeit, fordern.
(3) 1Mit der Vergütung sind auch die Kosten einer Haftpflichtversicherung
abgegolten.
2Ist die Verwaltung jedoch
mit einem besonderen Haftungsrisiko verbunden, so sind
die durch eine Höherversicherung nach § 1 Abs.4
begründeten zusätzlichen Kosten als Auslagen zu erstatten.
§§§
1Die Vergütung und die dem Verwalter zu erstattenden
Auslagen werden im Anschluss an die Rechnungslegung
nach § 14 Abs.2 oder die Schlussrechnung nach § 14
Abs.3 für den entsprechenden Zeitraum auf seinen
Antrag vom Gericht festgesetzt.
2Vor der Festsetzung
kann der Verwalter mit Einwilligung des Gerichts aus den
Einnahmen einen Vorschuss auf die Vergütung und die
Auslagen entnehmen.
§§§
Die vorstehenden Bestimmungen sind auf die Zwangsverwaltung von Berechtigungen, für welche die Vorschriften über die Zwangsverwaltung von Grundstücken gelten, entsprechend anzuwenden.
§§§
(1) Die Vorschriften dieser Verordnung gelten nicht, falls der Schuldner zum Verwalter bestellt ist (§§ 150b bis 150e des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung).
(2) Die Vorschriften dieser Verordnung gelten ferner nicht, falls die durch die §§ 150, 153, 154 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung dem Gericht zugewiesene Tätigkeit nach landesgesetzlichen Vorschriften von einer landschaftlichen oder ritterschaftlichen Kreditanstalt übernommen worden ist.
§§§
aIn Zwangsverwaltungen, die bis einschließlich zum
31.Dezember 2003 angeordnet worden sind, findet die
Verordnung über die Geschäftsführung und die Vergütung
des Zwangsverwalters vom 16.Februar 1970 (BGBl.I
S.185), zuletzt geändert durch Artikel 9 des Gesetzes
vom 13.Dezember 2001 (BGBl.I S.3574), weiter Anwendung;
bjedoch richten sich die Vergütung des Verwalters
und der Auslagenersatz ab dem ersten auf den 31.Dezember
2003 folgenden Abrechnungszeitraum nach den §§ 17 bis 22 dieser Verordnung.
§§§
1Diese Verordnung tritt am 1.Januar 2004 in Kraft.
2Gleichzeitig tritt die Verordnung über die Geschäftsführung
und die Vergütung des Zwangsverwalters vom 16.Februar
1970 (BGBl.I S.185), zuletzt geändert durch Artikel
9 des Gesetzes vom 13.Dezember 2001 (BGBl. I
S.3574), außer Kraft.
§§§
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